融資。 
總結。 多家房企完成債務重組，行業融資困境未得到解決。
白名單制度為房企融資開啟了大門，下半年對民營房企的政策支援力度有所加大。
2024年底，房企融資政策迎來轉機，紓困方向由之前的“救助專案”轉變為“救助專案與企業共存”。 進入2024年，多個部門陸續強調要促進金融房地產正常流通，落實“金融16條”。 同時，優質房企、白名單企業保持融資優勢。 1月11日，訊息發布首批優質房企資產負債表改善名單：龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的地產、杭州濱江上市。 1月31日，河南省有關部門對建業、正紅、永威等100家地方房地產企業“白名單”進行篩選，支援房地產企業合理融資需求。
同時，在盤活存量資產方面也有新的突破。 2月21日，中基業協會發布《民間房地產投資試點備案指引》，允許投資存量住房和市場化租賃住房專案。 此外，3月24日，國家發改委發布《關於規範高效做好基礎設施領域房地產投資信託（REITS）專案申報推薦工作的通知》，支援消費基礎設施基礎設施基礎設施REITs發行，優先支援百貨等城鄉商業網路專案， 購物中心、農貿市場，為保障基本民生的社群商業專案發行基礎設施REITs。
下半年，房企融資力度持續加大，尤其是民營房企融資支援力度。 7月10日，中國人民銀行、國家金融監管總局發布通知，將原《關於做好支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》適用期限延長至2024年12月31日。 7月19日，中共印發《關於促進民營經濟發展壯大的意見》，圍繞民營經濟提出完善融資支援政策體系、完善市場化重組機制、鼓勵民營企業盤活資產存量等31條措施。
8月27日，證監會通報，房地產上市公司再融資不受破損、淨破損、虧損限制，房地產企業股權融資再好。 8月30日，中國人民銀行召開推進民營企業金融支援發展工作會議，新希望、龍湖、新城控股參加。 訊息人士稱，會議要求金融機構制定民營企業年度服務目標，加大績效考核在民營企業服務中的權重。 10月，首屆金融工作會議強調，要推動金融與房地產良性迴圈，一視同仁地滿足不同所有制房企合理融資需求。
四季度有“三個不低於”量化指標，多家國有銀行召開房地產企業座談會。
值得注意的是，據11月21日資本市場訊息，央行、國家金融監管總局、證監會於11月17日召開金融機構座談會，包括18家全國性商業銀行、5家全國性金融資產管理公司、4家大型**公司。 會上提到了多項房地產金融寬鬆政策，其中“三個不低於”硬指標要求引起市場關注。 據悉，“三不低於”，具體為：1）各銀行本身房地產貸款增速不低於銀行業房地產貸款平均增速;（二）企業對非國有房地產企業貸款增速不得低於地方房地產增速;3）非國有房地產企業個人抵押貸款增速不得低於本行按揭增速。
從這三不低於來看，“先不低於”是國有銀行對房地產企業的信貸增速不低於同行，旨在營造行業競爭氛圍，從被動借貸到主動求貸，緩解房地產企業流動性不足和信貸問題。 “二不低於”針對非國有房企融資難，是當前債務違約的“核心區域”，有助於化解此類房企的債務風險。 “三不低於”就是從需求側入手，保障非國有房企銷售回款預期，通過加大個人按揭貸款投放力度，實現非國有房企經營狀況持續改善。
與去年11月相繼出台的“16條金融措施”和“三箭”政策不同，“三個不低於”是量化指標監管要求。 此外，據市場傳聞，企業“白名單”包括50多家國有和民營房企，覆蓋面也有所擴大，有傳言稱投保房企可能被納入。
雖然截至目前，50家房地產公司的白名單尚未確定，但自11月央行、國家金融監管總局、證監會以來，多家銀行積極組織與房地產企業座談會，包括中國農業銀行、中國建設銀行、交通銀行、 中國工商銀行、廣發銀行等，其中萬科、龍湖、新城等房企多次參會。儘管該政策繼續利好，給市場帶來了寬鬆的預期，但其效果如何還有待觀察。
全年融資總額同比下降28%，融資成本結構性下降。
從歷年80家典型房企融資總額來看，2024年首次出現負增長，融資總額12609億元，同比下降24%。 2024年融資規模下滑趨勢仍在擴大，2024年新增融資總額為8262億元，僅佔2024年融資總額的66%，同比下降34%，全年融資總額自2024年以來首次跌破1萬億元。 2024年新增融資總額5692億元，同比下降28%，降幅略有放緩。
從各季度融資情況來看，各季度均出現不同程度的同比下降，其中第四季度同比下降53%，呈現加速趨勢。 雖然2024年四季度以來政策有所放寬，但融資開放僅限於優質房企和房企白名單，整體行業融資仍處於觸底階段，多數民營房企尤其是出險企業融資難問題依然突出。
從公司債券發行量來看，2024年公司債券發行量為3056億元，同比下降31%。 其中，境內債券發行量2963億元，同比下降15%;境外債券發行量同期大幅下降90%至93億元，同比下降18個百分點至3%。
