一人借了10010000，消費揮霍一空，另乙個人，借了100婉，買了房子。 誰更可靠，更有償付能力？答案一目了然。
我先告訴你一段：
一位知名的房地產大亨在公司年會上講了乙個關於中國房地產行業的笑話，大意是這樣的：
我花了30億元買了一塊地，向銀行要了貸款，找了個建築商蓋房子，辛辛苦苦蓋房子賣掉了。 一共賣出了60億，扣除各種成本後賺了10億。 看起來是一筆不錯的利潤。 然後業務必須繼續下去。 然後去拿地。 一眼望去，我又拿了那年價值30億的地，把賣房子得到的60億全部砸進去，卻一手也拿不到。 我只是不明白。 首先，你認為我是賺錢還是賠錢？第二，我辛辛苦苦幹的，最後什麼都沒做，沒有蓋房子直接囤地，反而賺了更多的錢。 ”
中國的房地產大亨都是白手起家的魯莽英雄，在這方面還不夠老。 在房價飛漲的**時代，蓋房賣房確實比囤地要好。
香港的李超人李嘉誠對此深有體會。
2024年，李嘉誠以數十億美元的價格出售了上海的一棟辦公樓。 該建築於2024年由李嘉誠購買。 計畫建造一棟辦公樓，2024年出售時尚未開放。 上海的另乙個專案於2024年收購，2024年出售，但尚未完工。 最強大的是北京的一塊土地，這塊土地是2024年收購的，至今尚未開工。
國內房地產開發商追求高周轉率，比李超人囤積土地十幾年要好。
當然，房地產開發商的引進是蓋房子，他們討厭囤積土地。 後來**也學會了聽話，在拿地的時候，規定長期不開發，就要強行收回。 李超人的囤積，也就是早年的欺負**，之前並不了解，只是被超人的氣場迷惑了。
房地產大亨就像賭桌上的賭徒。 獲勝籌碼翻倍以繼續投注。 如果你不離開桌子，籌碼的堆疊會越來越高，只是桌子上的財富，你隨時可能把它們輸回來。 但也有一些雄心勃勃的大佬願意離開閃閃發光的桌子。
只有少數人能下定決心離開談判桌。
房地產開發商總覺得，地價的紅利都是通過賣地給當地政府賺來的。 實際上，這並不完全是。
放置**，其實也是放在桌子上，放置**，離開這張桌子比較困難。
中國的地方財政非常獨特，有兩套財政制度。 乙個是輕資產，另乙個是重資產。
輕資產是稅收的徵收。 蘋果應用商店，每個人都付錢，蘋果拿走30%，這被稱為蘋果稅。 稅收是輕資產的，依靠生態來徵稅。 我開了這座山，我種了這棵樹，如果你想經過這裡，就留下錢買路。 蘋果稅是買路的錢。 沒有必要重資產來徵稅。
2024年，有一堆人說防疫引發了一場金融危機。 這句話三分對，七分錯。 輕資產部分，其實不是危機，基本正常。
2024年1月至11月，一般公共預算收入為1855萬億元，年初預算為8826%，支出為8521%。
收入確實落後於計畫，1-11月，全國一般公共預算收入同比下降3%。 但這是因為2024年第二季度，上海疫情期間，為了促進經濟，以額外退稅的形式向企業提供了無息金融支援。 退稅直接從收入中扣除。 到11月底，這個金額是23萬億元。 除去21歲和22歲的額外退稅，還有近17萬億元。 1-11月累計增幅為61%，這是乙個不錯的增長率。 扣除退稅後，截至11月底，年度預算已完成96%。
按月計算，4月份，由於退稅，當月一般公共預算收入同比增長40%。 但是，退稅不是減稅，只是未來提前支付給企業的退稅，相當於無息貸款，企業後期再補。8月以來，一般公共預算收入開始恢復正增長，10月同比增長16%，11月同比增長25%。
事實上，輕資產部分和以稅收為主的一般公共預算收入是沒有問題的。 一般公共預算支出，**也在努力控制，在12月22日，它不應該像12月21日那樣，**全力花錢。
哪裡出了問題？它是中國獨有的另一套地方財政制度，屬於重資產部分。 所謂的“商業城市”。
這個帳戶是****。 性別的主要部分是土地出讓費，以及與土地出讓收入相關的費用。
2024年，全年赤字為16萬億。 2024年上半年，赤字為27萬億，截至11月底，赤字為355萬億。
