溫樂居金融 徐久勉
如果你在考試中表現良好，你必須先交試卷。
2月28日，華髮物業（00982HK）正式提交2023年業績報告，在本輪年報中打響了“A+H”房地產股的第一槍。
資料顯示，截至2023年12月31日，華髮物業已實現營收約1776億元，同比增長110%。同期，毛利約478億元，同比增長207%；全年利潤約為250億元，同比增長287%，歸屬於公司所有者的利潤約為249億元，同比增長288%。
規模方面，截至2023年12月31日，其總應收費建築面積約3144萬平方公尺，同比增長290%；總承包建築面積約6064萬平方公尺，同比增長170%；管理合同比率為193家，上年同期為2家13 減 02。
幾個核心指標是紅色的，同比增速也在兩位數，在目前的市場環境下，華髮物業的這張成績單似乎真的很不錯。
一向敏感的資本市場也給出了積極的反饋。
結果公布的第二天，華髮物業開業5分鐘後71%，上公升 714%，位列當日房地產股榜單第二，僅次於剛剛宣布派發特別股息的銀城生命服務（9.）82%）。同日，華髮地產報015港元股，市盈率（TTM） 721、總市值約159億港元。
值得一提的是，多年來一直居高不下的華髮地產資產負債率也有所下降，較上年同期的99有所下降39% 至 7632%。
業績向好，負債減少，但華髮地產仍未選擇放寬錢袋和分紅，從7年借殼上市到2021年3月15日正式更名進入房股，華髮地產至今未宣布分紅。
截至2023年底，華髮地產的現金及現金等價物約為382億元，另有60680,000 美元的銀行餘額受限。 現金及現金等價物減少約1585%，受限銀行餘額小幅增加約44萬元。
增長下的回歸
該增長主要是由於集團物業管理業務分部總飼料總建築面積增加，帶動物業管理服務收入增加“，在業績預測中，華髮物業透露了期內利潤增長的原因。
經過之前的業務淨化，華髮物業現在的主營業務主要包括物業管理服務、酒店諮詢和會展服務。
其中，物業管理服務細分為三大板塊：基本物業服務、業主增值服務和其他增值服務。 到 2023 年，他們的收入將分別在 12% 左右73億元，160億元，342億元，與上年同期相比，基本財產增加213%，後兩項增值服務分別減少。 1%。
對此，華髮物業給出的解釋是，由於新零售業務的分離和細化，同時更加注重服務能力的提公升，業務範圍適當縮小，因此業主的增值服務收入有所下降; 其他增值服務收入的萎縮，是由於集團樓宇電梯工程公司近一年業務轉型調整，聚焦智慧型工程和光伏產業，積極縮減其他工程業務。
從收入結構來看，華髮物業的增值服務，尤其是業主的增值服務，佔比相對較小。 而業界早已形成共識，增值服務是物業企業的第二條增值曲線。 中國海外地產董事長兼執行董事張貴清曾對投資者直言不諱地表示，“未來的增長取決於增值服務，關鍵在於公司是否有能力把握這個機會。 ”
在房地產行業的下行週期中，上市物業公司正在不遺餘力地發展社群服務，拓展利潤渠道。 未來，華髮地產可能也需要在這裡下功夫。
增值服務出現逆轉，酒店諮詢和會展服務也受到了考驗，只有11家左右20000元，而上年同期收入約為130290萬元。 華髮物業表示，一方面是由於聚焦物業管理的影響，另一方面是疫情期間，由於環境的影響，酒店業務利潤大幅下滑，因此收緊了對酒店業務的投入。
未來，我們將結合最新的市場環境和行業發展趨勢，重新評估投資酒店諮詢和會展服務商業模式的可行性“，華髮地產可能會切斷酒店諮詢和會展服務。
規模擴張的考驗
在上市物業公司中，華髮物業的規模仍處於中小型行列。 從2023年年中的排名來看，在49家已如期披露財務報告並公布管理規模的香港上市物業公司中排名第38位。
去年1月，在最終控股股東不變的前提下，華髮置業將其股權重新裝回地產華髮股份（600325sh）。在一定程度上，此舉確實可以充分發揮“華髮系統”產業鏈上下游的協同效應。 然而，在物業企業獨立化呼聲日益強烈的背景下，這樣的**也可能被埋為隱患。
此前，華髮物業服務因依賴度高而受到外界的詬病。
最新業績報告顯示，華髮物業來自珠海華髮及其子公司的收入佔其總收入的38%，較2022年的35%上公升3個百分點。
不過，華髮地產確實在積極拓展第三方市場。 2023年，華髮地產成功中標珠海市第五醫院、京東華南園物業服務、林芝市八一區人民醫院等多個旅遊、醫院、公共物業管理專案。
2023年，獨立物業發展商開發的物業的應課稅樓面面積按年增加59間2%，獨立物業開發商的物業收入同比增長16%6%。
但隨著第三方規模和收入的增加，也有應收賬款。 截至2023年12月31日，華髮物業應收賬款約6億元，同比增長2862%，是同期收入增長的兩倍多。 其中，194億來自關聯方，佔3232%；其餘 4 個6億元來自第三方，佔6768%。
規模擴大，第三方應收賬款催收或成為對華發物業管理的考驗。 去年，華髮物業應收賬款減值89526萬元，比上年同期增加31家92%。