回顧過去，學習新 丨專題研究 把握市場脈搏，挖掘增量機會

在過去的一年裡，很榮幸能與業內所有同仁同行。 春節來臨之際，中材智庫精選過往精彩內容，以“高質量發展對話”、“專家講座”、“行業專家觀點”、“券商分析”、“熱點評”、“專題調研”、“西碩地產”等主題，推出春節特別——“回顧過去，知新”系列文章， 推薦給大家，和你一起享受。

2024年，我們蓄勢待發，繼續前行，新的一年，新的機遇，新的挑戰，中武智庫秉承“與物業行業做時間的朋友”的初心，陪伴行業，見證物業服務企業的長青基礎和業績。

2023年8月10日，由中國材料智庫、中國材料研究院主辦的2023中國房地產綜合實力百強企業研究會在昆明舉行，會上發布了《2023中國房地產企業100強研究報告》和“2023中國物業服務綜合實力百強企業”、“2023中國房地產國企50強”和“2023中國房地產品牌影響力百強企業”隆重亮相同時公布“2023中國物業優質服務百強企業”等一系列專題榜單。

本次百強企業調研，主要從回歸服務本質、重塑競爭格局、提振發展信心三個篇章提出十大核心觀點，全面解讀行業發展方向，判斷行業發展現狀。 觀點一：追求有效規模和合理利潤，高質量發展成為行業主基調; 觀點二：聚焦深化區域，提公升管理密度，增加業務協同，提公升核心競爭力; 觀點三：夯實基礎，謀求多元化發展，開拓業務發展新空間; 點四：回歸服務本質，強化品牌，以高品質創造最佳價值; 觀點五：中央國有企業在房地產方面仍有支撐，國資整合有潛力，國資和物業企業有足夠的後力; 觀點六：股票時代市場競爭激烈，與墊資的不良競爭仍將持續; 觀點7：智慧科技推動物業轉型，助力提質、提效、提服務質; 觀點八：樓股處於低估值**，估值分化加劇，短期內難以重回高估值; 觀點九：政策支援創造良好發展環境，黨群共治創造共建共享新格局; 觀點10：房地產行業有永續經營的基因，前景依然光明，長遠發展需要耐心。

行業：該物業是否準備好迎接新時代的到來？

2023年，行業將發展到乙個新的階段。 從引導的角度來看，該政策更加垂直和精細化，要求企業更新服務能力; 從行業發展來看，市場空間趨於穩定，要求企業找到合適的企業長板; 從上下游動態來看，物業企業新業務與一些一流商同台競爭，折磨著物業企業的核心競爭力。

行業公升級逐步完成，外部環境逐步穩定，市場格局初步確定，房地產行業正站在新時代的開端。 對於物業企業來說，機遇與挑戰並存，在完成轉型的基礎上，提高企業經營的成熟度，找到企業在新環境下的核心業務邏輯，才能在下一階段實現穩健優質的增長，實現屬於自己的天地。

市場：相同的市場，不同的增長路徑

當行業從規模競賽轉向質量發展時，企業規模擴張的首要目標不再是區域增長，而是業務永續發展。 因此，當企業的發展目標發生變化時，整個市場的表現也開始形成新的特徵。

綜上所述，目前不同的業務，不同的市場成熟度，不同發展階段的企業在其中也扮演著不同的角色。 龍頭企業著眼城市服務，大中型企業更注重非住房; 國有企業抓住機遇，擴大業務量。

此外，目前企業、市場、客戶都呈現出較為明朗的局面，但目前與客戶建立牢固聯絡的新產品仍然缺失。 因此，如何打造企業、市場、客戶高效互動的產品和模型，成為企業新的發展要求。 以萬武雲、保利地產為代表的龍頭企業一直在積極公升級經營模式和服務產品，行業內企業也開始積極探索自己的道路，錨定自己的發展空間。

五大銀行二季度業績行業走勢

2023年第二季度，國際形勢依然嚴峻，五大銀行整體業務面臨較大下行壓力。 中武智庫持續跟蹤研究各家銀行的業績，通過對五大銀行二季度業績的研究，發現了一些趨勢。 一是設施管理業務成為五大國際銀行的主要發展方向，通過併購進入市場的案例較多。 其次，物業管理業務確實具有較強的韌性，無論經濟形勢如何變化，業務收入都能保持穩定。 第三，與全球其他地區相比，亞太地區的業務相對穩定，增長空間廣闊，未來五大銀行將投入更多資源進入市場。

