2023年是“十四五”規劃的關鍵一年，面對經濟發展形勢和房地產市場發展階段的特點，國家將著力打造房地產開發新模式，實施保障性住房等“三大工程”。 租賃住房行業是“三大工程”保障性住房的重要組成部分，國家層面的住房租賃政策保持連續性，在資金支援、籌資、市場監管等多個方面持續深化; 政策影響範圍不斷擴大，越來越多的省市出台了相關行業政策，促進了當地住房租賃市場的發展; 一線城市住房租賃政策不斷深化細化，充分體現“一城一策”特點。
租賃住房市場面臨規模和質量的雙線推進，在人口增加的同時，生活質量也得到了很大的提高。 保障性租賃房REITs公開發行上市一週年、租賃住房第五次公開發行落地、私募房產配售啟動，金融推力再次為市場提供了強勁動力，不僅構建了完整的商業生態圈，也為資本的迴圈再投資搭建了新的平台， 加強資產管理能力和行業可持續發展。同時，租賃住房逐步融入城市肌理，在布局密度、制度管理、與城市更新專案緊密結合等方面為城市發展注入新的活力。 此外，租賃住房服務的內涵和延伸也在不斷擴大。 隨著租賃住房服務質量的不斷提高，原有的驚喜服務現已成為標準，從而不斷推動租賃住房市場服務質量向更高層次發展。 總體而言，2023年對中國租賃住房市場來說不僅是充滿挑戰的一年，也是充滿機遇的一年。
市場供應
階段性顯著增加
截至2023年12月31日，ICCRA監測的16個熱點城市共有3019個機構運營的集中租賃住房專案，共計91.78萬套（房），同比增長54套9%，部分城市實現了幾何級增長。
期數大幅增加的主要原因是，受疫情影響，近三年（2020-2022年）本應推遲的入市時間逐年推遲，且大部分集中在2023年; 同時，經濟適用房被抬高，大量存量專案被改造為經濟適用房。
新建和翻新的供應同時增加，導致供應瞬間激增。 但隨著各地出租房屋專用用地供應減少，未來幾年市場供應規模應趨於合理。
表 熱點城市集中式公寓供給規模變化
（2022 年與 2023 年）。
資料**：ICCRA資料庫
租賃業績
整體市場的租金水平普遍下降
除北京外，其他所有城市的租金水平都不同**，平均為223%。一方面是受整體經濟環境的影響，另一方面是由於市場供給的增加，特別是保障性租賃住房的加速，不僅數量飆公升，而且其租金也低於同位置、同質量的市場化租賃住房， 且扁平化效果突出。
資料**：ICCRA資料庫
入住率表現
整體市場小幅下滑
需求錨定區觸底效應明顯
2022年以來，租賃住房專用用地的供應速度、進度和規模均大幅回落，這一趨勢將在2023年延續。 存量改造成為拓寬租賃住房渠道的重要舉措。 此外，ICCRA監測的16個熱點城市的平均入住率略有上公升，至89個約5%、81%的專案位於EILT模型中的需求錨點區域。
表16 城市入住率
資料**：ICCRA資料庫
EILT模型下的市場重點分析
從2023年開始，ICCRA將根據EILT模型和產品線型別兩個維度，對16個熱點城市的租賃住房市場進行交叉分析，旨在更直觀地分析每個城市和地區的市場表現和投資價值。
圖16 城市地圖
資料**：ICCRA資料庫
高階公寓的租金效率和入住率仍然相對較高，區位價值優勢凸顯。 從市場表現來看，各城市高階公寓租金效率優勢依然顯著，入住率同比略有下降，但降幅不明顯。
租賃社群是2023年最受歡迎的產品型別，據不完全統計，今年上海租賃社群房間超過20000間。 受供給區區位的影響，大部分城市租賃社群專案將集中在三級區域，因此也會對租賃效率產生影響。 但出租社群專案基本都是新專案，質量高、配套設施齊全，受到市場的歡迎，入住率也不遜色於青年公寓。
表16 城市需求錨定區的租金效率
（單位：元平方公尺天）。
資料**：ICCRA資料庫
表16 需求錨點區域的佔用率
（單位：元平方公尺天）。
資料**：ICCRA資料庫
2024年行業展望有五大趨勢
展望2024年，行業內有五大趨勢值得關注：制度化集中式公寓發展持續增長，品牌化程度進一步提公升，產品型別更加細分，覆蓋租戶綜合居住需求，行業參與者將強化所有權和運營理念， 數位化優勢將顯現。此外，隨著REITs市場的持續增長，相關稅費的降低，資產的減少，房屋租賃行業的商業模式將變得更加清晰。 然而，投資機構在運營過程中仍會面臨諸多挑戰。 如何有效應對這些挑戰和痛點，將成為2024年租賃房行業的乙個關鍵課題。