買房是對購房者的考驗，動不動就交出百萬資金，每個購房者心中都忐忑不安。 相對來說，賣房要容易得多，一般情況下，找乙個靠譜的中介可以解決所有問題，等資金到位就行了。
在賣房之前，吳女士也是這麼想的，但最近賣房的經歷，讓她顛覆了自己的認知。 近日，吳女士向南渡灣金融社記者匯報，自己在深圳的一套**上市**，隨著二手交易的不斷深入，整個過程都暴露出了不對勁，於是她懷疑自己落入了圈套，涉嫌被“專業債務人”騙了，於是她趕緊報警，選擇解除合同。
灣金融社記者獲悉，由於吳女士沒有遭受財產損失，調查後未立案; 1月9日，深圳市房地產經紀人協會回覆吳女士稱，經紀人服務流程存在違規行為，但涉及房產交易糾紛，建議通過法律途徑解決; 吳女士告訴灣財社記者，她已向法院提起民事訴訟，要求確認解除合同的事實，並在不久的將來**。
賣房會不會掉進“陷阱”？ 是因為賣家太用心還是不細心？ 吳女士賣房的經歷可能會給其他賣家帶來一些經驗。
深夜簽訂合同，買方成為**人
第二天，賣家接了幾個人中介**表示，該房屋仍在出售中。
2023年11月的一天晚上，吳女士接到中原地產的房產經紀人劉某的**，劉某告訴她，準備與一位意向的買家簽訂合同，並要求她帶上自己的房產證和身份證等相關資料到店裡洽談。
據吳女士回憶，直到當晚凌晨兩點左右，買賣雙方才協商並準備簽訂合同。 然而，到了簽合同的時候，買方A突然告訴吳女士，她沒有地方買房，需要她作為侄子B籤《二手房買賣中介服務合同》，她作為買賣的**人簽了合同。
買方A雖然向吳女士確認其為實際買方，但他在簽訂合同時只提供了侄子B的身份證影印件，並未提供任何身份證明。
或許是因為深夜思路有些混亂，吳女士只想簽合同趕緊回家，當時並沒有發現這次手術有什麼不對勁。 在簽訂《二手房買賣及中介服務合同》後，劉中介要求吳女士簽署《買主主體變更確認書》，理由是“侄子B目前沒有地方買房，結婚後再有”，所以他應該多簽這份檔案，以備日後轉讓。
根據《買受人主體變更確認書》，三方同意在簽訂《深圳二手房買賣合同》及產權轉讓登記時，以買受人姓名書寫，丙方將繼續履行原買受人（即乙方）在《二手房買賣及中介服務合同》項下的未履行義務， 基金託管協議、佣金支付承諾書及相關補充協議，原買受人（即乙方）對其（即丙方）履行合同及其他相關義務承擔連帶責任。
在吳女士提供的《買方實體變更確認書》影印件中，可以看出賣方和買方均已在一欄中簽字並按了指紋，但“新買方”一欄為空白。
該“變更”合同意味著，在所有權轉讓時，吳女士可以將財產轉讓給AB以外的第三方。 “我把房子賣給了丙方，誰來付錢給我買房子？ 合同的簽訂是買方A和B; 還是轉讓的C方？ 這筆錢會被追回嗎？ 畢竟，簽訂合同的買方B可以說他沒有收到房子，而甲方說他還沒有籤買賣合同。 事後，吳女士告訴海灣金融社記者，這份合約可能存在一定的風險。
但一開始讓她疑惑的不是合同問題，而是賣房後的第二天，她就遭到了不同經紀人的**轟炸。
*有人告訴吳女士，她**正在通過不同的渠道傳播特別優惠**。 房子已經賣掉了，為什麼還在市場上。 這個問題讓她覺得不可思議，“房子又被買家掛牌了嗎？ 所謂的C方真的是他們找到的新買家嗎？ 她第一次開始懷疑買家的身份。
簽訂合同後，發現實際買方是不誠實的人
賣方質疑他遇到了乙個“專業債務人”。
一筆沒有具體說明轉賬原因的匯款導致吳女士調查買家“誰是神聖的”。
賣房第一天，吳女士就收到了一筆10多萬元的轉讓，名字叫C，轉讓的附言沒有說明轉讓的意圖。
正常人在買房時必須說明這筆錢的用途。 因為付款人不是買家，也不是**人，也不是中間人，是根本沒有交集的陌生人，也沒有表明付款的意圖，吳女士回憶起這一系列的事情，發現很奇怪，難以入睡。
賣房後的第二天，吳女士三思而後行，選擇報警。 吳女士告訴記者，當時**在初步處理後向她表示，可能是ABC合同**。 但鑑於吳女士未遭受任何財產侵權，證據不足，本案尚未立案。
深感不安的吳女士在賣房後的第三天就選擇解除合同。 她委託律師向中原地產**（深圳）**出具《解除合同通知書》，以買方A未提供身份證明、定金**不詳、未收到付款人與買受人委託關係證明、未收到第一人A與買方B的委託委託書為由，要求撤銷合同。
事後，在吳女士的強烈要求下，中介人通過微信向吳女士傳送了A**，主要內容是B委託A為**簽署《二手房買賣及中介服務合同》的《授權委託書》; 此外，吳女士還收到了中間人劉某發來的“資金使用確認函”，證明投訴人付款的目的是代二支付的押金。
通過這份“委託書”，吳女士還清楚地看到了原實際買方A的姓名和身份證號碼。 然後在網上查了一下，發現A是乙個不誠實的人，在北京、溫州、武漢等地有十幾起執法案件，未執行金額大，總額超過百萬元。
