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2024年全國100個城市商品房成交規模低位下滑，繼續築底**。 月度走勢呈現脈搏式復甦，二手成交韌性好於新房，掛牌量增降，剛需全面承接。 事實上，即使核心一二線在9-10月陸續放寬限購限貸，但對成交提振的邊際效應有所減弱，樓市深度調整仍將持續。 熱點城市數量逐漸減少，就連上海、北京、杭州、成都等頂級城市，短期內也出現了降溫跡象。 總結。
市場概況：2024年新房觸底反彈，城市專案分化較深，二手韌性優於新房。
縱觀近幾年120個重點城市樓市成交變化，2019-2024年一直保持著高且小幅增長的態勢，而從2024年下半年開始，低迷一直持續到2024年，而從2024年開始，雖然也迎來了兩輪衝動復甦，但整體復甦不夠可持續， 並且持續觸底：預計全年新房**預計為268億平方公尺，同比下降13%，預計成交317億平方公尺，同比下降6%，供需比由091 下降到只有 084、供給制約越來越明顯。
深度差異化是當前樓市最重要的特徵，交割有保障、低價銷售的二手房，整體成交韌性優於新房，成交量增加，價格下跌。 城市分化加劇，在弱市場修復格局下，北京、上海、杭州等城市轉為下滑，南寧、長春、徐州等城市持續下滑。 從需求客戶來看，由於整體投資退潮，自住需求回歸，改善後的客戶群體偏愛最稀缺的板塊和首盤倒置的低密度新房，而剛性需求客戶則集中在郊區縣城折價大、價效比高的新房或城區面積小、總價低的二手房。
專案分化加劇，熱銷專案的共同特點無非是以下幾點：一是區域板塊稀缺，一般在城市核心，有的甚至出現一二手倒掛的跡象，僧多粥少，短期內熱度較高。 二是價效比高、折扣大、營銷到位的剛性需求板塊，也迎合了部分敏感度高的先置客戶的需求。 三是擁有學區、商圈、醫療等核心配套資源的優質樓盤。 四是開發商有央企背景，或地方龍頭企業背景，口碑好，或產品設計獨特，部分專案軟實力較強。 五是短期內仍有少量房地產專案受利好政策影響，限購放寬、消費券刺激迎來一波成交潮。
新增**：由於產銷減產+當地市場萎縮，供應緊張加劇，三四線降幅已超過2%。
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據中評委統計，2024年前11個月，全國120個重點城市商品房新增面積為2.4123億平方公尺，同比下降14%。 即使12月迎來“提尾”，全年新屋規模仍有望萎縮至五年低點，主要受新房低迷和本土市場大幅萎縮的雙重影響。 從月度表現來看，僅3月和9月體量就突破了3000萬平方公尺，其餘月份大多在2000萬平方公尺左右波動，供應約束越來越明顯。
結合12月份重點30個城市的預估資料，不難看出，四季度成交量較三季度小幅下降3%，一線城市因北京、上海成交量環比增長，二三線城市同比下降6%，30個城市同比下降10%， 供應限制越來越明顯。
今年大部分城市新房數量不如2024年，昆明、無錫、常州、徐州、嘉興等弱二三線城市降幅大多在3%以上。 在成都、習等熱點城市，房企開專案熱情高漲，累計同比增長6%，深圳、天津等核心一二線城市新房供應量也呈現穩步增長，增幅超過15%。
新房成交：兩輪衝動復甦，規模小幅下滑，北京、上海、杭州、榮等熱點地區也承壓。
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中評委監測資料顯示，2024年前11個月，全國120個典型城市商品住宅總成交面積為2.9328億平方公尺，同比下降4%。 與往年“循序漸進”的復甦不同，今年的樓市呈現出“脈搏式”復甦：一是2024年3-4月，受疫情封控解除和政策調整影響，一波剛性剛需釋放隨後，9-10月，隨著認房不認貸等政策落地，核心一二線城市放寬限購，市場迎來又一輪短期復甦。
