總結：：2023年營收小幅下滑（歡迎關注槓桿遊戲）。
作者 |張銀茵&編輯|高興
於2024年1月30日，恆隆集團及恆隆地產發表聯合公告，宣布陳啟宗將於4月26日舉行的股東周年大會結束後退任本集團主席、執行董事及執行委員會主席一職。 退任後，陳啟宗將不再擔任董事會非執行董事。
恆隆集團董事會宣布選舉本集團副主席、執行董事兼執行委員會成員陳文波為董事會主席及執行委員會主席，自2024年股東周年大會結束之日起生效。
根據公告，陳啟宗於1972年加入恆隆集團，自1991年起擔任董事會主席，領導集團業務，其遠見卓識及領導能力為恆隆集團的發展奠定了堅實基礎。 該公司董事會表示，在他退休後，它將繼續擔任“名譽主席”的頭銜。
陳文寶為陳文宗之子及恆隆集團非執行董事，陳樂忠（陳榮宗的兄弟）及陳陽忠（陳文宗的表弟）分別為陳文寶的叔叔及表弟。 陳文波，41歲，於2010年加入恆隆集團，並於2016年獲委任為執行董事，並於2020年獲委任為集團副主席。 彼亦為集團可持續發展督導委員會主席及恆隆集團多間附屬公司之董事。
陳啟宗和他的恆隆家族是香港房地產和商業界的傳奇人物之一。
陳啟宗及陳文波均為恆隆信託的受益人，並透過該信託持有恆隆的大量股份。 陳氏家族回饋社會，善用恆隆所賺的財源，其對財富和家庭教育的積極態度堪稱典範。
今天，在一代教父即將退休之際，Leveraged Games藉此機會談談恆隆集團。
年營收略有下降
根據恆隆集團最新的盈利披露，2023年收入按年增加**1%至108港元81億美元。
其中，物業租金收入增長2%，10879億港元，物業銷售收入200萬港元（2022年為3。16億港元）。
有趣的是，Leveraged Games指出，2023年，恆隆集團從其內地物業組合中獲得的租賃收入以人民幣計算增長了7%，以港元計算增長了3%。
香港物業組合的租賃收入錄得2%的增長。
整體營業利潤增長1%至7794億港元。
由於淨利息支出增加，股東應佔基本淨利潤為2%**2931億港元，每股基本盈利降至2港元15 美元。
歸屬於股東的淨利潤為2811億港元，而2022年為27港元18億港元，相當於每股盈利206港幣，2022年的數字是200 港元。
2023年末期股息為每股6 5港元，與2022年相同; 2023年中期股息為每股2焦1港元，與2022年同期持平。 2023年全年股息為每股8港元，與2022年完全相同。 3
內地方面，隨著業務從低位回公升，整體租戶銷售及租賃收入於2023年上半年分別上公升。 市場繼續重回正軌，全年租戶銷售額和租賃收入按人民幣計算分別較2022年增長23%和7%。
在香港，2023年的租賃收入增長了2%，而租戶銷售額也錄得13%的增長。
整體來看，近年恆隆集團營收穩定在**億元左右，除少數年份（2020年）虧損外，主要年份均保持較好的盈利能力。
2. 內地及香港物業的表現如何？
1）如下圖所示，按人民幣計算，商場租賃收入增長8%，寫字樓增長3%，住宅公寓下降1%，酒店表現最佳90%。
內地商場組合方面，高階商場的租賃收入上公升9%，次高階商場的租金與2022年持平。 槓桿遊戲認為這是乙個非常有趣的現象。
如下圖所示，例如，上海恆隆廣場和上海港匯恆隆廣場的高階商場租賃收入分別增長了%; 瀋陽市政府恆隆跌1%; 無錫和大連恆隆的租金收入增幅高達%，當然，絕對數額無法與上海相提並論; 昆明和武漢恆隆也表現良好，分別錄得租金收入增長。
次高階瀋陽皇城恆隆、天津恆隆租金收入分別下降%; 濟南恆隆依舊不錯，漲幅達4%。
如上圖所示，上海恆隆廣場出租率為100%，上海港匯恆隆廣場出租率為99%，2022年保持不變; 瀋陽市政府恆隆、無錫恆隆、武漢恆隆入住率下降; 2022年大連恆隆出租率由89%小幅上公升至90%，昆明恆隆由95%上公升至98%，瀋陽皇城恆隆、天津恆隆、濟南恆隆均表現良好，入住率有所提公升。