FM設施管理擁有萬億元的市場空間，已成為眾多物業公司探索的熱門方向。 2023年，中物智庫線下線下，於8月在深圳啟動“物業調頻設施管理總裁座談會”，邀請了綠城德宇企業管理服務董事總經理朱雲飛，ISO TC267設施管理戰略工作組專家、全國設施管理標準化技術委員會委員劉軍，張懷斌， 中交物業服務集團商業寫作事業部技術總監，從不同角度分析FM設施管理的發展和趨勢。智庫也發布了有關該賽道的相關專題研究報告。

格物業務 |FM設施管理總裁研討會圓滿結束

8月2日至4日，由中國智庫、格物商學院主辦的物業調頻設施管理總裁研討會在深圳成功舉辦。 與會人員參觀了銀河集團的明星專案“銀河世界”，聽取了中國智庫專家庫專家、ISO TC267設施管理戰略工作組專家、國家設施管理標準化技術委員會委員劉軍的發言，分享了《調頻設施管理深度分析與商業戰略》。 劉軍先生的分享主要包括三個方面：一是設施管理的核心內涵; 二是設施管理服務外包; 第三，設施管理的戰略價值。

此外，劉軍老師帶領同學們就“如何發展設施管理”展開了相互碰撞，共同探討了現有條件下物業企業在FM設施管理領域的切入路徑和機遇點。 瑞物百川聯合創始人張一民帶領大家從FM設施管理實案的角度回顧了我國FM設施管理的發展歷程，對FM設施管理的現狀做了更實際的分析。

朱雲飛丨物業管理轉型的核心關鍵

4月11日，物業企業設施管理領域核心專家、布道者、中武智庫專家庫專家、綠城德宇企業管理服務董事總經理朱雲飛作為嘉賓，作為“專業成功——中武智庫專家講座”的嘉賓，帶來了題為《物業管理企業設施管理轉型的核心關鍵》的分享。 同時，寶華物業管理副總裁田偉、成都嘉誠信悅集團總工程師彭久民、世紀金源服務工程中心主任林尋泉等嘉賓作為互動嘉賓應邀出席。

他主要講了FM的概述、FM與PM的異同、物業企業如何進入設施管理、如何理解服務需求中人的需求潛台詞、FM專案運營案例分析等。 首先，他明確了FM設施管理的定義和核心價值，以及FM在中國的發展現狀，並對FM與PM的異同進行了對比分析。 FM設施管理是一門多學科學科，通過人員、空間、流程和技術的整合，確保實現建築環境工程。 更廣泛地說，除企業非核心業務外的所有業務都可以稱為設施管理。 其核心價值是提供和維護高質量的業務空間，整合和支援組織內所有與設施相關的業務，降低設施全生命週期的運營成本，支援組織的發展戰略和核心業務。

劉軍丨通過ISO國際標準**設施管理內涵

7月13日，中武智庫專家庫專家、ISO TC267設施管理戰略工作組專家、國家設施管理標準化技術委員會委員劉軍作為嘉賓出席了“專業成功——中武智庫專家講座”，帶來了題為《ISO國際標準下的設施管理內涵》的分享。

他主要從設施管理的國際標準、設施管理的核心內涵、設施管理的戰略價值三個方面講解了設施管理的核心理念和應用，分析了設施管理對物業管理行業的戰略價值。

中國國家標準將設施管理定義為將建築環境中的人、場所和流程與組織功能相結合，以提高人們的生活質量和提高核心業務生產力。 劉軍強調，設施管理以地為本，支援人員和業務流程。 與物業管理不同，對於設施管理來說，場所是非核心的，使用該場所的人員和業務流程是核心。

劉軍指出，物業管理是房地產的配套服務; 設施管理是企業的組織職能，是企業的非核心業務職能之一。

張懷斌丨深耕永磁物業服務品質，滿足客戶對FM設施管理的需求

10月31日，中國物資智庫專家庫專家、中交物業服務集團商業寫作事業部技術總監張懷斌作為嘉賓出席了“專業勝利——中國物資智庫專家講座”，帶來了題為《深耕PM物業服務品質，探索客戶FM設施管理需求》的分享。

在直播中，他結合自己豐富的物業管理實踐經驗，為我們詳細介紹了PM物業服務在高質量開發環境下的具體服務公升級，以及他在PM物業管理中FM ifm設施管理的探索成果，並結合常見場景指導分享了許多寶貴的經驗。 為滿足客戶的新需求，他提出在四保一服務的基礎上，打造三班，嚴選人才，組織專業培訓，打造會議事務、禮賓、團餐飲專業團隊，針對各項業務制定詳細的服務流程和標準。

此外，在直播的第三部分，張懷斌分享了自己對IFMA核心競爭力的一些學習成果，包括：領導力與戰略、設施資訊管理與技術管理、房地產、設施管理核心價值觀、國內IFM實踐、IFM服務、IFM服務視角、IFM客戶在服務過程中最關注的三個服務等級、 SOW 職位描述、SLA 服務水平協議、SOP 標準操作程式、KPI、關鍵績效指標等。

