自2024年6月21日首批基礎設施公共房地產投資信託基金**（REITs）在滬深證券交易所上市以來，公共REITs已平穩執行兩年多。 在此期間，經歷了首批專案解禁、底層資產型別擴容、首批擴容成功落地，其配套體系逐步完善，市場日趨成熟。
截至2024年6月底，已上市28隻公募REITs，總發行規模975只32億元，總市值87162億元，累計分紅4737億元。 資產型別包括工業園區、倉儲物流、保障性租賃住房（以下簡稱租賃住房）、高速公路、生態環保、能源等。 （資料**：風力，截至 2023 年 6 月 31 日）。
一些投資者可能想知道，REITs和公開發行有什麼區別？REITs靠什麼賺錢？?......有哪些風險投資房地產投資信託基金我們將通過本文梳理REITs的基礎知識，並了解REITs。
REITs起源於上世紀60年代的美國，全稱Real Estate Investment Trusts，中文稱為“Real Estate Investment Trust**”，是一種向投資者出具收益證明，募集資金投資房地產，並將投資收益分配給投資者**（上海證券交易所）的投資。 目前，REITs已發展到日本、新加坡、香港等國家和地區，全球市場規模超過2萬億美元（**德勤REITs發展報告）。
乍一看，REITs似乎離普通大眾有點遠，但實際上它與我們的日常生活息息相關，我們開車經過的高速公路，我們上班的寫字樓，我們去購物“種草”的商場，都屬於房地產的範疇， 在符合法律法規要求的前提下，可以“打包”成REITs持有的資產。
讓我們以高速公路為例，了解一下全球REITs的法律結構和運作模式。
假設有一條價值100億元的高速公路，可以依靠收取通行費每年實現穩定的利潤，並拿出3億元用於分紅，也就是分紅收益的3%。
有一天，運營高速公路的高速運營公司需要對高速公路進行翻新和擴建，急需現金。 對於一些人來說，前幾年3%的分紅收入很有吸引力，但他們不能直接參與高速公路的投資和建設。
這時問題就來了，高速運營公司有資金需求，老百姓手裡有資金，卻不能直接投資高速運營公司。
面對這種困境，輪到本文的主角——REITs了。
一方面，REITs從投資者那裡籌集資金，並向他們頒發收入證明。 投資者可以依靠這一點定期享受高速公路的股息收益。 另一方面，REITs將利用募集的資金購買高速公路運營公司的全部股權，然後獲得高速公路的運營權。 高速公路運營公司獲得當前現金流，可以開始翻新高速公路。
在了解了上述產品的基本法律結構和運營模式後，我們還需要注意的是，由於法規和政策的差異，REITs在不同國家和地區的法律結構和運營模式可能有所不同。 例如，在中國，目前REITs不是專案公司直接的股權，而是第一基礎設施資產支援，通過持有專案公司的全部股權間接持有專案公司的股權。
根據募資方式的不同，REITs可分為公募和私募兩種。
在我國，目前REITs的試點範圍主要集中在基礎設施領域，包括交通基礎設施（公路、港口等）、能源基礎設施（光伏、水電等）、生態環保設施（汙水、固廢處理等）等，並採取公募的方式，因此也被稱為“基礎設施公募REITs”。
自基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）推出以來，人們有了新的購買選擇**。
雖然在同乙個大家族的公開發行中，與我們熟悉的**型、債券型或幣種相比，在產品交易結構、投資運作、收益等方面都存在差異
1.產品交易結構
一般來說，公開發行的交易結構是普通投資者買入，管理人直接利用公開募集的資金投資於**、債券等各大類資產。
普通公開發行交易結構示意圖**。
目前，我國公開REITs採用“公開發行**+ABS計畫”的交易結構。 具體而言，公開REITs將首先將公開發行募集的資金**資產支援證券（ABS），然後ABS將購買基礎設施專案公司的全部股權，然後持有基礎設施專案的所有權或經營權。
公開REITs交易結構示意圖。
2.投資物件
一般來說，公開發售的投資品種包括上市交易**、債券、公開發售**、貨幣市場工具等，根據主要投資的資產不同，可進一步分為**型、混合型、債券型、FOF型和幣型**。
公開發售**類別及其分類標準。
公募REITs通過基礎設施資產支援**（以下簡稱“基礎設施ABS”）將80%以上的**資產投資於基礎設施領域，包括基礎設施專案的所有權或經營權，其餘一小部分**資產應用於投資利率債券、AAA級信用債券或貨幣市場工具。
3.主要優點**
投資物件不同，是指公開REITs和普通公開發行的主要收益不同。 一般來說，公開發售收入**除股息、債券利息和存款利息收入外，還包括通過買賣**、債券等資產獲得的差額收入。
