原標題：從天而求空間，與“工業樓上”突圍。
工業是實體經濟的主體，土地資源是經濟社會發展中最基本、最稀缺的要素之一。 隨著經濟的快速發展，工業用地進入存量時代，土地短缺、土地利用率低等問題制約著越來越多的城市產業發展。 近年來，國內一些一線城市如深圳、上海等陸續出台相關政策和實施細則，率先開放“產業樓上”模式，加大存量空間增量，從天而求空間，大大提高了土地資源利用率。
工業怎麼上樓？ 哪些行業可以上樓？ 山東“工業樓上”發展如何？ 在“工業樓上”的發展中，我們要克服哪些障礙？
什麼是“工業樓上”。
簡言之，“工業樓上”是一種將傳統的單層平式廠房聚集到高層的垂直空間形態。 工業廠房的傳統印象是，它們都是1-3層的低矮房屋，分布均勻。 “工業樓上”廠房容積率高於傳統廠房，建築高度一般在24m以上，或層數在6層以上，最大限度地利用了有限的工業空間，降低了企業用地成本。
“工業樓上”模式最早引入香港，那裡的土地價格昂貴，並已得到充分證明，例如，24層高的新南巨集怡是20世紀70年代全球電子產品生產的重要樞紐。 在中國大陸，“工業樓上”始於珠三角地區，從2005年佛山順德天福來國際工業城首次嘗試，到2012年深圳全智科技創新園集群“樓上”園區，珠三角地區“工業樓上”已成為普遍現象。 從國內“工業樓上”發展階段來看，從南到北，珠三角處於第一梯隊，成熟“工業樓上”模式得到廣泛推廣，第二梯隊以長三角的蘇州為代表，起步稍晚，但在多個工業園區進行了創新。 山東“工業樓上”整體還處於起步階段，目前主要在青島市嶗山區、城陽區、西海岸新區等地試點，臨沂、淄博、濟南等地的個別樓房也進行了前期探索。
從目前來看，“產業上樓”可以發揮三大效應：一是產業集聚效應，即同型別企業或產業鏈上下游企業集聚，實現資源集約化與產業集聚的良性迴圈; 二是人才虹吸效應，在這個過程中會聚集優秀的管理人才、科技人才和製造人才，從而吸引更多的人才來這裡; 三是科技創新的產業公地效應，創新依附於製造業的每乙個環節，不同行業的製造人才或科研人才的聚集會產生不同的碰撞，這將逐步體現創新效應，從製造業的創新到更大層次的技術創新或知識創新， 從而促進整個行業的再發展。
樓上的工業“不是一件容易的事。
近年來，自然資源部、國家發改委等相關部委對“產業樓上”模式進行了積極的政策引導，上海、杭州、蘇州等大城市也積極探索“產業樓上”模式，相繼出台多項地方政策， 但真正開始在實踐中落實的產業基礎，依然是少數。
就建築要求而言，並非所有建築都可以輕鬆應用於工業。 在建築的設計中，要保證樓層之間不能相互干擾，工業建築不同於商業辦公樓和住宅，在生產活動中不可避免地會出現噪音和振動，這將對需要安靜工作環境的企業產生很大的影響。 因此，在建築設計中應特別注意平面布置、柱距大小、樓層標準、承載能力、垂直交通、減震和隔離。 此外，電梯的設計也需要滿足行業的需求，老工業區標準不高，機器無法運輸，很多企業只能選擇進入一樓，浪費了很大的土地空間。 雖然“工業樓上”模式不再受空間限制，但為了運輸貨物，需要使用經過專門設計的貨梯來加強承載能力，每層樓都需要配備卸貨平台和吊裝平台，以滿足人貨分離的辦公生產需求。
從行業需求來看，並不是所有行業都能隨意“上樓”。 在各種生產限制下，“工業樓上”大多適用於現階段的一些特定行業型別，目前主要以新一代資訊科技、生物醫藥、智慧型製造、工業網際網絡、大資料等戰略性新興產業為主，採用輕型裝置，具有光汙染和輕振動的特點，其中大部分不需要重型機械， 並且對電力、樓層高度和負載沒有很高的要求。對於那些生產較大體積和重量產品的行業，經常使用大型機械裝置和重型起重裝置，通用工業建築一般不適用。 此外，如果企業生產產生的汙染、輻射或噪音較大，也不是“工業樓上”的最佳選擇，如電氣機械、交通運輸、金屬製品這些行業都不適合上樓。 因此，工業型符合“輕生產、低排放、小空間”的基本特點，最適合“上樓”。