FM設施管理，未來物業管理行業主旋律

FM設施管理擁有萬億級的市場空間，在行業變革的關鍵時期，這項業務成為眾多物業公司探索的熱點方向，是部分企業重點追逐的藍海市場。 FM設施管理涉及的內容很多，範圍很廣，總之，我們可以把企業非核心業務的外包看作是FM設施管理。 目前，我國FM設施管理的發展如火如荼，但物業企業仍處於探索期。

2023年，由萬物利昂興、華為、阿里巴巴、聯想等知名企業及知名企業行政部門聯合舉辦的ifm論壇“設施管理融合，探索空間價值”將首次將ifm主題引入進博會。

根據Sullivan的研究，ifm在國際市場的平均滲透率約為50%，而中國市場僅為8%。 未來，隨著市場對ifm接受度的不斷提高，ifm在中國的市場規模將繼續快速增長，廣闊的發展空間仍有待探索。

打破障礙，推開FM的“看不見的門”。

FM是國內尚未得到有效開發的市場，但與傳統的物業管理市場相比，它更加開放，服務要求更高，利潤更豐厚，是乙個可以持續耕耘的市場空間。 目前各業務都分拆出來，國內優質物業服務公司已經具備了可以匹配的服務能力，但FM的核心價值在於“整合”，而換視角的視角是從甲方客戶的角度“整合”現有能力，實現甲方客戶的核心業務目標， 讓企業真正開啟FM的市場空間。 綜上所述，是做FM拆分外包市場，還是真正將廣大的FM客戶轉化為自己的直接客戶，就要看物業服務公司對FM的看法了。

城市服務，拓寬物業管理空間和業態的藍海市場

城市服務業的快速發展是政策扶持和供需結合的結果。 城市服務極大地拓寬了物業管理的空間和業態，是近年來物業企業重點關注和布局的熱點。 首先，物業企業發展城市服務，可以解決多線多部門因管理、部門間溝通成本高而分割的現象。 從企業來看，在新房增速放緩、存量入股困難、多元化經營發展受挫的背景下，城市服務業成為眾多物業企業廣泛認可和廣泛部署的經營方向，成為部分企業發展的第二增長曲線。

春節當下：深圳“城市管家”深度調研報告。

截至2024年1月9日，深圳市街道數量增至44條，全市74條街道轉化率達到59條5%，管理下的“城市管家”專案年化總規模達到49個3億元。 從企業管理的街道數量來看，深業物業、萬武雲和北控水務城市服務分別以8個街道、7個街道和5個街道位列前三。 其他 24 個分割槽屬於 13 家企業。 其中：盈峰環境3華潤永珍人壽、金地地產、天健城務各有5條街道，招商局濟宇、龍城城服務、深圳能源環保各2條街道，中電物業、吉祥服務、龍華環境、啟迪環境、玉和田各1條街道，05條街道。

從以上資料可以看出，龍頭物業公司已經深度參與到深圳城市管家的改革中。 那麼深圳各街道、各企業的詳細布局和服務內容是怎樣的呢？ 該專案有哪些創新之處？ 專案服務過程中遇到哪些問題？ 我們該如何看待深圳的城管改革？ 這些是我們報告的主要議題。

第一部分重點介紹龍崗區城市管家專案的細節。

春節當下：深圳“城市管家”深度調研報告（上） 第二部分重點介紹龍華區、坪山區城市管家專案細節。

春節當下：深圳“城市管家”深度調研報告（下）第三部分重點介紹其他地區城市管家專案的細節。

春節禮物：關於深圳“城市管家”的深度調研報告第四部分（3）主要針對每個專案推進過程中存在的問題和整體評價。

春節禮物：深圳“城市管家”深度調研報告（4）。唐啟聰丨 食品

9月26日，中武智庫專家庫專家、雅人壽集團社會事業事業部非住宅增值業務副總經理、樂美山（廣州）餐飲管理服務董事長鄧·企空做客“專業成功——中武智庫專家講座”，帶來題為《團餐——助力物業企業打造第二增長曲線》的分享。

他分享說，“大”、“穩定”、“快”是中國機構餐飲市場最顯著的特徵。 在我國餐飲業4萬億元以上，佔比30%; 現金流穩定，疫情期間餐飲業整體營收有所下降，但仍能保持正增長; 行業發展迅速，2016-2022年年增長率約為14%，高於餐飲業平均水平，其餐飲業市場規模也從25個上公升14%飆公升至40%，機構餐飲市場正處於快速發展期。

