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近日，多家上市房企披露了2023年業績預測，據法拉盛ifind統計，截至2024年2月4日，已有61家房企公布了業績預告，預計全年盈利的公司只有25家，其中，雖然有10家房企盈利，但淨利潤同比下降34%至87%; 另有36家預計全年虧損換言之，2023年，約6%的上市房企將處於虧損狀態。
資料：ifind，titanium 應用程式對映。
近兩年來，房地產行業的深度調整，在告別了過去的快速增長之後，房地產企業的虧損已成為常態。 這種現象由來已久，2021年以來，房地產行業整體利潤增速呈現負增長，2022年大型房企整體淨利潤首次出現淨虧損。 現在看來，在剛剛過去的2023年，房企賺錢的形勢似乎更加嚴峻。
（1）虧損規模遠大於盈利規模
在已公布的61家房地產公司中，有25家盈利的房地產公司總淨利潤為304家76億元至3480億元8億元，36家虧損房企合計虧損約545家38億至73465億元。 也就是說，2023年虧損的房地產企業數量和強度都會比較大，甚至盈利的房地產企業的利潤率也在大幅縮水。
比如保利，2023年唯一一家銷售額超過4000億元的房地產公司，淨利潤為12037億元，同比減少3442%，對此，保利發展表示，公司相關盈利指標同比下降，主要是由於專案結轉毛利率下降，以及公司計畫結合當前市場情況對部分專案進行資產減值準備。
作為國內龍頭房地產公司，在樓市調整下，不僅歸屬於母公司的淨利潤連年下滑，更是自2018年以來首次出現季度虧損。 根據2023年第三季度報告，2023年前三季度營收和淨利潤仍將保持正增長，實現營收192555億元，同比增長2309%，歸屬於母公司的淨利潤 13293億元，同比增長133%。由此，保利發展出現了12虧損56億美元。
（2）15家房企首次虧損，虧損最高90億元
在2023年已公布淨利潤虧損的36家企業中，綠地控股、中交置業、京投發展、金融街、觀城大同等15家房企出現近年首次虧損。
此外，ST世茂、華僑城A、華夏財富、金科股份、首凱控股、綠地控股6家房企公布淨利潤最大超50億元，其中綠地控股預計2023年淨虧損70億至90億元，成為目前公布業績預測中虧損最大的房地產公司。
1月30日，綠地控股發布業績預測，稱公司實現營業收入約3600億元，預計2023年淨虧損70億元至90億元，與去年同期相比將出現虧損，預計歸屬於母公司所有者的淨虧損在扣除非經常性損益後2023年為94億元至74億元。2022年，綠地控股仍錄得歸屬於母公司所有者的淨利潤為101億元; 歸屬於母公司所有者的淨利潤（扣除非經常性損益前）1852億元。
綠地控股表示，報告期內業績虧損受行業低迷等客觀因素影響，主要原因包括：一是房地產市場持續低迷，導致資產基於審慎原則，公司擬作出110億元至130億元的資產減值準備; 這是其2023年歸屬於母公司所有者的淨利潤虧損的核心原因。二是房地產行業及基礎設施等相關行業陷入深度低迷，持續三年的行業困難仍未得到有效改善，導致企業營業收入同比下滑，房地產結算毛利率同比下滑，業績持續承壓。
（3）毛利率下降和資產減值損失是造成虧損的主要原因
大部分房地產企業虧損主要由於結轉收入下降、專案毛利率低、存貨價格準備金下降等原因。
中國指數研究院企業研究主任劉水表示，近兩年市場超出預期，給銷售毛利率帶來較大壓力，毛利率下滑導致期內營業利潤同比下滑，房企結轉業績短期承壓。
他還表示，資產減值損失也對當前的利潤水平產生了重大影響。 2023年，市場仍在觸底反彈，現在回公升還為時過早，尤其是一些房地產公司投資了其中一些。
在三四線城市、非核心區、非改善需求專案，部分房地產企業在土地市場景氣期購置土地成本高，這些資產在當前市場下可能造成重大損失，企業需作出相應的減值準備。 部分中小地產企業受結轉資源較少、轉型業務仍處於培育期等因素，盈利能力較差。
（4）8家房企有望扭虧為盈
預計實現盈利的25家房地產公司中，有7家業績有望同比增長：嶽巨集源A、金濱發展、沙河股份、建發股份、順發恒業、瑞達、京基智農; 預計業績同比下滑10家公司：保利發展、海南高速公路、海南機場、金地集團、香江控股、華聯控股、光裕集團、南山控股、萬業企業、合肥城建; 預計全年將有8家公司扭虧為盈：鳳凰股份有限公司、*ST通達、北辰實業、萊茵體育、城市建設發展、榮盛發展、天津投資城市發展、*ST新聯。
其中，建發預計2023年歸屬於母公司所有者的淨利潤為118億元至142億元，較上年同期增加約55億元至79億元，同比增長約88%至126%。 建發表示，大幅增長的主要原因是，2023年第三季度，紅星美凱龍家居集團的股份被納入公司合併報表，並確認了重組的好處。
至於後期行業能否扭虧為盈，CRIC認為，市場仍處於築基、負清的過程中，疊加的低毛利銷售資源仍在逐步進入完工交付階段，房企盈利能力仍將持續承壓。 從一些龍頭房企的預測來看，情況並不明朗。
不過，也有業內人士認為，目前需求側政策仍在逐步放開，尤其是近期廣州、上海等地產市場政策進一步放寬，雖然政策效果尚待檢驗，但相信樓市將逐步企穩。 隨著市場企穩，部分上市房企的利潤虧損也將有所改善。
主要是由於當前行業利潤已經觸底反彈，是市場由上公升趨勢轉為急劇下降趨勢的結果。 盲目投資造成的損失，可能仍會使部分上市房地產公司的損益表惡化，無法通過市場復甦來彌補; 另一部分房地產企業，受益於“高能量水平、高信用、高質量”的模式，銷售增長快，結轉順利完成，仍有可能率先修復損益表。
中信**表示，從中期來看，存貨下降準備金仍是損益表的嚴峻挑戰，龍頭房地產企業年度報告盈利能力或將下降。 但公司業績只是歷史問題的體現，跨過信用分水嶺後，公司的土地徵售情況將明顯改善。 不僅會迎來更加寬鬆的競爭格局，而且會贏得足夠的時間消化存量問題，企業增量資產的質量也不低。 （本文首發於鈦**app，作者：王健，編輯：劉陽雪）。
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