2月1日，第三方機構中國指數研究院發布《2024年1月全國房地產企業徵地100強榜單》，按徵地金額計算，前100名房企徵地總量約為856億元，同比增長44%8%。
乍一看，似乎房地產企業收購土地的意願有所恢復，但實際上並非如此。
首先，去年同期全國重點城市只有1個城市舉辦土地拍賣活動，加之春節假期影響，首成交量季節性下滑，今年1月同比基數太小。
其次，從《2024年1月全國房地產企業徵地100強榜單》中可以明顯看出，徵地金額前10名和徵地面積前10名中，80%為國有企業開發商。
據估計，在上榜的200家企業中，國有開發商的比例也在80%左右。
除非民營開發商比例大幅上公升，否則說市場正在回暖是掩飾市場的問題。
為了刺激私人開發商獲得土地，僅僅取消土地價格限制是不夠的。
尤其是在當前形勢下，即使完全解除購房限制，也很難產生立竿見影的刺激效果。
真正的大動作是完全取消對別墅的禁令！
因為在14億總人口的96%中，中小微韭菜只佔社會財富的4%。
即使完全解除購房限制，在巨集觀經濟持續低迷的背景下，即使他們願意，也沒有錢買房。
更糟糕的是，你不僅沒有錢買房，甚至為了還貸款，還要低價賣房。
比如我乙個同事，原本在石中區有第二套房子，疫情前覺得自己收入還可以，就抵押了郊區一套改良的三套房子。
如此一來，自疫情爆發以來，收入急劇減少，現在為了償還新房的房貸，市中心區的第二套不得不以低於市場水平的價格出售。
然後，它也被有意向的買家繼續降低。
億萬富翁佔14億總人口的4%，儘管他們擁有96%的鉅額社會財富，但他們無意買房。
畢竟有錢人不是傻子，他們買房的目的無非是兩個，投資和享受。
投資房子的原則一直是買高，而不是低買。
當巨集觀經濟持續低迷，全國房價持續下跌，中小韭菜無法接手時，此時投資住房就是把錢扔進水裡。
就算房價觸底反彈，就像**一樣，成交量的真實底部小得可憐，連續成交量只會出現在上漲通道**。
因此，在巨集觀經濟好轉之前，富人是不可能買房投資的。
十年前，90 70商業住宅區限制政策解除，在大城市，富人長期居住在高樓豪宅和豪華公寓中。
這樣的房子，兩個在大城市就夠了，第三個真的是多餘。
以前我還以為，全國各大城市完全解除限購限制後，富人就可以在戶籍所在地以外的每個大城市買一棟豪宅作為宮殿。
現在想想，沒有必要這樣做。
如果你想去居住地以外的大城市度假，住在豪華酒店不是很好嗎？
為什麼你必須自己買？
買房、裝修、維修都非常昂貴，而房款的銀行利息遠比豪華酒店的度假費用還要多，更何況，買房裝修不僅成本高、麻煩、費力，實際效果也未必令人滿意。
住豪華酒店不僅價效比更高，省心，而且今年和明年還可以住在這裡，享受不同的環境和服務。
唯一能讓富人買單的，就是大城市郊區的超低密度別墅，甚至是大城市主城區的超低密度別墅。
因為只有在這樣的房子裡，他們才能享受到在高層大公寓裡無法享受的生活方式。
因此，只解除了對別墅的禁令，競拍、拍賣、掛牌的容積率小於10 在大城市郊區甚至主城區，4%的富人會有買房的意願，私人開發商會有買地的積極性，為了再次帶動房地產行業上下游約50個行業，96%的大中小韭菜有喝一點湯甚至吃一點肉的希望， 只有這樣，他們才有能力購買第二套和第三套改進的高層住宅。
只有這樣，樓市才能真正緩和下來。