爭議專案
這篇文章是在業餘時間寫的，寫了幾個月，寫到最後，新的《徵地成一條開發標準》還沒有出來，因此，整篇文章還是符合第一版的標準，在新版新版發布之前， 但變化不大，文章重點關注了開發邊界、有效期等幾個問題，已經調整過了，但總體來說，基本上是延續的。因此，我沒有更新文章的內容，但最後我簡要地談到了新版標準。
一、發展規劃的歷史背景
眾所周知，2020年11月5日，自然資源部發布了《土地徵用開發標準（試行）》（國稅署2020年第5號），然後我們就有了開發規劃的工作和相關要求（以及前期遇到的問題）。
但是，我們應該知道，早在1956年就提出了開發建設的概念，在曲折的發展過程中，不斷探索並逐漸成熟。
1990年5月19日頒布了《外國投資者開發經營地塊暫行管理辦法》，可以看出，到這一時期，地塊開發規劃的目標、要求和程式已初具規模。
隨後，經過不斷完善和發展，以及具體實施過程中遇到的新情況、新問題，2019年新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第45條明確規定，六種情形可以依法徵收，斑塊的開發建設就是其中之一要求全域開發應當達到自然資源主管部門規定的標準。
因為《土地管理法》提到，整個區域的開發建設需要達到相關標準，而且必須符合相關標準自然資源主管部門制定的標準。 因此，2020年11月，自然資源部發布《關於徵地開發及地塊開發標準（試行）的通知》（以下簡稱《標準》），明確了徵地開發計畫編制的內容、原則和要求等相關標準。
二是《標準》的主要內容。
1）注重生態可持續發展。
在編制土地徵用開發規劃過程中，要注重耕地保護、土地集約化利用、保護農民合法權益、保護生態環境、促進經濟社會高質量可持續發展等。
2）什麼是電影顯影。
“零碎發展”是指確定國土空間規劃城市發展邊界內的集中建設區縣級以上地方人民組織的一定範圍土地的綜合開發建設活動。
這是實踐中最“頭疼”的。 好在2023年8月，自然資源部發布了關於《徵地開發標準》（徵求意見稿）公開徵求意見的公告，並在最新的徵求意見稿中進行了調整。
（三）列入國民經濟和社會發展年度計畫。
4）公眾參與。
5）宣告的主題。
縣級以上地方人民組織，由省人民組織實施，經批准。
6）節目的主要內容。
7）專家論證。
8）特殊情況。
在以下四種情況下，開發計畫無法獲得批准。
三、需要注意的問題
1）堅持新發展理念，以人為中心。
該標準提出“土地徵用開發要堅持新發展理念，以人為本”。 這句話不是隨便寫的，它是有出處的。
這句話出自《中國共產黨關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年計畫和235年遠景目標的建議》，是“十四五”期間經濟社會發展必須遵循的原則的重要組成部分。 這體現了我國現行政策體系的一致性和連續性，也體現了國民經濟和社會發展規劃的權威性和科學性。
2）落實“縮小徵地範圍”的決策部署。
正如我們之前在歷史背景下提到的，斑塊的開發和建設不僅僅是乙個整體規劃的概念，而且是為了防止土地浪費和過度開發。 進入新時代，對節約用地、縮小徵地範圍、減少非公益性用地配置提出了嚴格要求，這也是黨的十八屆三中全會確立的改革方向。
《標準》對徵地開發規劃的要求是實施改革部署，進一步縮小徵地範圍。 同時，我們也要看到，隨著我國經濟社會的快速發展，山河林田湖統籌治理，人與自然和諧共生，以及“雙碳”目標的提出，在下乙個城市建設過程中，徵地範圍將不斷縮小， 並且打補丁是必然的趨勢。
此外，《標準》將“注重耕地保護”列為要求之一，這也是同樣的原因。
3）注重民主決策，增強程式意識。
村民參與決策被寫進《標準》作為有力的筆觸，是決策的前提之一，充分體現了村集體經濟組織的參與權; 賦予他們否決權，也體現了國家對維護農民合法權益的重視，也是對《標準》中土地徵用的內涵和意義的具體體現。 同時，發展規劃也要聽取人大和專家組成的專家委員會的意見，示範的結論應作為批准規劃的重要依據。
