在商業活動中，合同是明確雙方權利義務的重要手段，但並非所有合同都能順利履行。 合同簽訂後，可能存在各種因素導致無法繼續履行合同或無法實現合同目的。 所以，在這種情況下，違約方可以申請解除合同嗎？ 有什麼要求？
合同可以終止嗎？
2024年2月1日，A文化公司為出租人，B傳媒公司為承租人，雙方簽訂《企業和解協議》，約定租賃面積700平方公尺，租賃期自2024年3月1日起計期限為3年。 租賃期間，A公司將按以下標準向B公司收取相關費用：租金為每年26萬元。 首年2個月內支付18萬元，剩餘8萬元投放B公司廣告;第二、第三年一次性支付26萬元。
同時，約定由B公司支付下一年的租金需要提前2個月完成否則，視為違約，每超過一天，B公司應違約金額的10%將用作違約金支付給A公司。 如因不可抗力或其他因素給雙方或任何一方造成經濟損失的，任何一方均不得向另一方提出索賠。 協議簽訂後，B公司按照合同約定支付了前兩年的租金。
2024年12月31日，B公司向A公司提交了《文化媒體申請書》要求減少租賃面積。 2024年1月19日，A公司向B公司發出《住房提醒通知書》，稱反對B公司提前解除協議也不同意B公司申請減少辦公空間。 2024年1月20日，B公司向A公司提出投訴不續期的通知2021 年 2 月 24 日之前搬離涉案場所。
A公司遂對B公司提起訴訟繳付第三年租金$260,000及逾期繳付租金所致違約金。B公司於2024年1月20日依法提出反訴，請求確認雙方的協議合同已終止
經審理，法院認為房屋租賃合同標的物不適合強制執行。受疫情等情況影響，B公司自身經營困難，已提前乙個月通知A公司解除合同因此，不存在惡意違約行為。同時，B公司也已實際搬出租賃處所，如果繼續要求其履行合同並支付相應的租金，將繼續要求其履行合同顯然對它不公平，A公司也將承擔獲得不正當利益的責任違反誠實信用原則。
因此雙方簽訂的《企業和解協議》終止。由於涉案協議已終止，A公司要求傳媒公司支付第三年租金26萬元，無法律依據，不予支援。 對於A公司請求的違約金，雖然協議中明確約定了違約金的計算方法，但標準超出了法律保護的範圍，應予調整經認定，B公司應向A公司支付違約金65,000元（三個月租金）。
違約方申請解除合同
在一些長期合同中，一方是由於經濟形勢的變化、履約能力減弱或喪失等原因造成的難以繼續履行合同或無法實現合同目的的，違約方希望提前解除合同，對方拒絕解除合同這就是“合同僵局”出現的地方。
在上述案例中，A公司與B公司簽訂了為期3年的租賃合同，但由於B公司經營困難，無法承擔每年26萬元的租賃費用，因此向A公司提出提前解除合同雙方的租賃合同實際上無法履行，導致合同陷入僵局。
打破合約僵局，不僅更多有利充分發揮合同標的價值有效平衡當事人之間的利益也可以振興社會資源陷入僵局，創造更多的社會財富。
條件的取消
在合同陷入僵局，合同當事人無法實現合同目的的情況下，違約方不得申請解除合同，這有時對合同當事人不利。 因此如果滿足以下條件違約方起訴解除合同的，人民法院依法酌情支援：
違約方不存在惡意違約行為;
繼續履行合同對違約方明顯不公平;
不違約方拒不解除合同，違反了誠實信用原則。
在上述案例中，當B公司簽訂企業和解協議時疫情的爆發是意料之中的隨後，由於疫情的影響，其自身經歷存在困難，因此其違約行為是主觀的不是惡意的。 此外，當B公司實際搬出租賃場所時，A公司要求其繼續履行合同並支付高額租金這對B公司顯然是不公平的同時，A公司也將承擔獲取不正當利益的責任違反誠實信用原則。
需要注意的是，違約方請求解除合同的權利僅限於非貨幣債務。 相關法律規定，如果一方不履行非貨幣債務或者履行非貨幣債務不符合約定，如果滿足以下三種情況之一違約方也可以請求解除合同，但不影響違約責任的承擔
在法律上或事實上無法履行;
債務標的物不宜強制履行或者履約成本過高;
債權人未要求在合理期限內履行。
法律允許違約方在滿足某些條件的情況下申請解除合同就是打破合約僵局，平衡雙方利益，拖欠當事人本金違約責任不因合同解除而減少不是合同當事人惡意違約、逃避履行合同的手段。
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注：文中人名為化名，案中引用資料來源於山東省高院。
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