過去的 2023 年對於商業地產來說可能是無法一概而論的一年。 從1月到12月，跌宕起伏，虛實相映成趣，與實體商的悲歡離合串在一起，身處其中的眾人也感受到，在大環境的變化下，商業的商業邏輯正在被顛覆，空間的玩法不再相同。
時間有它自己的力量，在摸索前進的過程中，也有一些行業高光時刻。 商業地產REITs的破冰，港人北上消費帶來的喧囂，新消費品牌IPO的熱潮和頻繁的海外旅行，以及年底在各個城市上演的雙節營銷和新專案，都呈現出一絲向上的曙光。
順著這些軌跡，我們也梳理並展望未來值得關注的趨勢，以此作為起點。
近日，隨著“南方小薯”熱莖的火爆，成為南方遊客“包”哈爾濱旅遊的現象級事件。 從機場到冰雪世界，再到哈爾濱早市、洗浴中心、商場等商業區，無不上演了一場“人出眾”的盛況。 據旅遊平台大資料顯示，冬季哈爾濱人氣環比飆公升300%，成為國內旅遊目的地的“頂流”。
來源：見水印 事實上，這種跨城消費引發的實體商熱已經不是第一次出現。 2024年伊始，淄博燒烤以“小串+小餅+蔥”的吃魂方式，加上“一桌一爐一包”的儀式感，短時間吸引了大批外來食客，用烟花經濟、夜經濟點亮了淄博文旅，同時也促進了實體商的復甦;
雖然其熱度從年初到年底都沒有延續，但大眾對跨城消費的熱情已逐漸成為不可忽視的趨勢。 在一定程度上，旅遊度假是一種引進，讓來自全市的消費者深度體驗當地的差異化消費，從而成為實體商貿的新引擎，是解決問題的新方式。
更突出的是港澳遊客北上對廣州、深圳商業專案的影響。 以深圳為例，深圳各大商場在抓住港遊客北上的機會後，陸續推出一系列措施，如免費專線直達附近商圈、商場開通港幣支付等，門店也推出港人專屬折扣和專場公關活動等。 在此次行動下，深圳東門商圈、福田商圈、後海商圈、寶中商圈等多個專案成為香港顧客青睞的購物聖地。
來源：深圳黃庭廣場 此外，各大商場也紛紛根據時機推出特色體驗場景和活動，持續吸引港遊客在全市範圍內回購。 據統計，據統計，2024年12月30日至2024年1月1日17：00，經皇崗口岸、福田口岸進出人員近65萬人次，各類交通工具230,000 次旅行;在深圳灣口岸共檢查了約30萬名乘客，檢查了2種交通工具60,000 次旅行;羅湖口岸接待旅客超過52萬人次。 元旦三天假期期間，深圳八大主流商圈總客流量突破852萬人次，同比增長77人次3%，總銷售額達到7512億元，同比增長146%。
不難推斷，2024年，大眾對近處和遠方的需求將不斷演變，誰會是下乙個網紅熱城還不得而知，但通過提前搶占跨城消費浪潮，將是盤活購物中心的新捷徑。
市場經濟是近年來商業空間煙火的產物，在過去一年的演變下，大眾看到了越來越多樣化的市場，同質化、熟悉的零售商戶早已無法吸引消費者。
隨著2024年大眾對體驗消費和情感價值的追求成為常態，市場經濟中各大商場的布局也呈現出更加明顯的主題，並且與具體業態掛鉤，傳統市場商鋪的布局通過市場的布局延伸到更多場景， 這已成為一種更高階的玩法。如甜品市場、燒烤市場、醉酒市場、咖啡市場、香水市場、二手市場、寵物市場等。
隨著市場布局的日益多元化，探索市場經濟更高層次的玩法和經濟效益勢在必行。 我們也注意到，一些專案開始探索更多“非標”的市場形態、內容和市場規模，以及市場與小眾品牌、原創品牌之間的新的“化學反應”。
圖源：深業上城區例如，不久前，深圳深業上城推出了深圳最大的復古派對——“銀鹽復古市集”，作為復古市場的頂級IP，該市場匯集了來自墨爾本、香港、台灣、深圳、北京、寧波、廈門等地的150多個復古服裝、配飾、餐飲等品牌，在岑二樓品牌街開啟了跨越聖誕節和元旦的6天復古約會Yip Uptown，吸引了許多復古愛好者和潮人的注意。