離岸債券融資成本高達822%，比 2022 年全年增長 1.22個百分點，主要是由於萬達在此期間發行的境外債券成本高達11%，此外還有港龍中國11月9日發行的利率5% 優先票據;國內債券融資成本345%，下降 009個百分點，主要是由於債券發行人多為國有企業、央企和優質民營企業，且此類企業的融資優勢較為明顯。 由於國內債券發行比重不斷提高，債券發行整體融資成本呈現下降趨勢。 2024年，債券整體新增融資成本為360%，下降 062個百分點。
民營房企發債規模下降72%，行業分化持續加劇（部分省略）。
從企業性質分類來看，2024年國有企業和央企債券發行量為2502億元，同比下降6%，民營企業債券發行量為368億元，同比大幅下降71%，使國有企業和央企債券發行總額較2024年繼續佔比60%至82%， 主要是由於國有企業和央企一直財務穩定，同時具有天然的信用背景優勢，受融資政策影響較小。
值得注意的是，2024年發債房企大多為“老面孔”，目前融資開口僅限於部分房企。 中國國有企業和央企發行的債券有一半以上已發行債券，包括廈門國際貿易中心、招商蛇口、金融街等，均已達到100億元水平此外，民營企業發行新債14家，其中僅美的地產、龍湖集團、濱江集團、新城控股、卓越集團、金輝集團、中駿集團控股、新希望地產8家公司下半年仍有新債發行。 例如，2024年4月，卓越集團50億張中型票據註冊發行獲批，9月首期10億元發行，11月再次發行5億元，未來將有35億元額度。 自2024年以來，卓越集團已發行四期中期票據，總額為人民幣25億元。
境內債務融資佔比提公升至79%，境內債券發行量先公升後降，持續偏弱（小幅）。
全年股權融資同比增長56%，部分房企低價發行遭遇障礙（省略）
公共REITs擴大到消費基礎設施，發行前仍需做好各種準備（省略）。
完成多項房地產企業境內外債務重組，採用債轉股為主流方案（略）。
展望。 2024年上半年，債務到期壓力仍將居高不下。
房地產企業需要抓住近期利好的政策視窗。
雖然當前融資政策繼續利好，但實際收益仍侷限於優質房企和房企白名單，行業整體融資依然偏弱。 特別是對於大多數民營企業來說，海外融資仍處於凍結期，國內銀行授信和債券增信基本仍偏向於支援財務狀況較好的優質房企雖然大多數民營企業都可以進行股權融資，而且自2024年12月以來，房地產企業股權配售融資的積極性相對較高，但這種融資方式不可持續，且受股價波動影響。 可以看出，在當前行業風險尚未完全清除、市場信心尚未完全恢復的背景下，大多數民營房企融資難、融資成本高的問題仍有待解決。
從債務到期日來看，2024年房地產企業債券總到期規模為6968億元，而發行規模僅為2927億元，比發行規模高出138%，這也意味著房地產公司無法通過發行新債來彌補舊債到期。 值得注意的是，在2024年。
一、二季度仍是到期高峰期，到期規模超過1500億，明年上半年房企債務壓力依然較大。
自11月央行、國家金融監管總局、證監會金融機構座談會以來，多家銀行紛紛舉辦房地產企業密集論壇，聚焦支援不同所有制下房企無歧視的融資需求，其中萬科、龍湖、 新城等房企多次參會。雖然近期暖風頻頻吹，但融資政策的寬鬆政策仍需落實，才能對房企形成有力支撐。
需要注意的是，12月份，多家房地產公司發行公司債券或中期票據，如12月12日，中海集團發行30億利率32%公司債券;18日，龍湖還發行了12億張由中國增債擔保的中期票據，包括首開、華髮、招商局等。 但從債券發行人的角度來看，仍以白名單房企為主，債券發行人範圍並未在實際意義上擴大。
在當前環境下，投保房企獲得銀行貸款仍存在困難。 這主要是因為銀行在處理貸款抵押物作為抵押物時，會優先選擇價值相對穩定、流動性較強的抵押物，一般不接受不易變現、難以辦理登記手續或波動較大的抵押物。 但是，大部分投保型房地產企業可以用於標的較少的按揭貸款，在市場化機制下獲得銀行貸款的可能性仍然不大。
對於仍能正常經營的房企來說，當務之急還是要把握當前利好政策的視窗期，調整企業的營銷策略，加快專案下放。 同時，也要對企業土地儲備進行結構調整，特別是加快淘汰滯存庫存和城市低水平專案下放。
擁有多元化業務的房地產公司也可以加速轉型程序。 例如，滬深證券交易所已同意為5家保險公司試點開展ABS和REITs業務，中國證監會已將公共REITs的資產型別擴充套件到消費基礎設施。 擁有優質房地產專案的房地產企業經營者，借助公募REITs加快企業戰略轉型，資產運營模式由重轉輕，角色定位由開發商向資產管理服務商轉變，對房地產企業走出當前行業困境具有重要意義。
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文章**：Kerry