2024年2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公告，最新貸款市場**利率（LPR）：1年期LPR為345%，不變，395%，降息25個基點。
降息時機基本符合市場預期，但降息幅度遠大於市場預期。
自2019年8月以來，5年及以上LPR共調整了8次，此前最大降幅為15個基點，分別發生在2022年5月和8月，其餘5次降幅為5-10個基點，因此25個基點的降幅是LPR機制建立以來最大一次。
不過，從目前市場表現來看，降息帶來的刺激不足以抵消其“看跌觀望”情緒，因此可槓桿化的住房需求規模仍然相對有限。
2月20日，央行公布了最新的LPR**，下調25個基點至395%。
從節點來看，此次降息的節點基本符合市場預期。 一方面，近期的降準和商業銀行降低存款利率，有效降低了銀行的資金成本，開啟了LPR的下行空間。
不過，此次降息遠超市場預期，5年期LPR是住房貸款的利率錨，其下調將直接拉低房貸利率。
以北京和上海為例，2023年12月14日，京滬兩地發布關於優化調整購房政策的公告，調整後，北京市首套房用房利率在6個城區不低於LPR+10BP，6個非城區不低於LPR， 上海首套房貸利率不低於LPR-10BP。即北京首套房貸利率低至395%，上海首套房貸最低利率為385%，這是近年來的乙個顯著低點。
截至目前，上海多家商業銀行已將首套房貸款利率上調至385%（lpr-10bp）。按揭利率下調後，對於新按揭借款人來說，100萬的貸款，30年等本息，可比以前節省約5萬元的利息支出，每月還款減少150元，這將調動一些有明確購房意願的群體的積極性，加速釋放購房需求， 但對於更多潛在購房者來說，降息帶來的刺激不足以抵消他們“看跌觀望”的觀望情緒，因此可槓桿化的住房需求規模仍然相對有限。
從近幾年的信貸政策來看，受益於5年及以上LPR減免的城市數量其實相對有限。
首先，根據住房信貸政策規定，首套房商業個人住房貸款利率下限不低於相應期限LPR減去20個基點（LPR5年以上-20個基點）; 二房商業個人住房貸款利率下限不低於相應期限LPR加60個基點（5年以上LPR+60個基點）。
5年期LPR下跌25個基點至395%，這意味著購買普通房的首套房貸利率下限降至375%，第二套房貸款利率下限降至455%，這是歷史最低水平。
但結合中國人民銀行、銀保監會於2023年1月5日發布的關於建立首套住房貸款利率政策動態調整機制的通知，連續三個月環比、同比下降的城市新建商品住宅**銷售量可以保持， 分階段調低或取消地方首套房貸款利率政策下限。（有關政策解釋，請參閱：三個部委大聲疾呼！ 抵押貸款利率和首付可能會突破下限）。
據丁祖宇樓盤評論編輯部統計，目前70個大中城市中，有近40個城市環比、同比符合連續三個月新建商品住宅銷售下降首月條件， 這意味著，在5年及以上的LPR變化中，該市首次住房貸款利率下限的至少一半不受影響。
因此，目前仍能享受LPR減免5年以上好處的城市主要為一些熱點城市。
對於購房者來說，更多的好處在於股票抵押貸款部分。 2023年9月20日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒嵐在回答提問時表示，現有符合條件的首套房貸款利率大多將下調至貸款市場**利率。 對於參考貸款市場利率定價浮動利率的首套房貸款，明確利率將於9月25日分批調整，全程不需要借款人操作。
也就是說，隨著LPR的下調超過5年，現有房貸的按揭利率將在重新定價日（一般在明年1月）進行調整，屆時居民每月還款壓力將減輕，後續消費潛力有望釋放，但這主要是針對整體消費市場， 對房地產市場的好處是有限的。
從目前整體市場表現來看，核心一二線城市熱度有所下降，三四線城市紛紛回老家買房，市場壓力加大。
審評委監測資料顯示，春節當周44個重點城市成交量僅為23個38萬平方公尺，環比下降87%，同比下降40%，比2022年同期下降82%。
2024年伊始依然十分“艱難”，即使核心一二線在年前相繼放寬限購限貸，對購房者的刺激作用依然有限。
可以看出，目前熱點城市和熱點專案數量有所減少，購買力下調對樓市的負面影響正在逐漸顯現。 同時，上海、北京、合肥等核心城市的二手房市場並未明顯改善，置換需求難以釋放。
基於此，我們認為2024年2月整體交易量或將進一步環比下滑，一季度仍將以“觸底反彈”為主。
整體來看，我們認為，5年及以上LPR的大幅下調，可以加速部分購房意願明確的群體的住房需求釋放，但對於更多潛在購房者來說，需要更多的政策組合。
例如，減稅降費、減免房屋交易稅費、減免家庭唯一住房或改善住房的契稅減免、縮短購房增值稅和個人所得稅減免期限等。
結合住房和城鄉建設部“給予地方政府更大的調控自主權”的宣告，以及北京、上海、廣州、深圳四大城市在春節前後齊聚一堂放寬限購限，我們認為未來杭州、成都等一線城市和強勢二線城市四項限定放寬空間還很大。
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文章**：丁祖宇評論樓市