房屋租賃合同糾紛典型案例
為預防和減少住房租賃合同糾紛，促進住房租賃市場健康發展，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市第二中級人民法院加強了“政府”與“法院”的聯絡，建立了典型案件聯合發布長效機制， 並定期選取房屋租賃合同糾紛典型案例發表。本期發布的5個典型案例重點介紹“一方違約後，另一方應當採取適當措施防止損失擴大”。本主題分析並建議非違約方應承擔的責任，以達到規範性引導、源頭管理、減少爭議的效果。
案例 1
承租人自行搬出房屋，明確遺棄房屋內所有物品的，出租人應當及時收回房屋，防止損失擴大。
案情基本情況
2021年5月11日，趙先生與A公司簽訂《房屋租賃合同》，租賃A公司涉案攤位，用於經營麻花生產和冰淇淋銷售。 後來，趙某擅自搬離涉案攤位，將部分設施裝置留在涉案攤位內。 2021年6月，趙某提起訴訟，要求終止合同，要求出租人賠償各項損失。 A公司提出反訴，要求趙某歸還涉案攤鋪，並支付拖欠的租金和占用費。 庭審後，查明涉案攤位未上鎖，趙某在一審中明確表示將放棄該攤位內的所有設施裝置。 根據法院的解釋，A公司沒有收回涉案攤位。
評審結果
法院生效判決認為，承租人趙某無權解除合同，擅自搬出涉案攤位構成違約，未處理好與出租人的檔案聯絡，視為未歸還租賃標的物; 他應繼續支付合同終止前的租金和合同終止後的占用費。關於占有和特許權使用費的支付期限，趙某雖然無權解除合同，但明確表示不繼續履行合同並搬出涉案攤位的意向，A公司承認趙某租賃的攤位沒有上鎖，雖然趙某在涉案攤位上留下了一些物品， 趙某在2021年11月4日的庭審中明確表示，將交出涉案攤位內的所有物品。此時，A公司作為非違約方，應採取適當措施防止損失擴大，並及時撤回涉案攤位。 A公司未能及時收回攤位，趙某明確表示已放棄攤位涉案物品，具有控制涉案攤位的能力，客觀上允許損失擴大，不准對此後擴大的損失提出賠償要求。 法院認為，A公司收回涉案攤位需要一定時間，認定趙某應參照合同約定的租金標準向A公司支付一定數額的房屋占用費，且後續空置攤檔的損失是A公司未採取適當措施造成的擴大損失， 法院不支援。
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承租人實際搬出租賃標的物，明確放棄租賃標的物所有權的，出租人應當及時收回租賃標的物，防止損失擴大，否則，不得要求賠償擴大的損失。
案例 2
出租人以承租人違約為由要求解除合同並要求承租人搬出房屋，承租人實際按要求搬出並通知出租人的，出租人應當及時收回房屋，防止損失擴大， 即使交接程式沒有按照合同完成
案情基本情況
劉某將涉案房屋租給薛某居住。 由於薛某未能按時支付租金，滿足合同約定的解除條件，劉某於2021年9月3日向薛某發出解除租房通知，要求薛某在9月10日前搬出該房。 雙方協商失敗後，薛某於9月17日搬出涉案房屋，並在微信上通知劉某，但未按要求與劉某辦理房屋交接手續。 劉某以薛某未辦理交房手續為由，未收回涉案房屋，直到法院在訴訟期間開庭審理，涉案房屋才於2022年2月交出。 現在，劉某已提起訴訟，要求薛某在2022年2月前支付租金和入住費。 薛某辯稱，他已於9月17日搬出該房屋，此後不應支付租金或占用費。
評審結果
法院生效判決認為，在劉某明確要求解除合同並要求薛某搬出涉案房屋的情況下，薛某某實際上已經搬出涉案房屋並及時通知了劉某，儘管雙方當事人尚未辦理交接手續， 劉某作為不守法方，也應採取適當措施，防止薛某搬出後損失擴大，及時收回涉案房屋。他以薛未按照約定交出房產為由，拒絕收回涉案房屋，客觀上允許擴大損失，不准要求賠償擴大的損失。 據此，法院綜合考慮了薛某未辦理與劉某的正式交接事宜以及應給予劉某合理時間收回房屋的時間，酌情認定了薛某應當支付的房屋占用費和使用費。 法院不支援劉某關於過高的占用費和使用費是劉某未採取適當措施造成的損失擴大的主張。
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出租人明確要求解除合同，要求承租人搬出租賃標的物的，承租人實際搬出並通知出租人搬出的，出租人應當及時收回租賃標的物，防止損失擴大， 即使交接程式尚未按照協議完成。
案例 3
出租人起訴要求承租人搬出房屋，承租人同意在訴訟期間搬出房屋的，出租人應當及時收回房屋，防止損失擴大。
案情基本情況