另一方面，要根據地方國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃等編制全域發展規劃，並納入地方國民經濟和社會發展年度規劃。
四、一些不成熟的想法
1）作品發展的公益性。
據指出，土地的開發位於《中華人民共和國土地管理法》第45條中，但第45條的前提條件是：“.這是為了公共利益所必需的”。至於整個地區的開發是否具有公共利益性質，在《土地管理法》修訂時爭議尤為大，在“標準”體系的制定過程中也一直存在爭議。
因為說到徵地，自然會想到土地上市和交易——商業用地，這也是爭論的主要矛盾點。
允許公益性專案徵地，是以經濟建設和發展統籌規劃為依據，充分考慮土地保護、生態環境和村集體經濟利益，收地範圍的縮小必須落實到位。 然而，土地徵用作為各種建築用地的重要方式，在前30年中國工業化和城鎮化的快速發展中發揮了至關重要的作用。 現階段，新舊發展動能轉變時期，還不可能搞“一刀切”，在“收地範圍窄”思想指引下，為商住、工商用地等經營性專案用地尋找出路，必須兼顧經濟社會發展的穩定性和連續性， 並給這些運營專案乙個使用集體土地的渠道。同時，在相對落後的地區，商業專案可以促進當地經濟發展，增加就業機會，從這個角度來看，它們也具有“公益屬性”——在屬性認定、規模和範圍、程式等方面都需要嚴格限制。
b） 幾個重要問題。
提出零碎開發理念，打破專案“單槍匹馬”，促進城鄉用地空間合理布局，優化結構，完善功能，完善設施，從區域和斑塊的角度出發，高效綜合利用土地資源，處理各方利益。 促進土地資源節約和集約利用，促進經濟社會綠色低碳發展。
但是，《標準》在制定過程中有一些要求和規定是非剛性約束的，這是要考慮到我國各地經濟發展的不平衡性——難以調和口，標準統一也不可能，這就要求省級計畫部門， 結合省實際情況，了解《標準》精神，制定相關標準。
1.逐件發展的規模
一塊土地的開發首先要打破專案思維，一塊土地的開發實施方案不能圍繞徵地專案編制。 開發規模應充分考慮自然條件，地塊要相對集中，以地理因素或交通基礎設施為邊界，盡量集中和連續，通過土地的開發利用合理調整土地利用結構和布局， 推動城鄉內涵化、集約化、綠色高質量發展。必要時，還應結合已建和正在建設的地塊進行考慮和實施。
此外，應量化量表，以便於執行。 例如，河南省描述了發展規模，並給出了規模的上限。
其實上限還是總量思維，北京在這方面已經給出了具體的指標，也明確了電影發展的適用型別。
2.薄膜發展的功能定位
首先，要提前規劃好全區發展實施方案與國土空間規劃編制之間的聯絡。 其次，要明確開發規劃與監管詳細規劃（塊控制計畫）的關係。 通過《標準》，我們知道，電影發展實施方案編制的深度和實質功能不如整體方案和詳細規劃，目前更傾向於程式功能和法律功能——從我執行前期程式的經驗來看。
3.關於公益用地比例
首先，從實際情況來看，考慮到公益設施的發展規模和服務半徑，如果有規制詳細規劃，在編制開發規劃時，應從規制詳細規劃層面核實公益用地比例，不宜批准單一開發方案。
二是公益用地比例不低於40%，處理模糊，不操作，我們前面已經提到，不同地方的經濟發展狀況，如果規定“一刀切”的標準，可能會對地方經濟社會發展造成嚴重制約。 因此，省級部門在發布細則時，應明確公益用地的具體類別。 例如，在天津市，公益用地比例進行了細分，在市（鎮）內嚴格執行40%的要求，並根據擬安排的專案具體確定開發區（國家級、市級）和示範產業園區; 同時，也明確了哪些土地屬於公益用地，使在實際操作過程中，溝通和工作效率將大大提高。
PS：將道路用地和綠地納入公益範圍當然沒有錯。 但是，從另乙個角度來看，制定公益比例要求是從實施綜合保護戰略、城鄉融合發展、提高生活質量等來規劃實施建設，如果只是單純地利用道路、綠地等要求來滿足公益指標的要求， 不能真正實現高質量的城市建設，也再次證明，目前的發展規劃更多的是徵地前的程式和法律程式。