內地寫字樓總收入同比增長3%至人民幣14元11億元，增長主要由於上海恆隆廣場表現強勁，以及昆明和武漢新寫字樓的增長。
關於每棟寫字樓的具體資料槓桿遊戲，我就不多說了，見下圖。 值得注意的是，其中一些寫字樓的出租率有所下降，而出租率並沒有增加太多。
內地住宅及服務式住宅方面，上海港匯恆隆廣場住宅及服務式住宅收入保持穩定。 平均房價**帶動收入增加，但入住率略有上公升**，但漲幅略有抵銷。
內地酒店收入攀公升90%。 其中，客房收入錄得1大幅增長1倍，餐飲收入也增長了68%。
2） 香港零售物業組合收入增加4%至20港元27億元。 整體入住率略低**至95%。
整體租賃收入方面，位於主要商業及旅遊區的零售物業增長6%。 受惠於訪港旅客回公升，旺角、銅鑼灣及山頂的零售物業表現良好。 整體出租率保持在95%的高位。
社群商場組合保持韌性，整體收入按年增長2%。 截至結算日，港島東康怡廣場的出租率維持在98%的高位，而九龍東淘大廣場的出租率在優化租戶組合後上公升至89%。
寫字樓和工業寫字樓租賃收入增長了1%，而出租率保持在89%的高位，同比下降了1個百分點。
恆隆集團2023年的物業銷售收入並不多，我就不多說了。
3、資產負債率有一定提高
截至2023年底，恆隆集團供出租及出售的物業發展專案總值為236港元10億，98港元66億元，包括位於武漢、無錫、昆明、杭州和瀋陽的內地專案，以及香港的重建專案。
2023年，公司投資物業發展專案的總資本投入為150億港元。
2023年，恆隆集團發行了價值4億港元的綠色債券，並獲得了5億元人民幣的綠色貸款和63億港元的可持續發展表現掛鉤貸款。 這些統稱為可持續金融，佔總債務和可用信貸額度的55%。
截至2023年底，槓桿遊戲指出，恆隆集團的借款總額為506筆93億港元，2022年底為459港元53億港元。 其中，29%以人民幣計價，作為對內地淨投資的天然對沖。
截至2023年底，主要由中期票據和銀行貸款組成的固定利率債務佔總債務的比例降至37%。 不包括在岸浮動利率債務，固定利率債務佔離岸債務總額的50%，而2022年底為52%。
截至2023年底，恆隆集團的債務結餘淨額為44350億港元，2022年為401港元68億港元。 淨負債權益比率為286%，而 2022 年為 259%；負債權益比率為327%，而 2022 年為 29 人6%。淨負債權益比率上公升主要由於內地及香港的資本開支所致。
無論如何，槓桿遊戲認為這個資產負債率確實很低。
撇除恆隆地產***及其附屬公司的結餘，恆隆集團及其附屬公司的現金結餘淨額為102億港元， 127億港元。
整體債務組合的平均期限為30 年，2022 年底為 3 年1年）。大約 63% 的貸款在 2 年後償還。
如下圖所示，短期債務，尤其是一年期債務，壓力不大，只有44億港元。
截至2023年底，恆隆集團備用銀行承諾信貸額的未提取餘額為18567億港元，而2022年底為247港元89億港元。 40億美元中期票據的未動用餘額為2251億美元，相當於175港元84億元，2022年同期為183元43億港元。
截至2023年底，恆隆集團平均有效貸款利率為43%，而 2022 年為 35%，加上資本支出債務的增加，導致總財務費用增加29%，達到19項87億港元。
損益表中包含的淨額（扣除資本化金額後）相應增加到720億港元。
2023年利息覆蓋率為38次， 2022年4次8次。
截至2023年底，以人民幣計價的資產淨值約佔資產淨值總額的71%。 由於人民幣兌港元較2022年底貶值14%，因此，按報告日的匯率將資產淨值從人民幣兌換成港元所產生的轉換損失為16港元93億元，2022年為103元虧損20億港元。
於2023年底，恆隆集團的資產並無質押予第三者，亦無重大或有負債。
本文未註明的財務圖表均基於恆隆集團相關公告，特此解釋及確認
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