記者吳京上海報道。
我國住房租賃金融支援體系進一步完善。
2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關於金融支援住房租賃市場發展的意見》（以下簡稱《意見》），支援加快構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房體系。 培育發展住房租賃市場，促進房地產市場穩定健康發展。《意見》自2024年2月5日起施行。
平安**房業首席分析師楊侃認為，《意見》共17條，分為基本原則和要求、加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和改進住房租賃財務管理四個部分圍繞住房租賃供給側結構性改革，重點支援自有物業專業化、規模化住房租賃企業發展，為租賃住房投資、開發、建設、運營提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系。
某一線城市住房和城鄉建設委員會住房市場管理科工作人員告訴第一財經日報記者，基層也一直在關注住房租賃的相關政策，但被困在目前的市場執行狀態中，“重銷售、輕租賃”仍是當前房地產市場的主流觀點。 而房屋租賃工作的重要性遠不及房屋銷售。在傳統文化、消費模式、投資需求、價值回報等因素的影響下，租賃住房市場的發展也出現了滯後。 但是，隨著我國房地產市場供需關係的重大變化，發展住房租賃市場，建立租購結合的住房體系勢在必行。
政策持續推進
2024年底召開的**經濟工作會議提出，探索長租房市場建設;**金融工作會議提出，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產開發新模式。
住房租賃市場是除房屋銷售市場外房地產盈利的主要市場。 隨著全國人口流動性的增強，住房租賃市場在房地產市場的份額逐漸增加，與住房銷售市場一起構成了房地產市場。 鏈家置業一位中介坦言，住房租賃市場，尤其是省會城市和一線城市，市場占有率較高，已成為房地產市場新的增長點。 國家大力支援住房租賃市場的發展，以合理配置住房資源，提高閒置房地產資源的利用率，降低房地產資源的浪費率。
但上述住房市場管理部門工作人員認為，從現行住房租賃市場法律法規來看，住房租賃服務相關法律檔案過於規範，操作性較弱，暫時並未涵蓋住房租賃服務涉及的所有環節。 針對住房租賃市場“高收低租”、“長收短租”等不規範的經營行為，住房租賃相關法律文獻中缺乏明確的法律責任界定。 此外，隨著租賃市場的發展，新型住房租賃方式不斷湧現。 與此相關的是，新型房屋租賃案件不斷湧現。 例如，在公共租賃住房的租賃中，由於非法轉租、收租、維修、保養等原因，會出現一系列糾紛，這些糾紛中哪些是民事糾紛，哪些是行政糾紛，有待進一步研究。
令人欣慰的是，過去一段時間，包括金融在內的支援住房租賃市場的各項政策措施相繼落地，力度不斷加大。 2024年6月3日，《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發2024年第39號）印發，指出到2024年，基本形成主體多元化、業務服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系2024年7月2日，**發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發2024年第22號），指出保障性租賃住房主要解決符合條件的新公民、青年等群體的住房困難，以建築面積不超過70平方公尺的小戶型為主， 且租金低於同地點、同質量的市場租賃房屋租金2024年2月24日，中國人民銀行、原中國銀保監會聯合發布《關於金融支援住房租賃市場發展的意見（徵求意見稿）》。2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關於金融支援住房租賃市場發展的意見》。
在申萬巨集源房地產行業首席分析師袁浩看來，2024年以來，“三大工程”的重要性在重要會議上多次得到強調，包括2024年4月28日的政治局會議、2024年7月24日的政治局會議、10月底召開的金融工作會議、 以及12月中旬召開的經濟工作會議等，相關保障性住房政策的頂層設計也在不斷完善。
需要注意的是，上述住房市場管理部門工作人員認為，住房租賃企業的資金鏈一旦斷裂，將導致與企業法律責任不符的後果，進而無法保障房東和租客的合法權益。 此外，亂漲房租、不退房租金等住房租賃問題的頻發，進一步阻礙了住房租賃行業的發展，使其在發展道路上難以前行。
值得一提的是，《意見》強調，要嚴格執行住房租賃金融業務邊界。 住房租賃金融業務要嚴格定位，支援住房租賃市場發展，不得為短期投機提供融資。 住房租賃金融產品和服務要與其他住房金融產品和服務明確區分，嚴禁以配套住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁違規將住房租賃金融產品用於商業房地產開發。
全面拓寬投融資渠道
為進一步做強和完善住房租賃市場金融服務，《意見》重點鼓勵金融機構加大產品創新力度，從住房租賃開發建設、企事業單位批量購置租賃住房、住房租賃運營等方面入手，探索加大信貸支援力度，覆蓋租賃住房專案全週期。
平安**房業首席分析師楊侃認為，在開發建設過程中，《意見》支援商業銀行對新建、改造長租房的各類主體發放住房租賃開發建設貸款，貸款期限為3年，最長為5年在大宗購房方面，《意見》鼓勵商業銀行向符合條件的主體發放購房租賃類貸款，貸款金額不超過房產評估價值的80%，期限不超過30年在經營方面，《意見》支援向擁有自有產權的住房租賃企業發放住房租賃經營貸款，允許置換開發貸款，貸款期限不超過20年，限額不超過房產評估價值的80%同時，《意見》支援向無產權的住房租賃企業發放經營性貸款，貸款期限不超過5年，期限不超過期限內應收租金總額的70%。
一位產業投資工作人員坦言，近年來，由於非標融資的限制、PPP（**及社會資本合作）專案倉儲趨嚴、城投債逐步轉型等原因，傳統基礎設施融資工具面臨瓶頸，我國基礎設施建設資金明顯不足，基礎設施建設對我國經濟起著重要的支撐作用和社會發展。但保障性租賃住房基礎設施REITs專案的申請要求原則上不低於一年，對於已經能夠實現長期穩定收益的專案，可以適當降低運營期要求。 目前，保障性租賃住房國內存量主要是地方保障性住房中心持有的公共租賃住房，且大部分仍處於建設交付期，難以滿足專案申報運營時間不少於一年的要求。 總之，保障性租賃住房專案建設起步較晚，運營週期較短，收入尚未企穩，嚴格意義上的保障性租賃住房REITs優質專案依然稀缺。
值得一提的是，《意見》提出，要穩步推進房地產投資信託試點工作，在控制風險的前提下，為住房租賃企業持有經營長租住房籌集資金。 支援房地產投資信託交易流通，促進住房租賃企業長期穩定執行，防止短期投機。 優先支援雄安新區、海南自由港、深圳中國特色社會主義先行示範區等國家重點政策扶持地區以及人口淨流入的大城市開展房地產投資信託試點，為使用各類建設用地（包括集體建設用地、 企事業單位所有閒置土地等）依法依規建設、持有、經營長租房。
編輯：孟慶偉 校對：翟軍）。