結合12月重點30個城市的預估資料，不難看出，四季度成交量較三季度增長20%，主要得益於四季度核心一二線城市寬鬆政策持續加大。 二、三線環比增長22%，超過一線增幅。 30個城市全年累計成交量同比微增1%，與去年基本持平，繼續築底**。
城市分化加劇，可分為以下五類：一是北京、上海、深圳等城市全年成交情況不如2024年，在“認房不認貸”等利好新政策加持下，四季度市場保持平穩執行， 部分放寬購房限制、首付減免、利率下調、調整一般住房標準。二是成都、武漢、習等中西部城市**自給自足，擁有龐大的人口基數自住需求支撐樓市短期熱度，全年累計同比增長。 第三，天津、鄭州、重慶等同為人口大城市，購買力持續下降，二手房成交佔比持續上公升，新房市場緩慢復甦。 第四，蘇州、寧波等江浙兩地核心二線城市，人口富裕，主要依靠改善需求驅動，推動核心區最稀缺板塊的步伐直接決定了市場移除率的月度波動，今年高階供給約束逐漸顯現。 五是昆明、福州、嘉興、無錫、常州、徐州等弱勢二三城市市場持續下滑，不僅成交低迷，房價也一波又一波，處於觸底階段。
二手房：全年成交面積同比增長33%，深圳-榮杭-杭成交領漲，夏渝不及去年。
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2024年，30個重點監測城市二手房累計成交面積1.8162億平方公尺，同比增長33%。 四季度，30個城市二手房總成交面積約4519萬平方公尺，環比增長12%，同比增長37%。
按月計算，二手房成交呈現出衝動回暖態勢。 2-4月是第一輪強勢復甦，在春節、疫情解禁、政策放寬等多重因素影響下，2月二手房成交呈現強勁復甦勢頭，30個城市成交面積逼近1600萬平方公尺， 同比翻番，3月份成交量保持較快增長，創下近三年來單月新高。9月以來，第二輪復甦已經開始**，在認房、不認貸等政策刺激下，二手房交易持續穩步反彈，但復甦勢頭弱於第一輪。
從城市來看，深圳、杭州、成都四季度成交表現較為亮眼，成交量同比增長居首位，而合肥、青島則呈現最佳態勢。 深圳、成都、杭州也全年領漲，廈門、重慶市場表現不及去年。 多數重點城市二手房成交表現明顯強於去年同期，深圳、成都、杭州等領漲，達到5%左右，但廈門、重慶、大連等個別城市二手房市場並未好轉，成交持續低迷， 累計同比增速繼續負增長。
房價：新房比二手房更耐跌，東莞、永宿改善專案佔比有所上公升。
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從國家來看，從國家統計局公布的70個大中城市房價變化來看，新建商品房和二手房銷售從2024年開始將進入同比、環比下行通道，2024年1-5月將出現一些， 但6月以來，又回到下行區間，11月仍環比回落。
按年同比計算，二手住宅銷售**在去年2月新房跌幅中處於領先地位，直至今年1月，跌幅持續擴大，高達3套8%，從2月到5月，隨著階段性的小洋春**，二手房銷售**的跌幅有所收窄，但6月之後，則轉為下降，至10月**34%。新建商品住宅5月進入負增長區間，今年10月下降06%。二手房同比下降的城市數量較多，且仍在增長，截至11月有68個城市，而新房銷售同比下降的城市數量**為48個。
關注新房市場，從CRIC監測的2024年重點城市新建商品住宅成交價格統計平均價格來看，需求改善支撐的一線和強勢二三線城市房價相對穩定，而內地弱勢二三線城市房價較大**。
具體來看，一線城市和長昌、珠三角城市佔據了房價的高點。 例如，前11個月上海商品房平均成交價超過6萬平方公尺，同比增長**5%。 其次，在北京、廈門、東莞、義烏、蘇州等改善需求依然旺盛的城市，房價同比區間不一**。 深圳、杭州、南京等地，受推結構和成交疲軟等影響，房價**。
變化方面，漲幅較大的主要集中在除成都、北京等熱點地區外，還有東莞、寧波、蘇州等部分城市受高階成交佔比增加影響，整體房價疲軟的二三市已進入第一階段， 如三亞，隨著投資需求超額，整體房價跌幅高達16%，位居不同城市首位，拉薩、西寧、青島等內陸城市也面臨深度調整，房企加快以價換卷，同比降幅在10%左右。
