在徵地問題上，我們經常聽到“以租代徵”一詞。是指未經法律批准將農業用地轉為建設用地，以及以農民集體土地出租方式進行非農業建設。 這種行為不僅跳過了農業用地轉用和徵地的法定審批程式，擴大了建設用地的規模，而且逃避了平衡相關稅收和耕地占用補償的法律義務。
北京中資律師事務所律師張洪佳提醒大家從本質上講，“先租代徵”是一種非法徵地模式，是打著租地的幌子進行徵地的事實。 在城鎮化程序中，這種現象越來越普遍，導致農民耕地被強行占用或低價出租，嚴重侵犯了農民的合法權益。 因此，我們需要了解“租而不收”的套路，才能更好地保護我們的權益。
1、土地使用者直接與村委會簽訂租賃土地協議。 村委會以土地集體所有制為幌子，動員村民將土地轉讓或出租，然後以村委會的名義與使用者簽訂協議。
2、基層**直接租賃農村集體土地。 為加快經濟建設，規避土地使用指標限制，一些地方以**的名義租賃土地用於公益性建設。
3.基層**參與農村集體土地的轉租。 土地出租後，地方**將其轉租給其他單位或個人，以營利或活化土地為目的。
四是基層**在集體土地租賃活動中作為中介，為土地租賃提供便利。 為促進GDP增長或重點專案實施，非法為用地單位或個人提供便利，充當中間人或擔保人，給農民造成損失。
5.村民租賃自己的承包土地。 用地單位或者個人知悉土地被出租用於非農業建設，簽訂非法土地租賃協議以謀取眼前利益的，很難通過法律保障權利。
6、村委會出租農戶承包土地用於非農業建設。 村委會為了規避農用地轉用審批程式，直接將農戶承包用地出租用於非農建設，違反了土地使用政策。
**《關於加強土地調控工作的通知》（國發2006年第31號）第六條明確規定：禁止擅自將農業用地轉為建設用地 農業用地轉為建設用地，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃、村鎮規劃、 列入年度土地利用計畫，依法辦理農業用地轉製審批手續。禁止以“代租代徵”等方式將農民集體擁有的農地用於非農建設，禁止擅自擴大建設用地規模。 農民集體擁有建設用地的使用權流轉，必須符合規劃，嚴格限制依法取得建設用地的範圍。 農業用地轉用未依法審批，國家機關工作人員以“租代徵”等方式擅自建設占用土地，屬於違法出讓土地；單位和個人以“租代徵”等方式擅自占用土地建設，屬於非法占用土地的行為，依法追究有關人員的法律責任。
對於普通人來說，以租賃方式轉讓土地，不僅會損害自身利益，而且簽訂的租賃合同也極有可能無效合同，我國約定合同最長租期為20年，而代徵合同的租賃期限遠遠超過了這個時間。 名義上是租賃的，但老百姓很難將土地歸還或恢復到原狀，也不是有利於農民和老百姓的生計。
對於國家來說，也嚴禁用地租代替徵稅，這不僅會造成國家稅費的損失，還會影響國家對耕地的保護。
北京中資律師事務所律師張洪佳提醒大家，租房不徵用是違法的，我們在徵地過程中遇到這種情況，一定要採取措施保護自己的合法權益。 首先，一定要及時上報，要求有關部門對非法占用土地進行核查和處理。 此外，被徵地的農民還可以進行非法徵地拍攝照片和視訊，有利於後續使用訴訟手段維權。 此外，如果您遇到非法占用土地，包括強行拆毀房屋等，我們也可以做到撥打 110 報警。
專業領域
土地徵用拆遷、**及行政法律業務、民商事案件。
執業領域。
土地徵用拆遷業務、**及行政法業務、民商事業務。 辦理行政復議、行政訴訟案件近400件。 執業期間，曾進駐北京市朝陽區司法局、北京市房山區司法局，為行政機關解決和處理行政復議案件400餘件、大量行政執法案件、資訊公開等相關工作，為朝陽區各委局的行政合規工作提供意見和建議。
參與處理團隊多家諮詢公司的民商事案件及非訴訟專案。
參與朝陽區人民群眾、房山區人民群眾等行政機關研究，撰寫《朝陽區行政執法職責履行復議案例分析》，撰寫《民法典》中物業服務合同、租賃合同分析評注，撰寫《疫情防控期間停工衝突糾紛法律準則》在房山區。
執業期間，他處理了多起全國各地的土地徵用拆遷案件，為當事人解決了行政糾紛，並成功幫助當事人獲得相應的賠償。
工作經歷
張洪佳律師，畢業於中國政法大學，畢業後一直從事律師工作，曾擔任北京市朝陽區、北京市房山區人民法律顧問，處理過多起行政案件，包括徵地拆遷、行政處罰、行政許可、環保關停等型別， 具有豐富的行政案件處理經驗和優秀的專業能力。
代表性案例
貴州省黔南州林地權利確權案; 北京通州宋莊拆遷案; 北京房山企業拆遷案; 北京某公司行政處罰案。
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