此外，鄧啟聰認為，對於房地產行業來說，團餐飲業務可謂“貼水”。 物業企業作為“物流”服務，自然具有開展團餐業務的先天互動優勢。 對於顧客來說，一次好的團餐可以提高員工的滿意度、歸屬感和企業形象。 對於物業企業本身來說，發展團餐可以進一步整合資源，提高服務效率; 集團餐飲業務與物業服務相輔相成，進一步深深繫結客戶; 在競爭方面，物業+團餐飲物流一體化服務，便於物業企業打造獨特優勢和核心競爭力，開闢增值業務規模新賽道。

酒店盡頭有團體餐嗎？

近兩年來，機構餐飲成為物業行業的高頻詞之一，多家龍頭物業公司紛紛布局機構餐飲賽道，甚至投入數億現金收購機構餐飲企業。 雖然團餐賽道的准入門檻不高，但要經營好、賺錢確實不容易。 首先，團體餐飲是一項非常薄弱的業務。 其次，第一鏈是核心競爭力，建設有一定的門檻。 此外，機構餐飲業務也面臨挑戰，如：食品安全風險、利潤進一步減少、純勞務輸出模式蔓延等。

團餐不亞於樓業市場空間的專業賽道

團餐業務是政策扶持的方向，是物業企業值得開拓的藍海市場。 近年來，機構餐飲業務的興起得到了政策支援和廣泛關注。 頒布了《國家營養計畫印發總局關於印發全國營養計畫（2017-2030年）〉、機構餐飲企業作業規範》等法律法規和標準，並不斷修訂完善。 2022年10月，住房和城鄉建設部、民政部聯合印發《關於開展社群全面建設試點工作的通知》，提出社群要規劃建設食堂等一系列便利性商業服務設施。 體現了相關部門對民生和社群食堂建設的重要性。 此外，餐飲服務食品安全相關政策頻頻出台，如《中華人民共和國食品安全法》、《餐飲服務食品安全操作規範》，為機構餐飲業的發展創造了健康有序的發展環境。

機構餐飲市場規模近2萬億元，不亞於房地產行業的賽道。 但目前，中國機構餐飲行業百強市場占有率仍不足10%，市場集中度低，尚未形成壟斷龍頭企業。 除了傳統餐飲業原有的布局外，集團餐飲業務也成為眾多物業企業積極探索和跨界布局的新業務方向。 一些物業公司正在積極探索和跨界布局機構餐飲業務，並逐漸在這一領域嶄露頭角。

物業跨境養老不虧本賺錢

根據官方資料，截至 2022 年底，該國 60 歲及以上的老年人口為 28億，佔總人口的19%8%，其中2人為65歲及以上長者1億，佔總人口的14%9%。按照國際標準，65歲以上的人口佔14%，即進入深度老齡化社會。 受1963年出生高峰的影響，2023年將是老年人口增幅最大的一年。 而且，從2023年開始，我國將進入人口快速老齡化時期，老年人口將繼續保持淨增長。 在這種養老服務體系中，物業服務企業發揮著重要作用，為此，國家也出台了多項政策，調動物業企業參與養老服務的積極性。 但是，物業養老的前提是，基本的物業服務首先要到位，才能讓業主滿意。 沒有這個前提，你什麼都做不了。 此外，物業養老也存在痛點，例如，養老服務對專業性要求高，前期需要自有資金投入，老年人不願意支付。

26條銀髮經濟，老年人有錢不消費？

近日，**辦公廳印發了《關於發展銀髮經濟、增進老年人福祉的意見》。 目前，大部分實質性扶持政策仍是針對養老機構和養老服務設施，主要是因為投資建設成本相對較高。 大多數與家庭和社群護理有關的政策仍然基於口頭支援，例如“支援和鼓勵”。 因此，當很多物業企業涉足養老業務時，大多還是趁機購買服務，或者利用場地資源投資建設養老服務設施，獲得相關的建設運營補貼。 這一次的“銀髮經濟26條”，對於物業企業來說，確實更多的是一種口頭鼓勵。

實地考察丨萬物雲蝴蝶城，行業變革風暴的起點

2023年10月，中國智庫走進深圳坂田街蝴蝶城落地專案，也為“蝴蝶城”開闢了一些實用視角。 在乙個服務場景中，是企業專案現場的“人+機+標準”，生產出“服務產品”，提供給“業主”。 從這個環節拆分，蝴蝶城主要是在保證或提高“服務產品”質量的前提下，改變“人+機”的配置。 從街道布局角度看，萬物雲以整體思維投入智慧型裝備，重構服務流程，實現企業管理效率轉型，構建專案“增效”轉型框架和模板，可供業內同行借鑑本土理念。