“樓上對工業仍有隱秘的擔憂。
一是多數企業對“工業樓上”認知不足。 從全國來看，“工業樓上”在珠三角地區有廣泛的實踐，但在其他地區仍處於起步階段。 以上海為例，由於“工業樓上”還不常見，市場滲透率不高，很多企業對“工業樓上”了解不多，缺乏信心，擔心入駐後難以實現研發和生產，不願意承擔試錯的成本。 一些企業領導表示，他們寧願搬到相對薄弱的地區或低端的工業園區，也不願去高層次的研發和生產。
二是高層工業廠房中間層容易閒置。 雖然目前的高層工業廠房在載貨電梯、吊裝裝置、卸貨平台等垂直運輸裝置上配置得非常好，但很多生產型企業難以改變單層廠房的心理習慣，大多數使用者仍然不願意去高層建築。 受頂層租金優勢影響，頂層的屋頂容易放置重型裝置和配置休閒空間，很多高層工廠的頂層也比較容易，但中層相對尷尬，既沒有一樓的便利優勢，也沒有頂層和空間優勢， 容易出現難以去除的問題。
第三，建築成本與租金收入之間存在偏差。 從建築成本來看，一般來說，建築成本與樓層數成正比，單方高層廠房的建築成本高於多層廠房，但在租售的定價過程中，往往與住宅樓相反，因為高層工廠的目標客戶是企業， 他們的心理慣性導致他們對兩層以上產品的偏好較弱，高層廠房的租售低於低層廠房。
積極穩妥推進“工業樓上”。
首先，“工業樓上”需要乙個城市和乙個政策。 並非所有城市都有“工業樓上”的客觀需求，對於土地資源和產業處於發展階段的三四線城市來說，短期內不具備大規模推廣“工業樓上”的基礎和動力，也沒有必要隨波逐流，造成不必要的空間載體浪費。 對於建設用地稀缺與產業轉型發展需求日益突出的核心城市來說，“工業樓上”是大勢所趨。因此，在大量產業需求調查的基礎上，要堅持產業屬性，合理確定相關產業目錄和建設專案，避免急於求成、盲目建設，從根本上推動產業集約化發展。
其次，要提高“工業樓上”功能的吸引力。 要增強企業對“工業樓上”的信心，關鍵是要提公升“工業樓上”本身的吸引力，可以從產品設計、配套服務、園區流通規劃、不同樓層價格差異等方面入手。 例如，在特定建築的垂直設計中，利用立體空間優勢，將科研、生產、辦公作為一體的分層綜合多功能建築，同時可以擁有會議室和多功能廳等，全面提公升企業的生產形象。 在配套服務方面，建設完善的生活娛樂設施，提公升周邊生態環境，打造人文社群空間與高品質建築空間融為一體的城市空間組合。 在園區的移動線上，人、車、人、貨分離，配置大型卸貨平台，實現高效垂直運輸，配置大型卡車和貨梯，滿足企業運輸裝置、儀器、材料和產品的需求，通過“工業樓上”實現園區形象。 在底價差異方面，對產業鏈上下游適宜上樓的企業給予優惠待遇，充分發揮產業協同效應。
三是企業要積極參與創造新的增長點。 受房地產深度調整影響，工業地產開發企業和運營企業的發展也面臨諸多挑戰，相關企業可以搶抓“產業樓上”出口，聚焦重點專案，提公升核心能力，為企業探索新的增長點。 國有企業需要發揮引領作用，整合社會資源，率先試驗，提高洞察客戶需求的能力，優化產品設計等，定製打造滿足龍頭產業集群企業需求的載體。 未來，“工業樓上”的針對性將更加強，特別是在智慧型化、低碳化運營、綠色節能等運營特色上，工業地產經營者應重視這些能力的提公升。
最後，整合要素激勵，完善配套政策。 **在混合功能用地、優惠地價、產權靈活分割、建設激勵、投資激勵、租金補貼等方面引入更精細化的政策支援，鼓勵市場化企業參與“產業上樓”鏈條或全過程。 鼓勵商業銀行通過銀團貸款、專項貸款等方式支援專案建設，降低專案融資成本，在基礎設施領域探索房地產投資信託基金**（REITs）支援專案建設。
作者王任，山東省社會科學院研究管理處副主任、副研究員
*：大眾**。