1、後疫情時代,全球經濟面臨通貨緊縮和滯脹,地緣政治關係惡化,保護主義愈演愈烈,中國經濟發展必須應對的風險和不確定性越來越大。 城投公司也面臨三大變革,轉型迫在眉睫。 第乙個變化是中國城市化程序的放緩。 經過20多年的快速發展,2024年我國人口城鎮化率已達6522%,城鎮化程序放緩導致傳統基礎設施需求下降,城投公司傳統基礎設施建設業務呈現收縮趨勢。 第二個變化是土地財政的變化。 近10年來,國有土地使用權出讓收入一直是地方政府的主要收入,但2024年國家預算收入為77879億元,同比減少206%,其中國有土地使用權出讓收入佔比最大,為66854億元,同比下降234億元3%,這意味著地方政府的主要收入面臨收縮。 地方財政形勢薄弱,財力承壓,城投企業作為地方投融資平台,面臨更加嚴峻的投融資形勢。 第三個變化是政策收縮下城投債流動性的變化。 城投債作為地方政府最重要的融資工具,自2024年以來,在積極的財政和貨幣政策背景下迅速擴張,形成了大量地方債,增加了城投公司的債務流動性風險。 為應對城投債快速發展遺留的大量問題,2024年以來,政策法規密集出台,嚴格控制地方債增長,打破城投債剛性支付,城投債流動性問題浮出水面。 2024年12月30日,遵義市最大的城投公司遵義路橋展期債務,根據其與各銀行業金融機構的談判結果,其15594億銀行貸款展期20年,前10年只付利息不還本金,後10年分期還本金。 2、城投公司成功轉型的幾種模式面對外城化程序放緩、土地財政形勢疲軟、城投債政策收緊等三把“達摩克利斯之劍”,存在資產質量差、負債率高、主營業務不明確、盈利能力差等問題, 現金流動性差。目前,城投公司成功轉型的模式主要有三種:產業孵化+一流投資、產業園區開發運營+產業投資、綜合公用事業服務。 第乙個模式是合肥建投,他們設立了產業布局顯示、大型積體電路、新能源汽車等一批戰略性新興產業,並投資了科大訊飛、京東方、長芯半導體、蔚來汽車等明星企業,有力助力了區域產業轉型公升級。 第二種模式以蘇州工業園區開發集團、張江高科等企業為標桿,在園區開發、園區服務、產業投資等方面樹立了榜樣。 以蘇州工業園區為例,工業園區的發展繁榮促進了地方財稅收入的增長,增加的財政收入用於地方基礎設施建設人口的引入和基礎設施的完善也促進了土地流轉的增長,形成了良性迴圈。 第三種模式以上海誠投為代表,在區域公用事業領域具有很強的壟斷地位,通過水務、環境等公用事業獲得穩定的收入和現金流。 三、KG集團簡介,作為成都市雙流區下屬的城市投資公司,2024年成立後主要負責雙流區道路交通等基礎設施建設,2024年改組為綜合性集團公司,業務涵蓋基礎設施、公用事業、房地產、園區運營等多個領域。 KG集團註冊資本150億元,2024年底總資產68244億元,負債合計3926億元,淨資產28984億元,資產負債率為5753%;收入 2393億元,淨利潤265億元,淨資產收益率091%;公司實體評級為AA+。 近年來,KG集團在房地產領域發展迅速,大力參與城市住宅和商業設施的開發,預計未來三年將推出約80萬平方公尺的商業載體。 從“投、融資、建設、管理、運營”一體化的角度來看,KG集團目前的業務重點是“融資”和“建設”。 未來,隨著大型商業載體的出現和雙流區經濟轉型的需要,KG集團的業務重心將逐步向“投資”和“運營”轉移,從當地的“融資SPV公司”向“城市投資運營公司”轉型。 市投公司與當地政府同甘共苦,對KG集團轉型戰略的研究,離不開對雙流區經濟形勢的分析。 雙流區位於成都市中心城區西南部,2024年從縣城中撤出。 位於成都雙流國際機場,是成都重要的空港經濟開發區,常年躋身全國百強區(縣)。 隨著2024年6月天府國際機場的投產,雙流作為西部航空經濟樞紐的地位受到衝擊。 同一時期,房地產時代走到盡頭,地方政府依靠土地使用權出讓收入發展地方基礎設施建設的經濟週期逐漸下降。 2024年,雙流區GDP1131億元,僅增長06%,新增增幅低於全市平均水平,經濟增長乏力。 