地方收入的主要部分是土地出讓費。 2024年，94萬億總收入，85萬億是土地出讓費。 今年1-11月，只有5個1萬億。 據估計，全年超過30%，不到3萬億。
那更麻煩。
這種重資產的地方財政體系是房地產行業的上游，與房地產行業類似。
房地產開發商徵地、建房、裝修、賣房。
地方**徵地、拆遷補償、七通一平、基礎設施建設、路橋修繕、交通運輸，提高土地價值，最終成為成熟土地。 競價、拍賣和上市。
房地產開發商建房賣房，地方**徵地基礎設施賣地。 房地產開發商賣掉了房子，繼續收購土地。 當地政府賣掉了土地，並繼續徵用和拆除土地進行建設。 出售舊土地的錢繼續投入新土地。
房地產開發商在賬面上賺錢，但他們實際上並沒有賺錢，利潤是會計利潤。
從數字上看，第一次賣地似乎沒有賺到什麼錢，賣地賺到的錢繼續投入到新地的開發中。 當然，當地的**本來就不應該賺錢，賣地後，就要繼續“辦城”，發展經濟。
你從誰那裡得到了出售土地的錢？2024年後，財政部不再公布土地出讓費相關支出明細。 2024年，超過50%的補償金用於拆遷，加上雜項等，直接土地成本佔70-80%。
事實證明，拆遷佔據了房地產經濟的最大份額。 難怪世界上總有“拆二代”的傳說。 當然，這部分收入也會進入貨幣週期。 最終，它成為經濟發展的乙個組成部分。 拆遷支出也與房價掛鉤，當房價上漲時，拆遷成本也必然上公升。
大量投資資產需要太多資金，而且沒有錢。 房地產開發商沒錢，當地**沒錢。 誰沒有錢去找？查詢銀行。
房地產開發商沒有錢用於開發、銀行貸款、預售資金和專案預付款。 最終，產生了40萬億的房地產開發商債務。 沒有那麼多的有息負債，約16萬億，合同負債約16萬億，票據負債和應付賬款8萬億。
當地沒有錢，而且當地**也不能自由借錢，**各種限制。 你借債，我承擔責任，這行不通。 中國不像美國。 美國本地**可以自行破產。 聯邦**瞥了一眼，說了些關於我的事情。 債主們只能回自己的家去找自己的母親。 後來，會有官司，債權人如果賠錢，會認為自己不走運。
中國不允許地方政府隨意借錢，但政策下有反制措施，借款不是自由的，企業借款。 於是，當地的**做了乙個叫成頭的東西。 成投借錢開發建設用地，當地政府把地賣掉，把錢交給成投還債。
搞砸了，做了乙個 60數萬億城投債。
在**房地產時代，每個人都在大進步。 房價總是在上漲，鼓聲和鮮花聲不停。 **經營城市，不斷開發土地，房地產商揮舞著支票簿，在拍賣中創造了乙個又乙個土地之王。 **鈴聲響起，舞動不停。 2024年的疫情也沒有中斷。 在那些日子裡，房地產大亨是最富有的人和閃亮的企業明星名單上的常客。
然而，在 2022 年，** 一下子停止了。 跳舞的房地產開發商不知所措，率先進入寒冬。
普通人不再買房了。 資金流動不動，現金流無法轉移。 但債務必須償還。 有些合同負債是沒有利息的，有息負債可不是開玩笑的。 如果您晚賣一年，您將多獲得一年的利息。 對於房地產公司來說，利息不是一筆小錢，恆大一年的利息支出遠高於其一年的利潤。
房地產開發商，其實有資產，就算是恆大，賬面也沒有資不抵債，24萬億資產，2萬億負債。 但是沒有現金流，也無法周轉。
房地產開發商已經進入了寒冷的冬天。 沒有錢買地。
作為房地產開發商的上游，當地**“經營城市”的重資產業務自然進入了寒冬。
2024年，我國地方**的財政問題不是稅收的輕資產部分，而是土地徵用和賣地的重資產部分。 防疫對財務狀況的影響是有的，但幅度不大，完全可以活下來。
真正的問題是，房地產行業打不起鼓花，地方才是最好的”。經營城市”。它也在苦苦掙扎。
房地產寒冬導致了土地融資的問題，任何有眼光的人都可以看出這一點。 必須承認問題並找到解決問題的方法。 但網際網絡上的另一群人卻開始歪歪扭扭地講，唱著債務壓倒一切的中國