產品。 
2024年，房地產市場不會有明顯好轉，政策重心將向住宅端轉移，改善需求持續釋放。 行業在承壓下持續前行，聚焦居民對更高生活品質的長期需求，房企更加用心做產品，在週期中持續打造產品競爭力。
未來，產品進化的思路將從過去的標準化複製轉變為因城市而異、因人而異的定製化。 隨著消費需求的公升級，“體驗”將成為房企在打造產品的過程中關注的重點，住宅產品將在橫向和縱向兩個方向上進一步提公升場景集的完整性，從而實現產品力的不斷進化。 總結。
產品交易結構。
1）房型：對更多臥室產品的需求持續公升溫，尤其是四居室。
2024年三居室產品主力地位鞏固，售出戶數佔56戶1%，微增03個百分點，仍略低於2024年的水平;四居室產品保持快速增長態勢，售出戶數較2024年持續增長3套2個百分點至262%。此外，五房及以上房型產品成交佔比也為0增長3個百分點，而一居室、兩居室等戶型佔比繼續下滑。
多居室產品的強勢主要得益於以下原因：一方面，先行和地方政府相繼出台了針對樓市的各種寬鬆政策，引導更多願意買房的客戶進入市場，特別是針對客戶群體針對性政策的完善， 進一步釋放了其購買力;另一方面，剛需從租賃市場、保障性住房市場分流的客戶，產品交易的房屋結構也呈現出較為明顯的改善特徵。
從城市能量水平來看，三居室產品加速占領一線城市市場，成交單位數量較去年提公升6個百分點至61套7%；四房產品佔22家2%，去年為4個增長3個百分點。 此前次房產品成交佔比持續萎縮，其他房產品成交佔比也下降545個百分點，改善需求從複式、雙層、疊加式、聯排別墅等向平層中大型單位轉變。
二線城市是產品提公升最突出的驅動力，三居室、四居室產品市場占有率大幅提公升，合計佔比達83%，高於其他能級城市，一居室等房型產品受到擠壓。
三四線城市從三居室市場向四居室市場的遷移尤為顯著，其三居室產品仍是市場的主力軍，佔比541%，但下降了 22個百分點;四房產品佔比增加47個百分點至27個百分點2%，明顯高於一二線城市;此外，五房及以上單位成交比例也為0提高了8個百分點。
2）面積細分：大面積產品逐漸成為主流。
從成交單位數的面積段特徵來看，商品住宅建築成交面積往往明顯較大。 110以上區域板塊成交單位數量佔比有不同幅度增長，其中110-140區段產品佔比較去年增加03個百分點至379%，是市場交易的主力軍;140-180地區細分市場的產品比例增長最快。 小面積產品佔比下降，90以下區域細分產品佔比降至171%。
造成這種情況的主要原因是缺乏只需要它的客戶。 一方面，市場對剛性需求群體的住房需求特別關注，也聚焦於第一結構，大量小家居產品提前透支了市場的剛性需求。 另一方面，近年來，年輕人結婚生子意願下降，生活觀念的轉變自然影響了住房觀念，部分住房需求被推遲。 對於購房者來說，改善的目的是提高居住舒適度，而大面積產品在空間尺度上更符合其高階生活質量的需求，因此成為眾多購房者的目標。 此外，剛性需求群體也轉向其他方式來滿足他們的住房需求。 隨著平價租賃市場的不斷完善，從買房到租房的選擇越來越多。
從城市能級來看，一線城市已從剛性需求區段向剛性區段過渡，90以下區域段產品成交單位佔比下降2個7個百分點至27個百分點6%，相應地，90-110區段的交易佔比增加了24個百分點至406%。此外，140-180區段的交易佔比也逐年增加。
二線城市中高階提公升需求全面釋放，110-140、140-180區域細分市場產品佔比超過一半，成交比例367% 和 148%，同比增長07 和 09個百分點;110以下產品成交佔比逐年下降。
三四線城市率先進入大面積時代，但高階需求有限。 近三年，110-140區域段成交佔比穩定在40%以上，高於一二線城市，今年成交佔比低於去年然而，自去年以來，180以上區域細分市場的產品成交比例一直穩定在25%左右的水平明顯低於一二線城市。