新房庫存：Q3小幅反彈至52億平方公尺仍處於谷底階段，消化週期由增變減。
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2024年窄幅庫存繼續下降，四季度略有增加，但仍是階段性觸底。 據中評委監測資料顯示，截至2024年11月底，百城市商品房庫存量達5.1852億平方公尺，環比微增2%，同比下降13%。
從去汙週期變化來看，以4、9月為轉折點，4月由降轉增，9月由增轉降，保持穩定，11月底達到254個月環比小幅增長1%，同比小幅增長10%。 第一行持平於188個月來，二、三線環比持續下降，三、四線保持上公升趨勢。 目前，三、四線去汙週期已超過36個月，創下2024年以來的新高，去汙風險顯現。
具體來看，一線城市上海的庫存仍處於低位，去庫存週期僅為10個月，供給導向特徵顯著。 廣州是 18 歲5個月，同比下降，整體庫存風險可控;北京和深圳的降級週期超過20個月，近期北京的交易熱度已轉為下行，而深圳的消化週期為2年以上，去工業化風險仍然較大。
二線城市中，只有哈爾濱、呼和浩特、大連、瀋陽等4個城市消化週期超過40個月，而杭州、合肥等城市消化週期不足10個月，短期內幾乎沒有降級風險。 從變化來看，同比漲跌互現，漲幅超過20%的城市主要分為以下兩類：一類是杭州、合肥等短期市場冷淡城市，另一類是濟南、瀋陽、哈爾濱、呼和浩特等內陸弱二線城市。 青島、重慶、蘭州、鄭州等供需疲軟，仍處於去庫存階段，去庫存週期穩定下滑。
展望。 新增**：本地市場萎縮+建設放緩加劇了供應限制，核心一二線隨著銷售和生產加速**。
預計2024年全國商品房總量仍將穩步下降，整體降幅較今年或將有所放緩，主要基於以下幾點： 一是2024年前11個月，300戶城鎮經營用地成交面積同比下降2%， 整體下滑幅度將略有放緩，但仍處於低位，未來可開工的新增土地規模仍然有限;二是延續了國有企業和城市投資扶持的主基調，客觀上將減緩新建和新市場進入的整體步伐第三，在當前低迷的市場環境下，房企推市積極性相對一般，主要以“去庫存”為主，推動適銷產品“高周轉”，這也導致了整體提質和收縮。
能級方面，短期來看，相對火爆的北京、上海、成都、習等整體體量有望保持穩定或小幅增長，而低迷的二線及內陸三四線新房或將繼續徘徊在低位，跌至歷史尺度底部的城市或將止跌， 但是沒有恢復的希望。
成交量：全年總成交量或將小幅回落繼續觸底，鄭宇涵等二手成交佔比也將增加。
預測2024年，我們認為交易總量仍將下降，並有望繼續觸底。 從全年走勢來看，今年衝動復甦大概率延續，傳統的“金三銀四”和“金九銀十”或將迎來小波段好轉，但可持續性不足。
從能量水平來看，一線城市交易熱情持續，整體交易面積穩步略有下降。 二線城市成交規模保持穩定，強弱城市輪換恢復。 首先，如果目前最熱門的北京、上海、杭州、成都、習等不繼續加大利好政策的權重，交易可能面臨階段性瓶頸，且會穩步下滑。 其次，今年面臨調整的核心城市，如南京、蘇州、武漢、天津等，或將出現低位反彈，購房自住需求將小幅回暖。 最後，對於南寧、福州、昆明等實力較弱的二線城市來說，目前市場仍處於低迷期，可能面臨1-3年的低水平盤整期，短期成交難見明顯改善。
經過兩年的調整，大部分城市已經跌至交易谷底，沒有辦法跌倒，內需強勁的三線強勢城市仍能保持市場熱度，如崑山、義烏、金華等東南沿海三四線，人脈豐富，樓市交易規模有望較2024年回公升。
此外，值得注意的是，二手房韌性強於新房的趨勢將持續，尤其是天津、鄭州、重慶等客戶主導的城市。
庫存：供需再平衡，5億的狹隘庫存階段性穩定，三四線去庫存難（省略）。
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文章**：Kerry