根據限制消費令，實際購買者A作為“老人”，被禁止從事某些消費活動，包括購買房地產或新建、擴建和高檔裝修房屋。
吳女士告訴萬彩社記者，**後來在回訪中**，她告訴她，在聯絡最新案件的當事人後，得知甲共欠當事人一百多萬元，一直沒有還清，同時，在溝通中，**得到了當事人的警告“不要與甲做房地產交易”。
也正是因為這個**，吳女士才堅決懷疑A是“專業債務人”，她有可能落入房地產買賣欺詐的陷阱。
灣金融社記者注意到，所謂“職業債務人”，就是專門受僱為他人負債的人，而這類人，甘願以立即獲得高額利益為代價，長期負債，甚至成為法院不誠信的判定債務人。
吳女士認為，鑑於有《買受人實體變更確認書》，且確認書副本在中介處，且真正的買受人D未簽字，當房屋過戶到D名下時，即使賣方從買受人B用資金監管的銀行收到購房款， 最終可能會被買方 B 以賺錯錢的名義起訴法院要求追償。因為買方B可以完全否認本買方合同的存在，所以所有的過錯都由買方A承擔，A是法律意義上的“奠定”，賣方與他無關。
賣方已提起民事訴訟
律師：這些是解除合同必須滿足的情況
只不過，“詐騙”嫌疑只是吳女士的猜測，雖然之前也有類似案件，但此案的真實情況還有待相關部門進一步調查和公布。
至於後續處理，吳女士告訴灣金融社記者，她曾多次向買方和中介人發出解除合同的“通知函”，但對方仍以各種方式糾纏不清，堅決繼續履行合同，如果不履行，將要求她按照合同賠償違約金。 2023年12月，吳女士提起民事訴訟，要求法院確認合同已被撤銷。
值得一提的是，去年11月，吳女士向深圳市房地產中介協會投訴。 2024年1月，該協會回覆稱，“在協調客戶拒絕解除合同後，鑑於經紀人服務流程存在違規行為，將報告協會自律專業委員會進行審查處理。 ”
那麼，法律方法能解決她的問題嗎？ 在什麼情況下，賣方可以申請解除《二手房買賣及中介服務合同》？
廣東商事律師事務所律師周正峰在接受萬財記者採訪時指出，《民法典》規定，一般合同的可撤銷情形主要有六種：一是重大失解簽訂的合同; 二是一方當事人以欺詐手段簽訂合同，致使另一方當事人違背其真實意願訂立合同的; 第三，違背第三人真實意願簽訂的合同; 四是以脅迫手段訂立合同，使對方違背其真實意願訂立合同的; 五是利用他人的危險，導致合同訂立時明顯不公平的; 第六，當無權**時，合同相對方有權在**人承認之前撤銷合同。
律師周正峰認為，吳女士解除合同需要滿足以上六種情形之一，以上理由為第一。
第2條、第3條和第6條可以作為吳女士的理由之一。 但從實務來看，首先，買方和中介公司不存在明顯的故意隱瞞和欺詐行為; 從目前的情況來看，吳女士最有可能選擇第六個理由。
如果A是以B**的名義簽訂的合同，則需要檢查B確認A**行為的時間以及吳女士發出撤銷合同的信函的時間。 律師周正峰指出，但撤銷該函的其他理由不足，他涉嫌對合同條款不滿意，不想出售，故意找理由不履行合同。 實踐中，類似案件的核心在於中介公司出庭時應如何陳述簽字過程。 如果中介公司確認吳女士在簽訂合同時已經閱讀了委託A的委託協議並出示了委託書，那麼吳女士就會很被動。
萬彩社記者了解到，吳女士民事訴狀中提到的事實理由基於第六點：“鑑於被告一始終無法提供同意第三方簽署《二手房買賣及中介服務合同》的授權書，原告認為被告一從未承認過第三人**的行為， 於是於2023年11月25日發出《通知函》，撤銷與被告簽訂的《二手房買賣及中介服務合同》。“被告1是買方B，第三人是A）。
那麼在二手房交易中，賣家該如何避免陷阱呢？ 作為一名專業的房地產律師，周正峰律師表示，有以下七點需要注意。
首先，首先要檢查買房人是否具備購房資格，還要詢問買房人的貸款資格; 二、若要與直接購房人簽訂買賣合同，要簽署《標的物變更確認書》，只能籤乙份《標的物變更確認書》，且必須實時關注《物的變更確認書》上真實買家簽字的時間; 三是盡量避免以低價線上簽字時轉讓合同價款，將來可能產生稅務糾紛; 第四，在出售之前，應檢查您的房產在質量上是否有隱蔽的缺陷，如果有，則應提前做好維修工作，避免因房產交付而發生糾紛; 五是履行有關事項的披露義務。 比如抵押貸款的金額、房產使用程度、戶籍、是否是凶宅等; 六、簽訂合同時，合同約定的履約順序是否符合深圳二手房交易的一般流程。 例如，賣方贖回和取消抵押義務的完成時間必須在買受人一次性監督購買價款或取得貸款承諾書後約定; 七、不動產轉讓後，應及時辦理交割手續。 盡量不要採用售後租賃的方式，以免承擔過戶後住房的風險。
南渡灣金融社記者 孫洋