溫樂居 金融 李麗.
即將到來的2024年，房地產市場環境冷淡，土地市場依舊冷淡。
近日，中評委研究中心發布《2024年中國房地產總結與展望（土地篇）》，顯示截至2024年12月20日，全國300個城市土地成交面積和成交額分別同比下降21%和18%，交易建築面積再創十年新低。
市場熱度方面，受房企資金承壓、樓市下行等多重因素影響，房企參與競拍的積極性仍然較差，溢價率仍處於相對較低的水平，年溢價率為45%。
土地市場的每一次波動對於了解房地產市場的現實和未來趨勢都很重要。
中審委認為，在當前樓市和土地市場尚未明顯回暖的背景下，雖然取消了“限價”，為開發商保留了足夠的利潤，調動了購地積極性，土地拍賣市場正在向市場化過渡，但考慮到不同地塊的區位條件和土地價值不同， 即使盈利預期較好，但在房企資金承壓的當下，企業決策還是更為重要。
從成交面積來看，從亞能級結構來看，受市場環境冷淡影響，各能級城市土地成交面積均低於去年同期水平。 其中，一線城市總成交規模2610萬平方公尺，同比下降32%。 城市方面，除北京外，其餘三家一線城市的交易面積均低於去年同期，其中深圳的交易規模同比下降幅度高達75%，上海、廣州的交易規模降幅較去年近有所下降。
百分之三或百分之四。
二三線城市成交規模均呈現同比下降趨勢，同比分別呈下降趨勢。 以二線城市為例，除長春、太原、呼和浩特、天津、石家莊、貴陽、南寧等少數城市外，其餘二線城市的交易規模同比多為負值，近半數二線城市同比降幅超過20%，尤其是寧波、合肥、青島等城市， 同比降幅超過50%，規模收縮更為顯著。
從成交金額來看，企業購地意願明顯萎縮，成交金額同比下降近20%。 截至2024年12月20日，全國土地成交總額37504億元，同比下降18%。 同比降幅持續高位，Kerry表示，主要是由於去年底以來土地市場持續降溫，導致當地**在土地供應端更加謹慎，需求端企業拿地意願也明顯萎縮。
聚焦城市，截至12月20日，上海是唯一營業額超過2000億元的城市，營業額為2269億元，同比下降28%，繼續位居榜首價值榜單第二的城市是杭州，成交額1846億元，同比下降14%。 門檻城市為武漢，成交額為404億元，與2024年前20名的門檻相比仍有小幅下降。
從區域分布來看，地價較高的東部城市成為金額前20名的主力軍，尤其是長三角地區，上榜城市多達12個，其中6個核心一二線城市均上榜，除合肥外， 其餘均位於前十，常州、鹽城、無錫、南通、揚州、徐州等三四線城市也上榜，但排名相對較低。
值得一提的是，在金額排名前20的城市中，超過百分之七十的城市成交金額較去年同期有所下降，甚至上海成交金額也下降了28%，此外，習、重慶等中西部城市的土地市場也明顯冷淡， 同比降幅超過百分之二，而且降幅十分突出。只有北京、天津、鹽城、南通、揚州等少數幾個城市有交易金額但與年度交易額相比，仍處於相對較低的水平。
土地市場的交易也可以看作是房地產的晴雨表。
土地供應方面，2024年初，根據**部委最新要求，土地交易新增資訊發布環節“預供地”，自然資源部主辦的資訊公開**新增擬出讓地塊頁面。 截至11月30日，重點樣本城市預供土地竣工率僅為70%。 不僅如此，在預公示制度下，近郊相當數量的預公示地塊在正式掛牌之前就被市場拋棄，大大降低了流拍率。 在土地供應計畫完成情況方面，多數一二線城市土地交易規模仍處於較低水平，2024年平均土地供應完成率僅為41%，遠低於疫情前的平均水平。
2024年，百強新增土地倉儲房地產企業總投資為近七年最低：1-12月，百強新增商品總價值、總價、總建築面積分別為29978億元、14358億元、1.2073億平方公尺， 分別同比下降%和12%。
展望未來，中評委分析稱，從年度成交變化來看，在樓市持續低迷表現的影響下，2024年土地市場將繼續在低位執行，成交面積將再創近十年新低， 而整體市場熱度也將繼續偏低。接下來，房地產市場熱度的回公升仍將取決於樓市的表現，只有各城市樓市成交企穩反彈，房地產企業購地意願才會上公升，整體土地市場熱度才有可能回公升。
另一位專家表示，在當前房企銷售市場受阻、市場信心有待提公升的情況下，土地市場的表現將與新房市場走勢密切相關。 而隨著部分城市土地拍賣最高限價的取消，土地將受到市場力量的影響更大。 雖然取消土地價格上限有助於提振土地市場情緒，但在當前市場環境下，房地產企業在投資土地收購時仍需謹慎。
*：樂居金融。
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文章**： 樂居財經