12月13日，惠譽確認領展房地產投資信託基金（「領展房地產投資信託基金」）00823HK）的長期發行人違約評級（IDR）為“A”，展望為“穩定”。惠譽還確認其高階無抵押評級為'A'。
此評級基於領展物業**審慎的財務管理，以及其在香港特別行政區的零售物業的持續韌性。 領展置地**於2024年3月配售，以及較高比例的固定利率債務，幫助其管理利率風險，同時支援其評級。 惠譽認為，領展地產**的房地產投資組合在近期的收購後地域更加多元化，但其債務融資收購策略限制了其評級。
關鍵評級驅動因素。
降低利率風險惠譽認為，領展物業**的固定利率債務佔2024年9月底債務總額的70%（2024年3月底：60%），有助於降低其利率風險。 惠譽**，在截至2024年3月的財年（FY24）（1HFY24：4.）。3倍），利息覆蓋率將穩定在4倍左右，並在2025-2026財年恢復到4倍5 次 - 5 次。 惠譽對其投資物業（IP）EBITDA總利息覆蓋率的評級為負面敏感度35 次修訂為 3 次0倍，反映REIT在管理利率風險和調整其房地產投資組合方面的審慎態度。
帶緩衝的良好槓桿：該公司的槓桿率（淨債務IP值）為196%，而去年同期為 197%，負面評級閾值為 30%。 惠譽預計領展物業**在2024財年的總債務將保持在約600億港元（1HFY24：590億港元），因為該公司可能選擇在2024年12月派息後保留約100億港元的現金餘額。 良好的槓桿率為公司擴大其投資物業組合提供了一定的靈活性。
通過收購實現增長：惠譽認為，領展地產**可能會繼續尋找收購機會以擴大其投資組合。 惠譽預計2024財年不會有任何重大收購，因為融資成本環境居高不下，而且管理層認為流動資產**和租金收益率不會增加股息。
惠譽假設在2025-2027財年以90億至100億港元的總收購額，與近期配股所得款項的計畫用途一致。 惠譽預計，任何超過這一數額的收購都將通過追加債務或資產進行融資，這可能會限制領展地產的財務狀況，儘管此次收購可能會改善其地域多元化。
香港特區市場的抗逆力：惠譽預計，領展物業**在香港特別行政區的零售物業（專注於大眾市場的非自由支配零售商）將保持韌性，到2024財年租金將恢復到中個位數。 該公司的零售物業位於香港特別行政區的市區住宅區。 其總出租率保持在98%的高位，而租金回滾率則從72024財年第一季度上公升至8%7%。停車及相關業務收入增加52%。惠譽預計，在停車場供需失衡的情況下，停車場業務將繼續保持低個位數增長。
可管理的辦公室風險：領展物業**的寫字樓資產約佔其資產價值的10%。 其國際寫字樓組合保持了95%的高出租率，加權平均租期為53年。 惠譽預計寫字樓租金收入在短期內將保持穩定，但租約到期後租金可能會出現負轉，這可能會對其投資物業EBITDA產生影響。
評級推導摘要。
投資物業的租金收入穩健，以及營運及資產增值的良好往績，支撐領展的評級。 領展地**的投資組合主要包括位於香港特別行政區大型城市住宅區的商場。 領展物業**亦於中國大陸、新加坡、澳洲及英國的一線城市擁有商場及寫字樓。
領展物業**的投資物業資產價值約300億美元，EBITDA規模為10億美元，與太古地產*** 太古地產有限公司（「太古地產」，01972）緊密合作HK，A穩定），但低於新鴻基地產發展有限公司（「新鴻基地產」）（00016）。HK，穩定）。領展物業**的投資強度較高，發展風險較低，較太古地產更強勢，其貸款與市值比率約20%，高於太古地產。
領展物業**的資產質素與新鴻基地產相若，其規模較新鴻基地產為小，但其投資額較新鴻基地產為大。 領展置業**於2024財年上半年的投資物業的EBITDA總利息覆蓋率為4。3倍，高於新鴻基地產的3倍3倍，但新地的其他多元化業務經常性收入也有助於支付利息支出。
領展物業**和Scenter Group Limited Australia （A Stable）的業務狀況相似，均專注於零售物業，對開發物業的重大敞口較小，資產規模也相似。 兩家公司的入住率都很高，接近100%。 Link Properties**的投資組合比Scenter Group Limited更強大。 然而，領展物業**的物業組合高度集中於香港特別行政區，並有部分國際寫字樓，而Scenter Group Limited的物業組合則純粹是零售業，橫跨澳洲和紐西蘭的城市。
關鍵評級假設。
惠譽在本次發行人評級研究中的主要評級假設包括：
香港特區物業組合的租金回贈率在2024財政年度為5%，在2025-2026財政年度為3%
2024-2026財政年度香港特區零售及寫字樓的平均出租率為98%;
2024-2026財年的EBITDA利潤率約為70%;
2024-2026財年資本支出佔收入的7%-10%;
2024財政年度下半年並無收購，2025-2027財政年度的收購費用為90億至100億港元。
評級靈敏度。
惠譽可能單獨或共同採取正面評級行動的因素包括：
惠譽預計短期內不會對領展物業**採取任何正面評級行動，因為該公司的債務融資收購策略將限制其財務狀況。
可能單獨或共同導致惠譽採取負面評級行動的因素包括：
淨負債 投資物業資產比例持續在30%以上;
投資物業的現金利息支出與EBITDA的比率始終低於3倍;
業務擴張速度快於預期，導致執行力和財務風險增加。
流動性和債務結構。
充足的流動性：領展置地**於2024年9月底擁有131億港元現金及97億港元的未動用承諾貸款。 投資級公司債券持有的資產約為10億港元，其中70%被惠譽視為現金。 其流動資金足以支付69億港元的短期債務。 截至2024年9月底，該公司的投資物業價值為2,100億港元，為公司提供更大的財務靈活性。
發行人簡介。
領展地產**是亞洲最大的房地產投資信託基金**，也是全球市值最大的以零售為重點的房地產投資信託基金**之一。 該公司在香港特別行政區（香港特區）擁有129個物業，零售物業的內部樓面面積為900萬平方呎，停車位約57,000個。 截至2024年9月底，其所有物業總值為2,390億港元。