3）高階豪宅市場韌性凸顯（略）。
客戶需求。 8月底至9月初是樓市政策迎來全面寬鬆的重要節點，中評委在政策發布前的8月上半月和一系列政策出台後的9月進行了兩次客戶調研。
1）完善民眾高度關注的政策，放寬政策觸及部分需求（部分省略）。
從客戶調查結果來看，無論是否願意買房，改善組都非常關注樓市政策。 整體來看，超過90%的受訪者對近期出台的認房不認貸等政策了解得非常好或比較好，其餘8%的受訪者也了解大致情況。
2）政策全面放寬後，整體上置居步伐加快，但短期內仍保持理性（略有）。
3）影響住房有有量改善意願的主要因素。
中長期來看，購房者的風險偏好將下降，對房屋投資價值的疑慮將上公升。 調查顯示，“家裡有房”和“經濟不確定性高，不願承擔高抵押貸款風險”一直是參與調查的人近期不打算買房的兩大主要原因。 從自身情況來看，市場供過於求讓購房者更加自信，雖然人群的改善對現有的生活條件不滿意，但並不急於出手，滿足自身需求才是關鍵。 從社會環境來看，經濟下行讓購房者不再盲目跟風，而是更加關注財務安全和未來的財務負擔。 綜上所述，經濟壓力導致購房者的風險偏好大幅下降。
樓市政策大幅放寬後，對房屋價值能否保值增值的擔憂開始出現，“感覺房子沒有投資價值”成為購房者不打算買房的第三個原因，佔比從8月份的8%上公升到19%。 槓桿換房曾經是提高人數增加房屋價值的主要方式，但現在房價不再上漲，未來買房可能面臨虧損，改善換房決策的人更加謹慎。
4）置業概念回歸“優質資產”，主力客群更關注產品本身（省略）。
整體來看，政策的恢復和使用者需求的公升級是住宅產品實力提公升的底層驅動力，產品力的突破也將真正激發需求改善的活力，提公升住宅市場的交易活躍度。
產品特點： （1）在“立面覺醒”的時代，後立面的公升級換代正在加緊進行。
外立面的質量和外觀對房屋本身的美觀性、保值性、室內舒適度、隔音和維護成本有重要影響。 立面的設計形式、風格、材質、色彩和後期維護，都在很大程度上凸顯了建築本身的檔次。 高看、個性化的外牆通常會給買家留下更深刻、更好的印象。
在當前“立面覺醒”的背景下，住宅產品對後立面外觀的提公升也有一定的要求。 由於採光、日照條件和具體功能不同，前後立面的實際施工也不同，一些開發商也下足了功夫，改善了後立面的外觀和質量。 後立面在外觀、功能、環保性等方面的顯著提公升，也為建築本身帶來了更多的價值和意義。
成都西派山城專案的立面設計借鑑了新加坡立體城市建築的理念，打造了袖珍花園，形成了垂直空間的“綠帶”，並採用自動滴灌技術，滋養並實現了建築與生態的和諧。 在後立面的處理上，西派山城注重物流區和管道隱藏的細節，在物流陽台上打造了金屬格柵和垂直綠化，同時增加了後立面的精緻度，有效遮蔽了陽台裝置、後期烘乾、垂直管道，保持整體立面整潔。
杭州綠城永熙雲路整體立面採用水平三層屋簷、細長柱子、垂直線條的傳統圖案，凸顯建築本身的東方韻味。 同時，為使建築北立面具有與南立面相同的高顏值，繼續保持建築本身的輕盈和東方韻味，永西雲路專案取消了南北立面裝置，有效提公升了整體精緻度。 永西雲路也成為杭州首個取消南北立面裝置平台的別墅專案。
2）入門級改進產品“大面寬”設計區域剖面向下（省略）。
3）在自然缺失的背景下，以自然為主題的社群創新興起（部分省略）。
缺乏與自然的接觸對人們的身體、心理和精神發展產生了非常不利的影響，“自然缺失症”也成為城市居民普遍存在的問題。 在此背景下，如何重塑以“自然”為主題的傳統社群，將自然融入日常生活，成為各大房企亟待解決的問題。
針對兒童中普遍存在的“自然剝奪綜合症”，華潤系列產品創新研發了“達爾文夏令營”，希望為孩子們提供乙個玩耍、親近大自然的場所。 社群兒童遊樂板塊打造“自然認知、自然探索、自然玩樂”三大創新場景。在“潤智課堂”運營策略的引領下，人與自然的紐帶，足不出小區，就能在樓下建立起來。
