近日，多家機構發布房地產公司前11個月土地收購資料。 據中國指數統計，前11個月，前100家房地產企業收購土地總金額為10855億元，同比減少66%，跌幅連續第二個月收窄。 CRIC資料還顯示，前11個月，房地產公司收購的土地數量同比下降13%降幅再度收縮1個百分點投資已經開始觸底。
CRIC資料顯示，11月土地市場總體走勢呈現成交量平價下降趨勢，處於觸底階段。
各梯隊門檻值與去年同期持平，前10名門檻跌幅最小，同比下降13%，前50強同比降幅最大，同比下降32%; 前 100 個閾值為 595億元，比10月底增加3個8億元，同比下降22%。
乙個積極的跡象是，雖然門檻同比有所下降，但與上月末相比跌幅略有收窄。
業內人士表示，儘管行業面臨資金壓力，但在一些熱點城市恢復“高價get”、降低徵地門檻、加快土地供應步伐等方面，房地產企業的實力仍在積極調配，在一定程度上，規模化了徵地規模， 因此，同比降幅有所收窄。
審評委資料顯示，截至11月底，新增價值前10大房企佔比64%。這一資料在2024年前11個月為50%，這意味著2024年前10大房企的集中度將進一步提公升。 相應地，TOP10之外的其他梯隊新增價值佔比也相應下降，各梯隊新增價值佔比基本保持在5%以內，僅TOP51-100梯隊新增價值佔比下降了12%。 此外，截至11月底，在銷售額排名前100位的房地產公司中，仍有近一半的公司沒有入地。
CRIC資料顯示，前11個月，房地產企業投資模式以央企為主，房地產企業百強中有21家土地金額過千億元的房企，其中央企14家，民營企業5家， 以及2家混合型房地產企業。其中，建發和中海不僅收購了更高的土地數量，而且投資金額也比2024年同期更大，同比增長%。
銷售額超百億元的前5家民營企業分別為綠城、濱江集團、龍湖、大佳置業、偉星置業，除綠城同比增長17%外，其餘4家民營企業前11個月購地量較2024年同期均有不同程度下降。
未來市場格局將繼續分化：受售回款、融資等多方面壓力所困，多數民營房企和多數中小房企資金流動性相對不足，購地有限，未來購地規模或將逐步縮小， 同時央企、國企、金融穩健的房地產企業優勢凸顯，將繼續成為土地投資的主力軍。
從各城市群取得的土地數量來看，長三角地區仍居全國首位。 據中國指數統計，1-11月，長三角十強企業購置土地2680億元，位居四大城市群之首。 其中，綠城收購土地440億元，位居長三角企業土地徵用金額第一; 京津冀十強企業購地972億元，超越粵港澳大灣區，位居第二; 粵港澳大灣區十強企業收購土地939億元，排名第三。
據統計，截至目前，廣州、成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、瀋陽、鄭州等18個城市已在22個城市取消了地價限制。 目前，只有北京、上海、深圳和寧波四個城市尚未明確取消地價上限。 雖然寧波仍在實施“限地抽籤”的方式，但新掛牌出售的兩塊地塊的溢價率已調整為30%，大幅放寬了**限額。
回歸“出價最高者”後，重點城市首批地方拍賣出現一些變化，呈現出斑點高熱、分化加劇的現象。
目前，由於大型房地產企業以精準投資為主的徵地策略，在熱點城市，尤其是核心區，地塊一般以抽籤方式拍賣，房地產企業獲得地塊的概率相等，但在取消地價上限後， 房地產公司憑藉自身的資金實力收購土地，對區位條件優越、價值優越、利潤預期高、對未來分權速度有一定保障的優質地塊的搶奪愈演愈烈，因此，區域性地塊存在高熱現象。
10月30日，濟南取消限價後的首次土地拍賣開始，在已售出的10個地塊中，歷城區2個地塊分別經歷了241輪和236輪競價成交，溢價率超過50%。 不過，其餘6箱均以底價出售。
11月2日，合肥也迎來了取消限價抽籤、恢復“最高價中獎”後的首次本地拍賣。 其中，濱湖金融板塊05號地塊吸引了多家房企激烈競爭，最終溢價率達到4489%，重新整理了合肥土地拍賣最高單價紀錄。 然而，其餘3個以低溢價或底價出售。
11月15日，成都市交易的7宗地塊中，1宗地塊的溢價率達到30%，1宗地的溢價率達到17%，其餘地塊按多重底價成交。 其中，位於成都青陽市蔡橋街道的萬家灣地塊，溢價率為30%，經過多達46輪競拍，最終華潤中標18輪總價4億元拿下土地，底價高達20800元，重新整理成都市底價TOP2，僅次於2024年第三輪集中土地競價成交的高新區桂溪街道桐牌村地塊，地塊底價高達2.25萬元。
11月18日，福州市11宗土地交易中，有4宗地塊溢價率超過20%，其中41號平溪地塊溢價率達到41%，其餘7宗為低溢價或底價成交。
11月29日，蘇州市8批集中供地中，僅園區奧運運動地塊溢價率達到30%，其他周邊地塊均按底價成交。
此外，南京、青島、武漢、重慶、鄭州、廈門、天津等地11月份也進行了土地拍賣，但總體上是按底價成交。
整體來看，區位條件和價值優越、利潤預期高、未來去中心化速度有一定保障的地塊在土地競價中公升溫，但非核心地塊以多重底價成交，未來各城市土地競價市場將進一步分化。
多位業內人士指出，未來房地產投資的分化仍將圍繞兩個維度展開，一是漲跌停後，不同城市和地區的地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支援的房企， 穩定的銷售，更穩定的現金流仍將是收購土地的主力軍。
本文首發於鈦**app，作者：王健）。
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