物流資產正成為保險資本投資的“新寵”。
根據平安人壽近日發布的公告，公司成功收購了廣東省江門市的兩個物流園區和陝西省西咸新區的乙個物流園區，基匯資本參投，據澎湃新聞援引基匯資本援引澎湃新聞網的話說，此次收購**超過20億元人民幣（約合2.）。8億美元）。
在中國電子商務蓬勃發展和房地產市場降溫的背景下，物流倉儲被認為是最具韌性的房地產行業，平安人壽對物流資產業務感興趣也就不足為奇了。
值得注意的是，港資基匯資本為何選擇退出當前物流資產的勢頭。 股權交易完成後，秦漢新城威龍物流園將走向何方？ 《每日經濟新聞》記者前往現場探尋答案。
2月19日，平安人壽宣布收購鶴山漢能商貿有限公司、維龍（江門鵬江）鏈管、安華威龍（西咸新區）倉儲服務100%股權。
據企業調查，上述位於陝西省鶴山市、江門市、蓬江市、西縣新區的三家物流園資產公司已於2023年12月完成股權變更，港資VAILOG Developments C31 Limited、VAILOG Developments C36 Limited、Anhua Weilong Development 18***已退出，平安人壽100%受控， 三家公司的法人為李溫。
資料顯示，位於廣東江門的兩個物流園區中，鶴山禾能持有項目標資產建築面積約25萬平方公尺，一直穩定運營; 澎江微龍持有專案目標資產8萬多平方公尺，目前租賃運營正在進行中。
位於陝西省西咸新區秦漢新城，威龍西咸物流園由專注於房地產投資的港資基匯資本與義大利物流倉儲開發商微龍中國共同打造，位於西咸新區秦漢新城天工三路，可出租面積約16萬平方公尺， 土地面積342畝，8個單層倉庫。
專案一期、二期均已投入運營。
從地圖上看，專案交通優勢明顯，距習安咸陽國際機場8公里，距咸陽火車站9公里，距福陰高速5公里，毗鄰王府井賽特奧特萊斯（機場店），附近有眾多物流產業園和機場相關產業園。
飛往西咸機場的飛機飛越威龍物流園 攝 記者夏淄波
記者來到威龍秦漢物流園現場，發現園區整體運營良好，倉庫佔用率達80%以上。 雖然是下雪天，但車輛卻很多，車上的標誌包括京東物流、蘇寧、中通等，入駐商戶包括電動車品牌泰靈集團陝西直營倉、中通雲倉科技、西溪零食**連鎖中心等多家電商公司，不少貨車和倉庫正在裝卸， 並且執行相對穩定。
記者以投資人的身份致電了衛龍坊的相關人員，對方表示：“現在基本上都是園區滿滿的，只剩下一些小倉庫，目前乙個倉庫包括物業的價格是每月18萬元。 ”
記者注意到，來自義大利的薇龍是物流地產的“老牌玩家”。 據官網介紹，2007年在上海設立中國總部，2008年啟動在中國的第乙個專案——上海嘉定物流中心專案，成為蘋果、保時捷、ABB在華東地區最大的配送中心，並逐步擴大在中國的布局，物流設施網路遍布全國。
2014年，基匯資本以3億美元資金進入市場，在全國開發建設總計100萬平方公尺的高標準物流倉儲設施。
2017年，隨著習安、嘉興、佛山專案的啟動，微龍與基匯資本的戰略合作進入第二階段，合資開發資金總額達20億美元。
據基匯資本官網介紹，近8年來，基匯微龍物流合作夥伴平台通過3個專案投資了近40個專案，總面積超過400萬平方公尺：Centurion I一期融資3億美元，Centurion 2二期融資 7億美元。目前，該平台正在開發Centurion 2的第三階段5.投資、募資規模 5投資15億美元，在一線城市及其衛星城市投資和發展現代化倉儲物流設施。
從以往的運營經驗來看，威龍的物流園區普遍運營專業，運營成熟穩定，而威龍秦漢物流園顯然屬於這一類“優質資產”，獲得平安人壽青睞也就不足為奇了。
畢竟，目前的市場觀點普遍認為，物流倉儲這個最具韌性的房地產板塊，在回報方面位居房地產企業之列。 世邦魏理仕還發布的統計資料顯示，一線城市物流地產投資淨回報率為6%-8%，遠高於商業地產的4%-5%和住宅地產的2%-3%。
據威龍秦漢物流園的物業保安介紹，他知道股權變動的訊息，但從去年12月開始，他就沒有看到平安人壽的相關工作人員來園區，園區仍由方衛龍管理運營，整體經營沒有變化。
上述微龍員工也告訴記者，“我們只是在海外的股東結構上進行了一些調整，在中國沒有更換任何管理層，基匯資本已經不在這個專案（威龍秦漢物流園）了。 ”
在物流資產發展勢頭迅猛的當下，其合作夥伴基匯資本為何選擇離開？
根據其網站，基匯資本是一家專注於房地產市場的私募股權管理公司，註冊位址在香港，專門從事重新設計和“翻新”房地產專案，以帶來戰略增值，包括住宅開發、寫字樓、購物中心、酒店、物流倉庫和資料中心。 自2005年以來，截至2023年第三季度，基匯資本已籌集了223億美元的股權和超過337億美元的資產管理。
基匯資本的網站。
具體到威龍西賢專案，記者了解到，威龍西賢前股東安華威龍發展18***，其100%控股股東為位於英屬維京群島的基匯-維隆投資18有限公司，GAW為基匯資本代號，VAILOG為威龍，記者猜測18代表專案編號。
作為一家資產管理公司，基匯資本的一般經營邏輯是以**的形式孵化物流資產專案，待專案成熟並形成穩定的現金流後，再將資金匯回新專案投資，從而實現資本增值和流通。
換言之，基匯資本的“退出”或投資的正常退出過程。 目前，三大物流園區已進入相對成熟階段，物流資產在資本市場火熱，因此選擇在此期間溢價退出，可能比長期持有更有價值。 “它（基匯資本）也是乙個**，所以它的一些股份已經給了平安。 上述方薇龍工作人員表示。
對於平安人壽來說，收購這樣乙個整體運營穩定、現金流穩定的物流園區專案，未來無需投入大量資金進行建設和改造，加上成熟團隊的運營，也將大大有助於提高平安人壽的資產回報率。
在收益方面，由於最初收購了未知的標的資產**，目前無法計算投資回報。 不過，根據 Wise.com 援引第三方的估計，基匯資本過去在中國投資專案的平均回報率在10%以上，如果標的資產能夠達到這個回報水平，可以稱為高回報交易。
值得一提的是，在2023年底，基匯資本等投資集團也在尋求完成Ciroas Plaza商業及辦公綜合體的部分物業**，基匯資本上海團隊的辦公室也顯示在Cirois Plaza。
至於基匯資本物流園區資產如何處置，未來還有哪些規劃計畫，記者給基匯資本上海部打了電話，但對方說“不用了，謝謝”，就被結束通話了電話。
全國新聞日報。