**：新視角**。
房地產行業已經洗牌了好幾年，相關統計資料顯示，本輪供給側房企接近50%，一些原有的玩家逐漸開始考慮，轉而尋求國有資產。
最新一案發生在1月8日晚間，當時“新湖系統”下屬的上市房地產公司新湖中寶披露，控股股東將公司轉讓給衢州智寶企業管理合夥企業（有限合夥）1568億股，佔總股本的18%43%，總轉讓價格為306億元。
轉讓完成後，新湖集團及新湖中寶一致行動人的持股比例由47人增加09% 至 2839%、衢州智寶與關聯方衢州新安彩通智慧型製造股權投資合夥企業（有限合夥）持股10家00% 上公升到 2854%。
持股比例方面，衢州國資經過2024年2月和今年1月的兩次股權轉讓，成為新湖中寶的第一大股東。
新湖中寶仍以新湖集團佔據董事會多數席位為由，認定本次股權轉讓“不會導致上市公司實際控制人變更”。
不僅是新湖中寶，紅星美凱龍、奧園健康、三香印象、三重索道、凱撒旅遊等房地產相關公司去年都引進了不同地區的國有資產作為大股東。
除了國有企業改革受到政策的鼓勵外，收購標的本身面臨的困難和轉型需求也是重要原因。
從這個角度來看，新湖中寶不會是最後一家尋求國有援助的房地產公司。
流動性狀況
新湖中寶是近三年來為數不多的沒有債務違約的民營企業之一。 除了自身運營相對穩定外，來自當地**的幫助也起到了很大的作用。
2024年7月，新湖中寶宣布成功發行7億元3年期中期票據，票面利率為425%，這也是公司近兩年來首次在內發行債券，也是浙江首家獲得“二箭”扶持的民營房企。
受此影響，在去年9月中旬召開的新湖中寶2024年半年度簡報會上，管理層強調，公司不存在債務違約問題，近期到期債券的贖回資金已經安排好。
去年11月，新湖中寶申請註冊發行經中國證監會核准的不超過30億元的公司債券，該債券由浙商資管提供債務管理服務，浙商資產在特定情況下對債券負有全額收購義務。
上述申請30億元公司債券在2024年年報中有所提及，當時新湖中寶表示，與浙商資管合作發行公司債券的模式創新，突破了房地產企業債券募集資金只能“借還舊”的限制， 同時創新了新增新的方式。
然而，新湖中寶並不是一家純粹的房地產開發企業，在創始人黃偉的創立下，它有著濃厚的投資公司色彩。
中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、萬得銀行、綠城中國、陽光保險、祥財**、浙商工融、浙商銀行、巨集華數碼科技等企業均在新湖中寶投資名單上，其中公司投資30家。 在2020之內7億港元增資入綠城中國，持有12家95%。
2024年至2024年及2024年上半年，新湖中寶錄得投資收益2297億元，1740 億美元和 22 美元90億元。 截至去年6月底，公司長期股權投資40344億元，以及其他非流動金融資產 6799億元，3189億美元。
相比之下，新湖中寶的總收入為16891億元，12899 億美元和 28.8 美元38億元;其中，房地產貢獻最大，結算毛利率95%。
因此，不難看出，在房地產業務承壓的情況下，實際上為新湖中寶提供穩定利潤的卻是投資業務。
去年1-9月，新湖中寶僅新增了22個儲土面積42萬平方公尺，無新增建築面積;竣工結算收入 4590億元，同比下降1198%；合同銷售 2360億元，同比減少7657%。
據惠譽**稱，截至去年11月底，新湖中寶的銷售額降至30億元左右，低於該機構的預期。
在這種情況下，房地產銷售收益提供了流動性緩衝，新湖中寶需要依靠現金儲備、融資渠道和投資組合來彌補到期債務。
截至去年6月底，新湖中國有52筆短期借款87億元，一年內到期的非流動負債6657億元;貨幣資金 6422億元，其中2392億美元是限制性基金。
同年7月，新湖中寶宣布將把持有的3833股股份回售給萬得150,000股，總價為227 億美元，並從交易中獲得超過 6 億美元的收益。
此外，去年4月，新湖集團將祥財**轉入新湖中寶名下，以抵銷所欠相關貸款的本息34。57億元後，新湖中寶將這部分股權質押，以換取新的貸款。
與惠譽的預期一致，新湖中寶的槓桿率（以淨債務物業資產衡量）將在2023-2024年小幅下降至70%以下，主要由於處置金融資產和出售上海專案產生的現金。
尋求國有股東
國盛**在12月下旬的乙份研究報告中提出，本輪房企保險首先出現的是現金流危機而非資產風險，而現金流危機的真正拐點是資金鏈的變化，即融資端和銷售端的雙向翻車。
現金流危機後，投保房企因資產量大而面臨資產風險。
該機構繼續指出，本輪供給側房地產企業清算近50%，短期內競爭格局相對穩定，其餘參與者主要為部分國企、高信用民企、區域龍頭民營企業。 2024年下半年，行業將繼續下行趨勢，引發房企新一輪現金流危機。
面對房地產行業緩慢觸底反彈，包括新湖中寶在內的企業早已將轉型提上日程。 據冠信**介紹，早在2024年12月，新湖中寶的註冊地就由浙江嘉興變更為浙江衢州。
2024年12月，新湖中寶聯合當地其他國有資產，為衢州曲法瑞新能源材料搭建新平台，計畫利用衢州新材料產業集聚的優勢，徵用衢州智藻新城450畝土地，建成投產後形成年產40萬噸新型高效能負極材料的生產能力。
這被視為新湖中寶向高階製造轉型的標誌性事件。
在此基礎上，新湖集團於去年2月21日將新湖中寶10.轉讓給衢州新安彩通智慧型製造股權投資合夥企業（有限合夥）。00%的股份，總對價為2270億元。 轉讓於同年8月21日完成。
去年9月，新湖中寶管理層也表示，在傳統房地產業務增長有限的情況下，公司在高科技領域的布局，拓展了公司未來的發展空間。
加1月8日，新湖寶1843%的股份轉讓給新安財通的合計演員曲州智寶，新湖集團一年累計套現近53億元。
因此，新湖中寶目前的最大股東已變更為地方國有企業。
不過，從新湖中寶傳統房地產業務減少投資、新業務轉型明確的情況來看，這家上市公司引入國企後，可能就不復存在房地產公司了。
類似的情況也發生在此前引進國有企業的三鄉印象中。 去年11月17日晚間，三向印象披露，湖北聯合投資旗下武漢聯投置業收購公司25%股權，同時大股東放棄剩餘股份表決權。
民生**表示，三象印象2024年陷入虧損，2024年前三季度利潤僅為033億元。 對於湖北聯合投資來說，通過收購三湘印象，一方面可以逐步載入其房地產資產;另一方面，三鄉印象文化演藝板塊也可以與自身旅遊板塊資源協同聯動。
湖北聯合投資計畫通過收購三湘印象，為集團的第二大主營業務——城市更新板塊增加上市實力。 ”
除了上述兩家面臨轉型的企業外，去年引進國企的企業，如奧園健康、紅星美凱龍、凱撒文旅等，也存在經營不善、債務壓力大等問題。
反過來，對於國有企業，民生**也指出了他們併購的另乙個原因。
具體來看，各地**土地流轉壓力較大，有望做大做強其房地產平台，提公升規模和容量。
這些企業發展到一定規模後，一方面基於更專業化管理的需要，另一方面基於國有企業對一流率考核的要求，上市需求非常明顯。