張某將涉案朱某的房屋出租為住宅使用，因張某未按時支付租金，滿足合同約定的解除條件，朱某於2022年1月12日向張某發出終止通知，要求張某搬出涉案房屋，並支付拖欠的租金和占用費。 後來，張某繼續占用涉案房屋，朱某提起訴訟，要求張某騰出涉案房屋，並支付拖欠的租金和占用費。 一審法院經審理，於2022年10月30日作出判決：雙方合同終止，張某搬出涉案房屋，並支付拖欠租金和占用使用費後，方可實際搬出涉案房屋。 一審判決作出後，張某通過微信、簡訊四次聯絡朱某，要求於2022年11月30日歸還涉案房屋，但朱某不予理睬。 2022年11月30日，張某搬出涉案房屋，再次聯絡朱某進行交接，但朱某仍不予理睬。 二審中，朱某聲稱，由於該房屋不符合合同約定的接收房屋標準，他不同意接受該房屋。
評審結果
法院生效判決認為，朱某作為非違約方，應當在張某搬出涉案房屋並多次通知其歸還房屋時，及時收回涉案房屋，防止損失進一步擴大，且認為未達到合同約定的房屋接收標準; 他可以通過單獨索賠損失來解決，而不是盲目拒絕接受房屋，否則他不能要求賠償擴大的損失。法院給予朱某一定的合理時間來收房，並參照合同約定的租金標準，確定張某應向朱某支付的房屋占用費數額，隨後的空置損失是朱某未採取適當措施造成的擴大損失， 他無權要求張某賠償。
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出租人同意搬出房屋的，出租人應當及時收回房屋，防止損失擴大。 出租人認為租賃標的物不符合收回標準的，可以依照合同或者依法向承租人主張違約賠償，不能僅以此為由拒絕占有該財產。
案例 4
承租人搬出房屋後，出租人不能以雙方未就違約責任達成協議為由拒絕占有房屋。
案情基本情況
2019年11月，B公司租賃A公司的場地進行經營。 2022年5月23日，B公司以疫情導致其經營困難為由，向A公司發出終止函，要求解除合同，要求A公司收回租賃場地，搬離涉案場所。 A公司回覆稱，B公司不享有法定或約定的終止合同的權利，也不同意終止合同，但為了減少損失，A公司刊登了一則出租廣告。 2022年7月1日，A公司繼續要求B公司支付租金。 2022年7月16日，A公司以逾期付款構成根本違約為由，向B公司發出終止合同通知，要求其終止合同，返還租賃標的物，並承擔違約責任。 後來，雙方未就違約責任達成一致。
評審結果
法院認為，在B公司違約後，A公司作為非違約方，也有義務避免損失擴大，應盡快收回房屋，從記錄在案的證據可以看出，A公司明確明知B公司已於2022年5月搬出並開始向外出租， 並應盡快收回房屋，避免損失擴大，否則應對擴大的損失負責。法院應根據合同的履行情況和過錯情況，按照公平、誠實信用的原則，確定B公司應向A公司支付的租金數額。
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承租人明確宣告不履行合同的，出租人可以主張解決合同終止的違約責任等問題，但不能僅以雙方未就違約責任達成一致為由拒絕接管房屋， 否則，不得對擴大的損失要求賠償。
案例五
出租人違約導致承租人未能達到合同目的的，承租人應及時歸還房屋，承租人因承租人原因未能及時歸還房屋的，承租人仍需支付一定數額的租金或占用費。
案情基本情況
2018年12月4日，陳某與A餐廳簽訂了《房屋（攤位）租賃合同》，約定陳某將涉案房屋出租給A餐廳，用於經營餐飲。 合同簽訂後，陳某將涉案房屋交付給A餐廳，A某餐廳向陳某支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金。 後來，由於陳某明確表示無法協助A餐廳申請經營所需的相關許可證，因此A餐廳無法運營。 雙方確認，2019年，A餐廳實際經營約乙個月，A餐廳實際占用涉案場所至2021年3月。 現在，A餐廳提起訴訟，要求陳某退還2019年的所有租金。
評審結果
A餐廳於2019年向陳某支付了租金，但由於陳某無法配合A餐廳在涉案房屋內重新申請營業執照和食品經營許可證，A餐廳實際上在2019年只使用了涉案房屋約乙個月。 租金是租賃標的物使用價值的對價，出租人應當在承租人因出租人原因實際不能使用租賃標的期間向承租人退還相應的租金。 但另一方面，承租人認為由於出租人不能使用租賃場所而不能達到合同目的的，作為非違約方的，也應當及時採取措施防止損失擴大。 在陳某無法協助A餐廳申請相關牌照的情況下，A餐廳仍占用涉案場所，並被要求支付基本的房屋占用費。 考慮到上述情況，法院認定陳某應退還A餐廳2019年的部分租金。
外賣
因出租人違約導致租賃目的無法實現的，承租人作為非違約方，也應及時主張其權利，包括採取適當措施防止損失擴大。 如果承租人不解除合同，不歸還租賃標的物，仍需支付一定數額的租金或占用費。
*：北京市住房和城鄉建設委員會。
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