大家好，我是大廳的負責人。
今天的內容從乙份國營報告開始。
2月21日，官方重要媒體發表文章。
標題的論據頗有力：中國房地產市場未來發展仍有堅實支撐！
內容中提出的論點也相當“實質性”：隨著城市化的推進，每年將有1000多萬農村居民進入城鎮，這將成為房地產市場的重要推動力。
給出的結論的基調非常堅定：我們應該對房地產市場的穩定和復甦及其未來的發展充滿信心。
果然，是農民默默地忍受了一切。
你說，這個招有效嗎？
我們不能說，也不敢說。
但究其原因在於戶籍制度。
戶籍是一種獨特的陸上人口管理系統，已經存在了數千年。
過去，由於農業社會，土地是朝代運轉的基礎。
農民耕種一畝三地，封建王朝在利益分工中結成幫派、派系，鬥爭無非就是兩個字：土地。
在古代，整個社會的生產要素只有土地，可以說，誰控制了土地，誰就能成為皇帝。
然而，在21世紀，整個社會的生產要素不再只是土地，人口、技術、資本都是生產要素。
如果還是複製前乙個，會有很多問題。
因為在城市化程序中，人口流動是大勢所趨。
以農民工為例，河南這個勞動力人口眾多的大省，常年有1000多萬人在國外工作。
大城市的很多高層建築都是這些農民工建造的，但由於戶籍制度，他們的醫療服務一直沒有得到保障。
也有在大城市打拼的年輕人，為什麼這十年來，很多年輕人都寧願提高槓桿率，哪怕是6.00點的房貸利率，也要咬緊牙關上車？
因為他們是外來者，在大城市沒有戶口，這意味著他們失去了所在大城市的醫療、教育等資源，買房成為享受這些資源的最佳方式之一。
但似乎忘記了現實情況：城市裡沒有就業保障，農村人進來後，會用什麼收入來支撐買房？
房地產的問題，說白了，就是債務週期的問題。
簡單來說，不管是什麼時候，一旦借錢，就會形成乙個迴圈。
比如，如果你打算買一部你目前買不起的手機，比如最新的蘋果15，或者遙遙領先的那款，你發現**會超過10000元，而你的收入只有3000元，所以你的消費必然會超過你的收入。
所以你要借錢，不管是向朋友和家人借錢，還是在某個平台上刷臉，看似是在借別人的錢，其實你是在借未來的自己。
對於大多數農民工來說，一旦你完成了貸款並購買了手機，你將不得不在今年剩餘的時間裡降低你的支出水平來償還債務。
這種先借消費再存錢的模式，其實就是乙個迴圈。
對個人來說是這樣，對乙個國家的經濟來說也是如此。
一些經濟體的增長嚴重依賴借貸來投資固定資產，如房地產，如基礎設施。
只要這個經濟體產生借貸行為，就肯定逃不過債務迴圈。
在債務週期的早期，新興經濟體看到廉價勞動力和基礎設施不足，因此它們朝著兩個方向發展。
首先是利用廉價勞動力增加出口和賺取外匯。
二是熱衷於基礎設施建設，做大經濟蛋糕，提高國民收入水平。
這個時候，借貸行為會越來越多，同時也會越來越大，整體經濟也會向前邁進。
你借的越多，它的發展速度就越快，但是，很容易進入泡沫階段。
在泡沫階段，魯莽的貸款和不切實際的期望會造成無法償還的債務。
這時，銀行會意識到並開始積極收縮泡沫。
例如，如果通過某種手段抑制資本和信貸的增長，那麼債務償還問題就會暴露出來。
這意味著過去依賴借貸的經濟增長將放緩，在某個時候，累積的償債問題將破裂，泡沫將破裂。
這是債務週期的一般演變。
那麼，如何解決債務週期呢？ 其實就是如何解決前期借款產生的累積債務，換言之，就是去槓桿化的問題。
具體來說，我們有兩個：
首先是消除房地產公司的槓桿作用。
其實我們在這方面已經看到了很多，最明顯的就是央行有輸血，或者說是地方救助。
例如，重啟的廉價資金 psl
以及房地產企業“白名單”的落地。
截至2月20日，已有57個城市的162個專案獲得銀行融資，累計294個3億元，較春節假期前增加113億元。
再比如在重慶收購4207套，還是第一批**，背後的實力估計只會越來越大。
一方面會給房企輸血送資金，另一方面解決房企賣不出去的庫存。
在對房地產企業的支援方面，雖然不是生物的，但比生物的要好。
二是消除住宅部門的槓桿作用。
乙個人藉了錢，積累了債務，對於這個人來說，解決債務無非是兩條路：
首先是提高個人收入，使收入增長超過債務增長。
二是適當減少債務，讓這個人每個月少還錢。
哪個更好？ 移動你的腳趾知道你是第乙個。
不知道大家有沒有注意到，但2023年，其實很多國家都採取了同樣的行動：加薪。
當然，他們工人加薪的主要原因之一是為了應對物價**。
也許這個時候，有朋友問，我們為什麼沒有加薪？
好吧，怎麼說呢？
讓我們這樣回答你：
對不起，薪水不好，這些年不是這樣嗎？
有什麼嚴肅的工作嗎？ 有時，找到自己的理由。
別睜開眼睛胡說八道，老闆不容易！
由於收入無法籌集，只能減少債務的償還。
因此，我們可以看到，央行最近將五年期LPR（即抵押貸款利率）下調了25個基點至395%。
如果你買了房子，你背負著100萬的30年期抵押貸款，減少了25個基點，也就是每個月少了大約145元。
從樓市債務來看，如果每年有1000萬農村居民成為新的城鎮居民並購房，將有助於化解樓市風險。
從居民債務的角度來看，在不增加收入的前提下，他們買房、拿30年房貸其實是相當困難的。
根據Founder Macro的資料，住宅部門的槓桿率目前接近70%。
並不是說如果丟擲戶籍福利，目前的樓市問題就可以輕鬆解決。
此外，“刺激消費”的旗幟一直高舉，工人的錢不是隨風飄來的，而是每天辛勤勞動賺來的。
錢來得越硬，你就越不敢亂花錢。
雖然我說了這麼多，但農民成為城市新市民的大方向很有可能在未來發生。
2022年6月，國家印發《新型城鎮化“十四五”規劃》，其中提到推進農業轉移人口城鎮化將是新型城鎮化的首要任務，並提出深化戶籍制度改革。
因此，促進農民的“公民化”必將完成。
只不過，成為新市民的農民，進城後該怎麼辦？ 我能確保我的收入能買得起房子嗎？ 這是乙個必須面對的問題。
回到債務週期，借貸刺激經濟增長的舊時代已經一去不復返了。
遲早應該面對什麼。
該還的債，也該還。
歸根結底，不是要不還的問題，而是什麼時候還，誰來還。
像大多數戲劇一樣，債務迴圈就像一部起起落落的戲劇，在歷史上不斷重複。
好了，到這裡就到這裡了，我們下期再見
鼓勵農民進城買房能有效嗎？