由於前期定位不當、運營困難，部分商業專案經營困難，不得不進行新一輪的轉型公升級。 在二次創業業務中，招商引資和運營是乙個複雜而關鍵的過程，需要通過制定合理的投資策略和有效的運營管理來制定，以確保專案的成功和可持續發展。 在這篇文章中，翱翔馬商業地產從專業的角度，對如何吸引投資和運營二級創業業務進行了深入分析。
以市場支撐為基礎的業務定位是前提
為了進行有效的招商引資和運營，基於市場支援的業務定位對於進行有效的招商和運營非常重要。 要對目標市場的需求有深入的了解，只有準確判斷市場需求，才能進行“精準定位”。
在進行二次創業之前，必須深入了解目標市場的需求情況並清楚地了解市場趨勢。 只有準確判斷市場需求，才能調整商業模式，改進產品，滿足消費者的期望。
具體來說，市場研究可以從三個層面進行：消費者、投資者和運營商。 了解有多少人來市場消費，細分消費在哪個領域，如何讓每個領域有吸引力，市場規模有多大，每個領域的目標專案有多大，市場上有多少商家，目標專案需要招募多少商家， 不同領域商家的區域需求、租金承受能力等，都需要了解，形成資料，用資料來支援決策。
缺乏市場對企業定位的支援，無異於水無源，無異於樹無根。 商業專案要想“精準定位”，離不開市場支援。 “精準定位”的本質是通過對輻射區商業供需變化的詳細分析，找到目標消費群體，並根據其需求和運營商需求進行差異化定位。 “精準定位”的概念可以概括為“三分析三定位”，其中“三分析”是指對商圈特徵、客戶型別、競爭商圈的分析; “三定位”是指在分析的基礎上進行消費者定位、業態定位和檔次定位。 兩者緊密結合，兼顧市場供給、消費者和經營者的需求、競爭商圈的影響。 最後，結合各方面的市場需求，因地制宜進行差異化定位。
如何吸引投資並經營二次創業？
企業投資和運營的第二次啟動是乙個複雜而關鍵的過程。 它是如何工作的？ 賽馬商業地產認為，以下幾點是關鍵：
招商引資是商業專案二次啟動成功的關鍵步驟之一。 合理的投資策略可以吸引優質的合作夥伴和投資者。
制定有效的投資策略
投資策略是指科學運用各種有效的招商手段，形成組合，並針對目標市場進行持續的公關，從而達到合理經營規劃和業務優化的目的。 常見的商業地產招商策略主要有：大商優先招商、品牌商帶動招商、廣告投投、定向投投、優惠投等。
以各大商家優先招商引資為例：
招商引資要遵循主店第一、輔店第二的原則。 由於總店對店面面積、車位面積、貨架展示、空間高度等有一系列要求，如果在做設計時不符合這些要求，專案開發越深入，後期招商難度就越大， 所以總店投資應該在建築設計之前就安排好。此外，總店的成功投資可以帶動中小店的招商引資，正常情況下，知名品牌總店的成功運營可以吸引更多的消費群體，從而促進中小店的投資。
根據市場反應，及時不斷調整投資策略
招商引資工作落實後，招商的實際過程並不能完全按照實際的規劃方案進行，畢竟市場在不斷變化。 因此，招商引資必須面對三個方面的變化：一是專案競爭者的變化; 二是投資目標開店計畫變更; 三是專案目標消費群體的變化。 一旦市場發生變化，投資目標和實施細節必須適當調整，以適應市場變化。
乙個成功的二次發射商業專案需要有效的運營管理，以確保專案繼續發展並實現預期的收益。
做好專案各階段的運營管理工作
一般來說，商業專案的經營管理分為三個階段：專案開發期、專案開放培育期、專案規範完善期。 並且每個階段的運營管理工作都不同：
專案開發期間運營管理要點：主要目標是建立乙個有效的投資組織，強大的運營團隊，物業選址，商鋪管理，商戶選址，商鋪入住率管理，ping效率和租戶的租金和收費。
專案開放培育期間經營管理要點：主要目標是重點關注店鋪投資、店鋪入住率和店鋪經營狀況、租金收入、收入增變、宣傳方案的正確性、顧客消費服務環境、消費熱點、商品和租戶的質量和質量。
專案規範提公升期運營管理要點：主要關注門店的經營狀況和質量管理體系; 建立統一的會員管理制度; 提供多種主題、多種方式的商場整體推廣，以保證租戶和商品的質量，提高租戶服務質量為主要目標。
持續更新公升級，提公升專案保費
在專案持續執行過程中，應每年、每五年調整一次業態和品牌的更新公升級，公升級方向由市場決定。 其中，“大調整”和“小調整”的範圍是在滿足商業地產運營指標現金流的前提下，調整專案內的業態和品牌公升級。 當商業專案進入成熟階段時，通過調整，引入高租金的業態和品牌，降低低租金的業態和品牌，從而增加專案收益。
二次創業案例分析
北京新東安市場
北京東安市場是北京最早成立的綜合市場，從最早的露天市場發展成為業態多樣、潮流奢侈品牌眾多的手工百貨，東安市場經歷了許多變化。 東安市場在2020年底關閉後，經過13個月的關閉和裝修，於2022年1月重新開放，帶來了新的品牌和空間。
改造後的東安市場以“夢見繁華時代”為理念，將中國傳統建築與現代科技融為一體，巧妙地結合東安的過去、現在和未來歷史，打造全新的美學空間。
在招商引資方面，新東安市場引進了600多個國際一線奢侈品牌、自主設計師品牌和時尚品牌，其中近一半是首次進入中國大陸市場。
在運營管理方面，該專案在會場內特別展示了藝術雕塑，如在。
二樓和三樓的櫥窗區域配備了以“綠野仙蹤”為主題的景觀美化裝置，內容也會根據季節輪換和節假日節點進行更改，以及新品發布會和快閃店。 三樓還有乙個VIP專區，提供個人購物體驗和造型顧問。
結論：企業投資和運營的第二次啟動是乙個複雜而關鍵的過程。 要做好招商引資運營，只有在市場需求的前提下，制定有效的投資策略和運營管理模式，才能實現商業專案二次成功啟動，實現長遠發展。