《中華人民共和國民法典》第271條規定，業主對建築物的住宅、商業建築等專有部分擁有所有權，對專有部分以外的共用部分享有共同所有權和共同管理權。 即業主對住宅小區擁有專有權、共同所有權和共同管理權。 在實踐中，糾紛往往因業主侵占業主的公用部位而產生。 業主大會和業主委員會是業主行使會員權利的媒介，擁有一定的物業管理權。 如果部分業主實施侵占或其他影響業主公用部分使用的行為，業主大會和業主委員會應注意如何行使權利和履行職責。
編輯案情基本情況
該建築由一棟住宅樓和乙個與之相連的五層裙樓組成，該裙樓用作辦公室。 住宅樓和裙樓在一樓彼此相鄰，並單獨設定門。 在涉事大廈內成立了業主委員會，B公司是裙樓的業主。 業主委員會稱，B公司將原本屬於涉案社群的通道併入住宅樓底層大廳，歸入其專屬部分，導致住宅樓居民被迫通過社群大門外的斷牆通道進出電梯廳， 而B公司後來擅自在電梯廳所在空間內擅自更改了大樓原有的隔斷布局，拆除了大樓原有的檢修門，並安裝了帶密碼鎖的防盜門供其員工進出，同時開啟住宅樓門時，防盜門會堵塞通道， 這是乙個潛在的安全隱患。此外，B公司人員進出安全門，也造成了很大的不愉快因此，甲的業主委員會起訴法院，要求乙公司拆除涉案建築物底層未經授權的安全門，將牆體恢復到原狀，並停止使用該建築物底層的大堂。
經審理，法院認為，業主大會或者業主委員會有權要求行為人停止侵權、排除障礙、消除危險、恢復原狀，並按照法律法規、管理規定等規定賠償損害他人合法權益的行為; 如亂扔垃圾、排放汙染物或噪音、違規飼養動物、違規建樓、侵占通道、拒不繳納物業費等。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關方面可以向有關行政部門舉報、投訴。 因此，雖然業主大會、業主委員會依法享有物業管理權，依法監督物業管理、物業管理服務等事項，並可以向有關行政部門舉報或投訴，但不能認定業主大會、業主委員會有權就管理事項提起訴訟。 甲的業主委員會提出上訴，並聲稱它有權就與乙公司的相鄰關係的爭議提起訴訟，而乙公司也是涉案社群的業主。 根據《民法典》第二百八十六條等規定，業主委員會請求作為民事訴訟標的對相鄰關係提起訴訟的上訴請求，沒有相應的依據。 因此，法院裁定駁回業主委員會A的訴訟。
法治建議
業主大會和業主委員會是業主在建築分割槽中行使會員權利的重要媒介，決議通過表決形成，體現了業主的參與和自我管理; 通過物業管理和監督，作為業主集體權益的代表，參與社群公共秩序的管理，維護業主的共同利益。
《民法典》第二百八十六條第二款規定，業主大會或者業主委員會有權要求行為人停止侵權，排除障礙，消除危險，恢復原狀，對損害他人合法權益的行為，依照法律、法規和管理規章的規定賠償損失， 如隨意亂扔垃圾、排放汙染物或噪音、違規飼養動物、違規建樓、侵占通行、拒付物業費等。 本款規定了業主委員會在維持社群公共秩序方面的管理權力。 本條第三款將業主委員會的管理權與行政機關的管理權聯絡起來，規定業主或者其他行為人拒不履行有關義務的，當事人可以向有關行政部門舉報、投訴，由有關行政部門依法處理。
社群基層治理是乙個系統工程。 《物業管理條例》還規定了業主自治與行政機關和基層群眾自治組織的關係，例如，業主大會、業主委員會應當配合公安機關，配合居民委員會共同做好物業管理領域的社會保障等相關工作。 在基層治理體系中，面對業主妨礙使用公共部位等糾紛，行政部門的行政行為、基層群眾自治組織的指導和調解、業主大會、業主委員會的物業管理和監督等非訴訟爭議解決渠道與訴訟糾紛解決渠道進行整合和協調，形成社群衝突和爭議治理體系。
在這方面，建議如下
業主應當自覺遵守法律、法規和管理條例的規定，行使其專有部分的權利，不得侵犯其他業主的權益，合理使用社群內建築物業主的共用部分。
業主大會應當為社群業主自治制定完善的管理協議。 業主大會、業主委員會應積極履行物業管理職能。 業主隨意丟棄垃圾、排放汙染物或者噪音、違規飼養動物、違規建造、侵占通道等的，由業主大會或者業主委員會及時管理。 業主拒不履行相關義務的，業主大會、業主委員會、物業管理服務公司、合法權益受到損害的業主可以向有關行政部門舉報、投訴。
如果所有者的行為妨礙了其他所有者對專有部分的占有和使用，受害所有者可以向法院提起訴訟以主張其權利。
相關法律
中華人民共和國民法典
第二百八十六條 業主應當遵守法律、法規和管理規章，其有關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。 業主應當配合物業服務企業或者其他管理者依法實施應急處置措施和其他管理措施。
業主大會或者業主委員會有權要求行為人停止侵權，排除障礙物，消除危險，恢復原狀，對任意亂扔垃圾等損害他人合法權益的行為，按照法律法規和管理規程的規定賠償損失， 排放汙染物或者噪音，違規飼養動物，違規建房，侵占通道，拒不繳納物業費的。
業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關方面可以向有關行政主管部門舉報、投訴，由有關行政部門依法處理。
*：上海市第二中級人民法院。
文：費明、王曉梅、葉戈
編輯：常月旺。