就公募房託而言，其收入**主要是經營相關資產產生的收入，如高速公路收取的通行費、工業園區收取的租金等。 此外，產權REITs還可能享受標的資產增值帶來的增值收益。
4.投資集中度
一般而言，公開發售**在投資集中度方面將面臨一定的監管限制。 例如，現行法規對單**和單**公司提出了“雙十原則”。 對於單個**，公司發行的**的持有量不能超過**資產淨值的10%;對於單個公司，其所有持股不能超過一家公司發行的**的10%。
相比之下，公募REITs投資基礎設施ABS的比例不受“雙十原則”的限制，一般投資於乙個或多個基礎設施專案，且均屬於同一型別，因此投資集中度較高，難以通過多元化投資降低風險。
5.股票淨值多久更新一次
一般而言，產品份額淨值（QDII及FOF**除外）將於公開公開銷售**在每個開放日**更新，封閉式公開銷售**將至少每週更新一次。
雖然公開REITs也是封閉式的**，但其股票淨值的更新頻率通常較低。 目前，國內公開REITs分別在半年報和年報中更新截至6月和12月最後一天的股票淨值。
6.估價方法
一般而言，公開發售**通常以相關資產的公允價值計量。 例如，對於型別，我們將使用每個倉位的最新價格來計算淨值。
但是，公募REITs一般採用公允價值模型來計量滿足一定條件的基礎設施ABS，通常採用成本法進行計量。 例如，乙個公共房地產投資信託基金持有乙個初始價值為20億美元的工業園區。 園區每年需要計提折舊1億元，即每年減值1億元。 然後到了第二年，公園的賬面價值變成了19億。
不難看出，這種做法可能導致公眾REITs標的資產賬面價值與其公允價值出現差異。 但現行法規要求，在公開REITs存續期間，**管理人必須聘請機構每年對標的資產進行一次評估。 目前，公開型REITs通常會在年報中披露相關資產的最新評估價值。
7.個人投資者主要參與的方式
目前，境內公開REITs實行封閉式運作，不開放認購和贖回，設立後在交易所上市交易。 目前，在首次發行階段向個人投資者發行的公開REITs比例較低，因此普通個人投資公開REITs的主要方式是通過場內交易。 對於普通公開發行**（ETF和LOF除外**），普通個人參與的主要方式是場外認購。
目前，個人投資者可以通過三種方式參與投資公開REITs：場內或場外初始認購、場內交易、在**Tong平台上進行股份轉讓。
1.現場場外初始訂閱
目前，公開REITs主要從三類投資者募集資金：戰略投資者（主要是基礎設施專案的原始所有者）、線下投資者（專業機構投資者）和公眾投資者（包括個人投資者和一般機構投資者）。 從目前已上市的28只公開REITs來看，策略投資者配售比例的簡單算術平均值為6772%，而線下投資者為2281%，而公眾投資者僅為9%47%（資料截至 2023 年 8 月）。
個人投資者可以通過場內和場外兩種方式參與公開REITs的首次認購。 參與現場認購，需要開通現場**賬戶（**賬戶或**現場**賬戶）;要參與場外交易認購，您需要開設乙個場外交易**賬戶。
目前，個人投資者參與公開募購REITs，主要採用“金額認購、認股”的方式，即投資者先出資一定金額（需不低於規定的最低認購金額），扣除認購費後，根據**股**的發行情況確認股數。
2.場內交易
個人投資者除了可以通過場內和場外方式參與初始認購外，還可以通過場內交易投資公開REITs，這也是個人參與公開REITs投資的主要方式。 交易所交易不會增加公開REITs的總份額，但實際上是不同投資者之間的轉讓交易。
一般來說，公募REITs成立後會選擇在**交易所上市。 公開REITs上市後，個人投資者可直接參與公開REITs認購的**股的場內交易如果您使用場外交易**賬戶訂閱，您可以在轉賬到場外交易**賬戶後進行交易。
與場內交易**類似，個人投資者可以通過交易所認可的方式（如拍賣、批量和詢價）買賣公開REITs。 不同的交易方式對應不同的申報時間和數量要求。 若採用競價交易方式，交易時間與**交易時間相同，集合競價時間為每個交易日9：15-9：25，連續競價時間為9：30-：00-15：00。 目前所需的單項申報數量應為100份或其倍數。
3.**平台股份轉讓
目前，滬深證券交易所已建立**平台，個人投資者開立場外**賬戶即可轉讓公募REITs股份。 該平台目前不向投資者收取費用。
具體來說，個人投資者可以通過已開通平台業務許可權的銷售機構與做市商進行股份轉讓，但投資者不能直接相互轉讓股份。 目前**平台僅支援投資者對場外認購的公開REITs股份進行轉讓和出售，交易所將在投資者持股等以下功能上線時通知您。
最後，我們用下圖總結了目前個人投資者參與公募REITs的主要方式：
注：除注釋、資料及圖表外**：易方達投資者教育基地。