來源：深業上城回歸實體商貿的本質，市場是人們期待以更現代的商態去購物。 在2024年新一輪的“內卷”中，商場如何善用商業空間內外的箱體和街區，讓市場呈現出更具想象力的場景和銷售轉化，將值得關注。
過去一年，雖然客流恢復是常態，但很多商場和品牌還是能感覺到，零售業態在人流、包袋率等方面的表現相對弱於餐飲娛樂體驗，這也是整合購物的綜合商業空間、 食品和娛樂業在過去一年中表現較好。
零售邏輯變了，商業空間品牌洗牌加速，另乙個新趨勢也浮出水面，那就是業主品牌的走紅。 而這個標誌在許多具有調性的小型而美麗的商業空間中尤為突出。
來源：保利玉珠時間例如，最近開業的保利玉珠時間，該專案是保利在廣州首家基於時間的非標商業實體，以“可感知的放鬆場所”為核心理念，攜手眾多業主品牌，共同形成“無計畫增長的開放街區”。 值得一提的是，該專案攜手眾多自有品牌，在該地區開設了95%以上的首店，如拉什足咖啡公司、Art&Chef、Flying Store、GAGA、LR一健蘭、鳥園、Chuchulab、Wick Fitness、樓上大排檔、渝造四季、大林園精品潮彩、人飲、 等，呈現出極具差異化的消費氛圍。
來源：保利玉珠時代事實上，代表個性、前衛、特定生活態度的主品牌，在大眾視野中已經有一段時間了。 隨著大眾購買同質化零售品牌的慾望不斷下降，許多在年輕消費者心目中自有價值主張、具有一定價效比的自有品牌受到追捧。 從目前的趨勢來看，在一定時期內，乙個小、美、細、有一定基調的企業，就會成為孕育業主品牌的沃土。
2024年的市場沉澱和消費者的購買力投票，讓很多商業專案經營者對商業空間的“溫度”有了新的認識。
在一般認知中，線下商業空間應該與消費者產生情感聯絡，為消費者提供情感打卡場景、多玩法的體驗空間、人性化的服務，讓消費者感受到商業空間的溫度。
其實，無論是過去的2024年，還是2024年初，不可否認的是，有乙個關鍵詞會長期存在於人與人之間，那就是理性消費。 無論是不容易被消費主義脅迫的老錢，還是逐漸清醒的新生代，他們的消費觀念都逐漸發生了變化。 因此，在購物時出現了大眾“只買不買”的普遍現象，或者商場的熱鬧聚集在B1、B2層。
來源：《商業新聞》 緊隨其後的是消費者對“溫暖”商業空間的認同感，從感性層面遊蕩在舒適的商業空間中，從感性層面到看得見的折扣、更多**活動、更多額外福利的理性層面。 正是這種消費者層面對“溫度”認知的變化，影響了商業空間的熱度，比如近兩年奧特萊斯的持續公升溫，特賣店的熱度。
從獲得流量的人到獲得會員的世界，也反映了在庫存激烈競爭的背景下消費者忠誠度下降的客觀現象。 在過去的一年裡，在我們接觸過的大小商業專案中，無論是既有專案還是籌備中的新專案，我們都清晰地感受到會員運營正在受到前所未有的重視，許多領先的商業管理公司也在重新考慮會員的價值。
例如，不久前，興盛商業對會員制度進行了全面公升級。 一方面，線上會員平台Coco Go改用新系統，另一方面將原會員的三級分級改為五級裂變，在全國各商場實施“五友”服務體系。 隨著會員體系的公升級，會員積分規則和積分表、會員等級劃分、會員專屬權益和服務也進行了公升級。
顯然，客流實物商業競爭的形勢將越來越激烈，在行業普遍喊出精細化運營的口號數年後，會有越來越多的實力派玩家加入到會員深度運營的“混戰”中，從資料分析和技術支援的維度提公升高價值會員的高復購率體驗。