據近期統計,規模以上工業產值前30家中,有22家在雙流開發10年以上,佔全區產值的72%4家百億級企業規模以上工業產值佔60%以上,生產時間5年以上4。 可以看出,對雙流發展貢獻最大的是5年以上持股企業,缺乏後續專案支援。 雙流區經濟體制面臨轉型,產業結構亟待調整公升級,尋找新的經濟增長點。 2024年,雙流區工作報告將明確聚焦產業發展,堅持產業圈、強鏈轉變經濟組織方式,走產業先行、製造業先行、二三產業聯動之路推進生產性服務業專業化,用好空港商圈、宜心湖等建築載體,加強科技研發、品牌營銷、總部經濟等業態;大力建設以西開區、成都新谷、天府國際生物城為主的產業園。 四、KG集團轉型戰略分析及路徑分析結合雙流區發展目標和KG集團稟賦特點,KG集團轉型有以下幾點思路。 首先,我們不能也不應該擺脫企業與企業之間的密切關係。 KG集團作為雙流區出資的金融投資公司,必然會承接雙流區交辦的公益和準公益業務,這是城市投資公司的使命。 其次,土地仍是核心要素。 成都市作為西部重鎮的核心區縣之一,雙流區的土地價值仍然較高。 KG集團應以市場化的方式經營土地。
一、二、一發展,使之成為KG集團發展的重要動力。 第三,結合雙流區經濟體制轉型和KG自身資源稟賦,產業投資和資產經營管理是KG集團轉型的必由之路,也是KG集團轉型的重中之重。 產業投資帶動地方投資,助推地方產業轉型公升級,是KG集團根據城市發展變化調整落腳點、實現自身價值的關鍵。 盤活資產、提高資產效率、提高資產效率是KG集團在“資產時代”的核心競爭力,也是拓寬融資渠道的前提。 第四,多元化融資能力的不斷拓展是KG集團發展的重要保障。 由於房地產開發、基礎設施建設和產業投資需要大量資金,因此構建多元化的融資體系尤為重要,包括嘗試REITs和ABS等新的融資渠道,充分發揮上市對公司發展的助推器作用,並利用公司的槓桿效應和靈活性。 五是用好數位化手段賦能企業,注重選人用人,為轉型提供人才保障,引入市場化力量,通過混合所有制提質增效。 由於KG集團業務板塊數量龐大、複雜,對應不同業務板塊重點的轉型策略各不相同,下面將按業務板塊進行詳細闡述。 首先,對於道路基礎設施建設、公交運營、停車場運營兩大公用事業傳統業務,轉型應主要圍繞數位化轉型和賦能。 第乙個方面是數位化轉型,這是城投公司轉型的重要手段。 在數位化轉型過程中,KG集團要試水、推進並舉,首先從業務痛點出發,深入單一業務場景,形成具有優勢、適應性、系統化的解決方案,既保證了數位化轉型的安全性,又保證了轉型效果。 結合雙流區的能級和KG集團自身的綜合情況,智慧停車場、智慧充電樁、智慧公交(或交通)、智慧路燈等智慧城市板塊是首當其衝的合適切入點,後期逐步涉足房地產、園區業務, 包括智慧工地、智慧營銷、智慧物業,以及商業地產、產業園區、租賃住房等資產運營數位化。第二個方面是賦權。 由於目前地方資金匱乏,債務有限,KG集團以“市場化承辦”的形式承接了不少公益性物業專案,實際上並不具備市場化盈利能力,因此在承接時需要地方賦能支援。 **賦能的核心前提是KG集團準確專業的專案投資分析(最重要的呈現形式是投資計算)和合理可行的賦能方案。 賦權內容形式多樣,包括但不限於財政補貼、扶持政策、土地資源賦權、特許權、地方行政審批或地方壟斷產業准入等。 例如,重慶曾家巖大橋採用影子監管補貼,即不直接對過往車輛收費,而是根據檢測到的交通流量,定期向負責建設和運營的城投公司繳納道路使用費。 其次,對於房地產和園區這一快速增長的未來支柱業務,轉型應著眼於提高開發效率、增強運營能力、拓寬融資渠道,深化城投公司獨特的政企優勢。 第乙個方面是提高開發效率。 房地產和園區專案都是重資本業務,提高開發效率意味著節約開發成本。 由於國有企業合規要求高,此類大型資本投資建設專案的決策和招標過程涉及環節多、時間長,導致房地產和園區專案的開發周期比同類市場化民營企業更長。 二是提公升作戰能力。 資產不是一蹴而就的,專案完成後還涉及後期的運營管理。 優秀的運營管理有助於實現資產價值,也是拓寬融資渠道的重要前提。 