隨著《廣州市建設工程容積率計算辦法》的實施，越來越多的新房型別發布，我寫了一條關於“廣州開發商聲稱的100%水電費如何計算”的推文，其中說開發商聲稱的100%“水電費”是如何計算的，那麼這個“公示水電費”是什麼意思呢？ 它只是乙個房間，乙個更大的客廳嗎？ “宣傳效用”的變化對第一手和二手有什麼影響？
首先，我們來談談我總結的非專業結論，新規大大增加了捐贈面積，而“公示效用率”最大的影響其實就是同一建築面積下的房屋可以滿足更多的功能。
所以在得出這個非專業的結論之前，我以非專業來梳理和理解一下“宣傳效用”的變革過程，從88年商品樓開始出現到現在的房型變化，我分為5個階段。
第一代房型：88年代，商品房開始出現，商品房更加注重家庭觀念，開始出現一整套獨立廚房和衛生間的房屋。 同時，改變人們出行方式和建築結構的電梯房也出現了，與以往截然不同的生活和出行體驗造就了大量的住房需求，開啟了未來30年房地產熱潮的序幕。 從00年左右開始，窗台和露台開始出現在一些房屋中，這也是公眾第一次接觸到自由區概念的時期。 在06年和15年，由於新專案90m2以內的小公寓佔比70%以上的政策，出現了大量90m2的小兩居室房屋。 在 88 年至 15 年期間，房子的主要特點是大臥室、小客廳，可能還有沒有窗戶的浴室和廚房。 90公尺以下的單位通常設計為兩居室，而130公尺以下的單位通常設計為三居室。
第二代房型：從2016年左右開始，戶型設計開始發生變化，通過提高窗地比來增加飄窗台的面積，由於窗地比的提高，戶型整體更加通透明亮，同時，在廚房、餐廳、衛浴等可以加裝窗台的地方， 窗台的禮品面積大大增加。與此同時，將部分陽台改為房間的N+1房間開始大量出現，3房2衛90m2,4房120m2。
第三代房：不知道是什麼時候開始的，突然有一批房在二代陽台的基礎上偷走了300mm寬的花池，提公升了5%的“宣傳效用率”，5%的差距對於建築面積超過100m2的房來說是明顯的。 房屋的設計也進一步強調了通透靈活的大客廳，LDK房屋型別的外觀使人更加吸睛。 部分單位將採用N+2設計。 雖然3房2衛也是90m2,4房120m2，但感覺已經很不一樣了，不管是陽台還是客廳，感覺都更大。 像江灣和悅府，長隆裕府等都是比較典型的三代房型。
第四代房型：廣州市歷時23年左右出台了《廣州市建設工程容積率計算辦法》草案，雖然是徵求意見稿，但實際上開發商已經實施了新規，草案上對共有面積的計算規則有所放寬， 陽台的計算比例從建築面積的15%提高到20%，飄窗窗台的寬度從600mm放寬到800mm等，在此基礎上，一些地方還存在一些bug，比如花池和陽光房N+規則不夠明確。因此，開發商疊加了乙份草案，以徵求對第三代房屋延續的增益的評論。 廣州史上最強的房型出現了。 由於飄窗台的寬度放寬到800mm，第四代房屋的實用率大大提高，通過放置床、櫃、電視等，可以最大限度地發揮飄窗窗台的作用。 同時，由於陽台計算比例的增加，N+2房間的設計變得更加容易。 像琅禺、花玉河岸、君悅大廈等，都是典型的四代房型。
第五代房型：不過，第四代房確實太強了，空間感比第三代以下的房型（不含第三代）明顯提公升，會讓過去的老房目瞪口呆。 因此，廣州迅速收緊政策，在官方的《廣州市建設工程容積率計算辦法》中填上了花池的蟲子，花池需要抬高，不再與樓板齊平（但我還是覺得凸起的花池也很香），不再讓N+2房間這個神奇的改變房型。 至此，房屋設計規則已逐漸穩定下來。 不過，與以往的房型相比，第五代房可以實現140種配置，5房或4房，雙人主人套房，瞬間功能齊全，可以滿足更多人的需求，滿足每個家庭成員不同的居住需求。 與士林花園等一樣，是第五代民居的代表作。
那麼這個新屬性型別到底怎麼樣了，我有乙個不太專業的方法來區分它：
第一代機組：無窗台或小飄窗台。
第二代機組：飄窗門檻眾多且寬闊。
第三代房屋型別：在2代的基礎上偷走花池區域。
第4代住宅：在第3代的基礎上，飄窗台寬度為800mm
第五代房屋：飄窗台寬度為800mm，但沒有被盜花池或花池與樓板不齊平。
通過《廣州開發商聲稱的100%水電費如何計算》推文中不太專業的計算方法，我粗略計算了每一代房型的“公示水電費”範圍，以供參考：
第一代裝置：無統計資料。
第二代房屋：85%-95%（樓層越低，與防火隔間的關係越高）。
第三代單元：95% -100%。
第四代機組：100%-107%。
第五代機組：95%-100%。
注意：當比較差異大於5%的單位時，在相同建築面積下，感官差異會更加明顯。
最後，由於“宣傳效用”沒有統一的計算方法，因此每個開發商的計算方法可能不同，有些開發商還會包括電梯廳、露台等。 有的在計算新盤時會選擇性地用它來計算自由面積，而在計算舊板時不計算自由面積來比較，所以在比較“宣傳效用率”時必須弄清楚計算原理，在相同原理和統一口徑的基礎上進行比較是有意義的。
畢竟，除了數量之外，房屋的設計是否實用，移動線是否合理，以及結構牆或柱子所佔面積的大小，朝向和遮擋也很重要。 所以，我們在選房的時候一定要多比較，多踩盤子，如果需要的話，也可以跟我這個不太專業的人談談。
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