三是對於某些特殊情況，如用於建設安置房、出租房等徵地範圍內的土地，以及產業園區、住宅小區周邊配套商業服務用地等，其屬性也具有公益性，並在建立科學審查識別流程的基礎上， 應提供相關證明材料，並按一定比例納入公益用地範圍。
4.低效土地的量化
開發計畫不獲批有兩種情況，一是獲批但未供應，二是利用率低。 近日，自然資源部先後印發了《關於做好城市發展邊界管理工作（試行）的通知》和《關於開展低效土地再開發試點工作的通知》，相關制度也在不斷完善。
其中，供給不足、利用效率低下只是乙個概念，無法量化和落實，浙江省已經給出了這個問題的答案。 他們從土地總量和畝經濟指標等幾個維度給出了供應不足和利用效率低下的量化標準。
5.已完成開發計畫的有效期
關於發展規劃的有效期，其實這是乙個小問題，有些地方規定是三年，比如浙江、河南，這主要是因為《標準》本身的有效期是三年; 有些地方規定五年，如廣東省。
該標準有效期為三年，體現了國家政策的審慎態度，易於修改和完善，指導工作更加科學。 但從實踐經驗來看，乙個有一定規模的綜合開發專案，從規劃、設計、審批、實施到2 3年，一夜之間就能完成，考慮到發展規劃也應納入國民經濟和社會發展年度計畫，建議將有效期調整為5年，以保證實施的連續性， 同時，對實施方案的調整和專案的增撤要有明確的路徑和一定程度的地方自治權。
專家審評的程式適當性
應該說，整塊開發是由村民決定的，開發方案由專家委員會審查，審查結論......用作決策的重要依據《標準》預測並回答了過程中的問題，但它們只是一般原則。 各省在公布詳細職責時，應在制度建設和審查程式中突出專家評審的程式合法性，不應淪為程式或“花瓶”。
3）地塊開發對市場進入的影響。
準確地說，投入市場的“集體土地”就是用於建設農村集體經營的土地。 農村集體建設用地有三種型別，除農村集體經營建設用地外，還有住宅用地和公益性公共設施用地。
市場進入市場也是乙個漫長的過程。
嚴控階段：改革開放至20世紀90年代末。
探索階段：21世紀初至2008年。
逐步開放階段：2008年至2013年。
全面深化階段：2014-2017年。
立法開放階段：2018年至今。
根據新《土地管理法》，土地進入市場有嚴格的條件和程式。 如果你仔細看第63條的第二款，這聽起來很熟悉。
是的，在民主解決過程中，斑塊開發與集體經營建設用地進入市場之間存在交叉點，兩者之間存在著“零和”關係——城市建設用地範圍內的集體管理建設用地。 換言之，一塊土地的開發占用了集體管理建設用地的資源，擠出了其進入市場的空間——一塊開發方案的批准，將使土地進入市場的需求減少乙個百分點。
徵用雖然是國家權力為達到公共利益目的而實施的合法行為，但必然會影響土地進入市場，進而影響集體經濟組織和農民的土地權益。 因此，嚴格限制徵地開發，就是要堅持被徵地農民“提高生活水平，保障長生”的基本原則; 另一方面，由於當前國際環境，當地財政壓力加大，債務風險令人擔憂，舊城改造成本壓力加大，一級開發和棚戶區改造逐步關閉，其他型別徵用也受到嚴格限制。
五、關於新版《標準》
上面已經說了很多，都是為了 2020 年版的標準。 不久前，新版《標準》出爐了。 您可以自己搜尋。 讓我們簡單看一下新舊版本之間的區別。
首先，存在定義上的差異。 開發範圍由國土空間規劃確定的城市發展邊界內的集中建設區變更為城市建設用地範圍。我不知道這種變化會對其他人產生什麼影響，但這就是為什麼我執行乙個......的專案此處省略 10,000 個單詞。
其次，我們之前也說過，電影的發展規劃應該有一條“修改”和“加退”的路徑，新的“標準”也給出了解決方案，這裡就不贅述了。
順便說一句，只要公益用地比例不低於規定，在批准的自由試驗區內需要徵用土地，就不需要編制徵地開發方案。