KG集團資產運營管理發展的出發點是借助實力和平台化,探索委託管理、聯合經營等多種經營方式,搭建集投資管理、物業管理、運營管理於一體的資產管理平台。 三是拓寬融資渠道。 房地產和園區資產積累了大量資金,傳統債務融資工具的發行規模有限。 未來,依託經營現金流良好的房地產和園區資產,發行包括但不限於ABS、CMBS、類REITs和公共REITs等資產型產品,與銀行貸款和債券融資形成互補,是KG集團盤活資產現金流、增加融資的重要途徑。 第四個方面是深化城投公司政府和企業的獨特優勢。 KG集團通過獨特的股東資源稟賦,鞏固和優化二級土地市場發展,積極參與雙流區一級土地市場籌建,探索一級二級土地市場聯動,參與城市更新、區域開發等多種土地開發模式,在服務城市發展的同時,保障企業發展。 三是對於新興的產業投資轉型業務,轉型思路是依託產業園區與產業的深度聯動,利用行業一流、上市公司併購等多種手段,打造專業的產業投資平台。 城投企業產業投資的成功模式大致可以歸納為兩類:一類是以產業園為代表的以張江高科和蘇州工業園區開發集團為代表的產業投資模式,以雙流區為股東的成都生物城也屬於這種模式;另一種是以合肥建投、深創投為代表的孵化產業投資模式,具有人才、制度體系和時機的獨特性,深創具有得天獨厚的區位優勢。 相比之下,第一種模式對KG集團更有用。 KG集團要結合雙流區的產業布局戰略和自身產業園區的資源稟賦,充分利用產業資本市場和公共資本市場,聚焦雙流區三大主導產業、生物醫藥、電子資訊、航空航天和新興戰略性產業培育,積極推動產業投資業務發展。 投資的重點不僅在於投前示範,更在於投後管理和賦能,打造全生命週期的投資能力是產業投資業務的核心競爭力。 產業投資的一大抓點是產業的母子模式。 母子模式可以充分撬動社會資本,引入專業化投資機構,促進資源整合,提高配置效率,降低國有資產決策風險。 近年來,地方“矩陣”逐漸壯大,行業遍地開花。 僅2024年上半年,上海、深圳、蘇州、湖州、成都高新區等地就將設立百億級規模產業**,其中成都高新區將設立600億元的產業投資**,40%投資於電子資訊產業,20%投資於生物醫藥產業, 20%將投資於新經濟產業,20%將投資於其他產業,包括現代服務業和未來產業,特別是專注於硬核技術和先進製造業專案。產業投資的另一大抓地力,就是成為上市公司。 成為上市公司可以提公升產業影響力,幫助行業引導和招商引資,從而帶動園區經濟發展,促進區域產業公升級。 在3414家未償債務的城投公司中,共有412家城投公司投資上市公司(前10名股東),涉及上市公司575家。 例如,成都星城投資集團先後收購了中化岩土工程、紅日藥業,前者幫助其實現了建築與石化建設的產業聯動,後者填補了成都星城在醫藥健康領域的空白,從而完成了醫藥領域的布局,提公升了醫藥行業的影響力。
5、結論城市投資公司轉型影響全身,不僅影響平台公司和地方政府的財務安全,也影響到國家金融體系的穩定和人民生活的穩定和改善。 城投公司的成功轉型將是中國金融體系成功轉型的重要因素之一。 在百年未有之大變局的背景下,城投企業發展機遇與挑戰並存。 錯綜複雜的國際形勢、城鎮化程序的放緩、背書的弱化、風險管控的收緊,使得城投公司轉型愈發迫切“雙迴圈”發展格局、“兩新一重”規劃、“推動經濟高質量發展”,使城投公司站在了時代的轉折點,迎接未來巨大的發展機遇。 但是,轉型不可能一蹴而就,首先需要得到第一方和各方的積極支援與配合,以及第一雙流區的大力支援,KG集團才能實現順利轉型。 其次,作為雙流區城市基礎設施建設的核心主體,多年發展積累的資源稟賦是KG集團轉型發展的基石。 KG集團要注重土地要素,練就資產經營管理的內在技能,提高資產管理效率,搭建高水平的資產經營管理平台。 最後,KG集團要雙手抓好投融資,拓寬融資渠道,打造多元化融資體系,大力發展符合雙流區產業布局的產業投資,利用產業和上市公司搭建產業投資平台,努力從地方“融資SPV公司”向“城市投資諮詢運營公司”轉型。 2月23日,12 24,線下公開課在全國一線城市舉行,課程表終於更新(人力資源、財務、辦公、投融資、PPP、招投標、建設等)。