一方面，開發規模嚴重過大，三次換地後，就連城郊的農地、縣城的土地都投入市場，開發地實際上已經開發出來了另一方面，還有市場過剩，從最早的上流社會到最後的投機貪婪的客戶，這就是為什麼我多次提到房地產供需過剩的原因。 近兩年雷雨和債務問題頻頻曝光，說到超額，就不得不提一下傳統的發展模式，其實這種模式是金融債務的前身，不管是土地、專案還是二手房，只要壓在手裡，本質上就是債務， 而房地產之所以上漲，是因為房價帶來的收益大於金融貸款產生的利息，我們賺取了利差。房地產過剩必然導致低迷，只住不炒，是2024年行業在一定高度的重新定義，也是對樓市健康安全的前瞻性把控。 有同行問我，什麼產品能在這個過剩的市場中生存下來而不受到影響，我和同行討論過很多次。
高低市場格局
過剩市場正在逐漸回歸正常市場，購買房產的客戶是社會上的高淨值、上流社會人群，雖然有的有投機操作的邏輯，但這些客戶善於投資。 過剩市場是整體狀態，但在城市中總會存在不可複製的位置，這種位於城市中心的房地產加上一定時期內滿足建築需求的建築具有很強的支撐性和價值支撐性，房地產的魅力在於資源的不可複製或累積疊加效應， 那麼真正的高階市場仍將受到追捧，二手房仍將有保值甚至小幅公升值的潛力。但是，請注意偽豪宅的問題，包括市中心的商業公寓、超過容積率的專案、不符合上流社會生活需求的偽精化意義不大。
低端市場不是老小或郊區的產物。 求利避弊是我們的天性，當樓市告別投機時代，買房不一定是最好的選擇，進入高質量發展階段致富的機會寥寥無幾，大部分人靠勤勞的雙手來獲得報酬，買房前就是賺錢， 現在買房純粹是為了生活和生活，所以價值取向更接近於高價效比，那麼出租房必然會被認可，文化形態也會發生變化，所以中低端市場不一定是便宜的樓盤銷售，一些城市已經開通了試點，統一租房更適合發展的公共租賃住房模式也將是市場的又一突破口。
具有成本效益的購房理論
從2024年開始回歸理性市場已經過去了5年，市場的痛苦時期也導致了債務問題，甚至土地流轉交易的下降，但痛苦期過後，市場也將迎來健康發展。 房地產本質上是知識密集型的。 我常說買房不完美，市場的變化與真實需求關係不大，主要是第一方要觸動。 房地產投機是規模金融化的表現，價值贖回是市場要完成的變化。 最近有很多朋友來找我諮詢買房，我說只要是位置、配套設施關係一致、產品相同關係的好產品，就形成了高價效比的市場邏輯。