正因為如此，2024年更像是精細化運營的分水嶺，將老人、兒童、青少年、婦女、寵物等不同成員的友善融入到商業空間中，這將催生出更友善的新型經營方式，也將推動整個商業地產行業的人性化規模化。
當潮水退去時，你不知道誰在裸泳。 正如會員精細化運營成為必修課一樣，目前，重度運營時代也逐漸進入下半場。 在內容運營層面，乙個更明顯的趨勢是，龍頭商業管理公司聯動運營的馬太效應逐漸凸顯。
例如，在剛剛過去的元旦期間，融創商用在統籌聯動運營下，迎來了2024年的良好開局，並交出了令人滿意的成績：全國15個商業專案整體銷售額同比增長77%，客流量總量120萬人次，同比增長149%。
來源：融創商業 無獨有偶，元旦期間，華僑城商業管理公司以“場景+活動+引流+改造”的模式迎來了多個專案，旗下專案通過各類主題活動、藝術裝置、品牌快閃、**等營銷方式，成功打造了假日消費場景。 據悉，12月31日，該商管公司整個專案總客流量為71人520,000。
來源：深圳歡樂海岸在城市發展中，商圈密度逐漸增加，人流向何處，取決於商業空間所呈現的內容是否足夠質量。 展望未來，在統籌管理和運營下，我們可以引入足夠豐富的跨境資源，推出感人主題的運營，這也將獲得更多消費者的青睞。
近年來，增量專案實際數量逐年下降，2024年將是減少元年。 一方面，一些專案在籌建過程中遭遇變化，出現“未完成”或易手，另一方面，在招商難度越來越大的背景下，許多專案的籌資週期不斷延長。 然而，在即將到來的2024年，一些準備充分、備受期待的重磅專案將迎來市場。
以上海和深圳為例。 據不完全統計，預計2024年上海將新開商業專案40餘個。 其中包括上海匯居、濱水文旅門M西外灘夢中心、跨境金僧城、徐匯萬科廣場等體量約43萬平方公尺的專案在深圳市場，2024年也有望迎來眾多重磅專案入駐，如坂田萬科廣場、萬豐海岸城、深圳大悅城、龍崗大運會等。
來源：在上海匯聚股票時代，現有專案的調整和改革帶來了越來越多的差異化樣本，許多“非標”和“新物種”專案也相繼問世。 對於增量市場，人們從來不缺乏期待，相信這些經過時間準備的專案，會給未來的商業正規化帶來更多的驚喜。
無論是商業地產REITs的破冰，還是商業地產轉型的加速，都促使輕資產擴張再次成為行業熱詞。 在這個過程中，老玩家和新進入者都在用新的輕資產樣本改變遊戲規則。
特別值得注意的是，隨著消費端對場景電源的需求越來越大，一種被全球吞噬的招數的快速複製已經逐漸失去了效力，取而代之的是適合當地、因地制宜的擴張。
以K11 Select為例，2024年3月，K11集團宣布全資子公司成功競標上海金橋地鐵上蓋專案商業部分管理服務，打造上海首家K11 Select，正式進軍輕資產市場，並在不同城市進行“文化沙盒”試驗。 在隨後的擴建中，武漢K11 Select是Tide & Fun生活的發源地天津K11 Selectt融入運河文化，是“未來生活的試驗場”;無錫K11 SELECT以“山水靈溪：難忘的藝術生態之旅”為設計理念設計......
來源：無錫K11精選 隨著資產價值的重估，商家成為“清淡”的趨勢，城市政策、一店一策的擴張玩家也將更加安心，獲得更多市場關注。
商業觀察。 兵無常，水無常。 在瞬息萬變的商業市場中，未來的新趨勢遠遠超出了本文的分析範圍。 從業務發展端、運營端、品牌端、消費者等維度，行業上下游都更加清醒地探索新的商業生態和新的生存法則。 在2024年迎來可觀的開局後，相信在商家的不懈探索下，將逐步出現更明朗的趨勢，引導實體商家跨越“龍”門，與消費者雙向奔赴。