作為達爾文營地的首個落地專案，青島嶗山岳府以嶗山松鼠為營地主角，打造特色松林主題IP。 通過設定趣味遊戲，讓孩子在自然空間中充分發揮想象力和創造力，將自然教育與課堂教育有效銜接，形成寓教於樂的親子自然學校。
*在運營方面，華潤通過與知名機構和專家的聯合品牌合作，積極打造日常自然科學課程和活動，推動更多孩子和家長長期深入參與。 目前，青島利用當地資源舉辦了多期科普課程華東地區與上海辰山植物園簽署戰略合作協議，落戶國內首個辰山“社群植物導覽站”。
4）外賣體驗搶占，大型實景演示區呈現“所見即所得”的體驗。
在2024年CRUI入圍十大專案中，景觀、車庫實景展示的專案佔比高達80%，可見交付前體驗已成為2024年住宅產品實力的重要特徵。 在銷售階段，地下車庫、核心景觀、小區設施等已開始運營，為客戶提供更直觀、更逼真的全景感知。
一方面，這種“所見即所得”的示範區可以讓客戶對未來生活環境有更直觀的感知，從而增強他們的購買信心。 另一方面，從藍圖規劃到實際落地，示範區不僅是產品實力的展示，更是經營戰略和體系建設的合力。 房地產企業需要推動各學科的立體化協同，從客戶調研和深度走訪、營銷策劃，到工程優化、成本控制、運營保障，提高整體設計質量，保證產品實施效果。
以綠城中國首個超萬平方公尺全立體示範區——嘉興曉豐銀悅公館為例，在示範區管理制度的基礎上，綠城打破了示範區的簡單移植複製，實現了示範區在產品上的程式化包裝，即 從模組到模型，將現有的創新模組組合成一整套示範區模型。這種結合專案區域特色精心定製和創造的方式，使示範區的呈現既高效又富有表現力。 最終，專案四合院、花園、生活美學館、架空層、亭香茶室、地下燈光廳等9大場景全部呈現在現實生活中，讓每乙個到達現場的人都能提前感知到悠閒世界的園林生活。
上海上海海悅是保利金悅產品首次問世，從建築技術、生活方式，到理念思維，以“現代東方”的新型中式園林和人文社群理念，為市場注入新的產品動力。 示範區以江南園林為背景色，張園為文化藍圖，還原前後院園林的空間格局和水道一一進園的水系施工方式，通過“一園三廳”和“五進九雅”演繹東方美學， 為參觀者呈現乙個可以利用的真實景觀。
5） ** 住房已成為改善人類住區的“新趨勢”（略）。
對未來趨勢的展望。
房地產企業積極推進差異化競爭，住宅產品將從量產向個性化定製轉變。
提公升產品強度，以產品主義走過迴圈，已是業界的共識。 在眾多房企注重培養“內功”的時代，產品力的競爭日趨激烈，呈現出全方位內捲化的趨勢。
在市場競爭激烈的背景下，各類住宅產品質量普遍得到提公升。 但隨著時間的流逝，產品同質化的現象日益突出。 在過去的幾年裡，房地產公司一直專注於建立乙個標準化的系統，以在多個城市和地區快速推出他們的產品系列。 這種標準化策略導致市場上同類產品數量增加，使購房者容易出現審美疲勞，對購房心態產生一定影響。
隨著年輕化、更優秀購房者趨勢的加劇，市場需求的多元化、個性化特徵越來越明顯。 為了滿足這種公升級的需求，市場將進一步細化，傳統的一刀切的產品策略將難以滿足消費者的需求。 因此，差異化、個性化的產品戰略成為滿足市場需求變化、突破同質化競爭的必由之路。
未來，產品進化的思路將從過去的標準化複製轉變為因城市而異、因人而異的定製化。 一方面，房地產企業在保證產品質量的基礎上，需要充分考慮不同城市的地域特色，將城市和區域的人文精神和歷史文化融入到產品基因中。 另一方面，要充分了解當地客戶的生活習慣，按需定製生活場景，才能打造出更有內涵、更有溫度的產品。
尊重客戶需求，通過本地化、定製化設計將其轉化為獨特的產品優勢，為客戶的美好生活創造價值，是未來房地產企業最重要的產品創新方向。
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文章**：Kerry