2023年，成都5+2片區哪些商業地盤賣得最好？ 哪些商業實體的銷售單價最高？ 投資者的購買需求是什麼？ 商業地產投資趨勢有哪些新變化？
日前，成都新港聯興發布2023年成都商業地產審核報告。 本報告的資料提供了對成都商業地產發展的一些新趨勢的洞察。
太古裡，成都的商業中心。
天府新區崛起：供銷興旺，單價高
新港聯興市場中心資料研究所資料顯示，2023年，成都商業存量將以近1600萬股位居全國第三，但商業消費活力將領跑全國。
2023年，成都5+2區商業地產銷售面積最高的是高新區，約15個30,000，其次是天府新區和錦江區，約1340,000 和 100,000 . 新區方面，天府新區排名第一，約37個90,000，其次是大約 1150,000 人，高新區約 7 人10,000 .
主要城市5+2商業年度的商業供銷價格比較，根據成都新港聯合銀行的資料。
但令人驚訝的是，從平均成交價來看，單價最高的也是天府新區，約25萬元，最低的是高新區，約130,000元。
不過，業內人士表示，商業地產資料**包括商鋪、寫字樓、公寓等物業，不排除商業別墅。 高新區平均成交價格較低，可能與樓上物業成交資料有關。
專案產值排名：城南霸榜，龍湖搶眼
從主城區（5+2區）成交產值排名來看，產值排名前10的專案天府新區佔5席，高新區佔4席。
城南是高產出商業區，尤其是天府新區，商業地產表現不亞於住宅物業，單個專案進入前10名的席位較多，排名靠前。 高新技術南部地區主要集中在大元和新川。
其中，主城區排名前兩位的專案是天府新區專案，第一名是龍湖第一雲，產值在4左右37億，其次是蘆湖生態城，約412億元。 在其他非城南地區中，只有成華區濱江第一區以近2億元排名第六。
除了龍湖首家商業產值位居中心城區第一外，在郊區商業交易排名前10位的龍湖環城、龍泉驛區龍湖光年大廈分別位居第一。
排在第二和第三位，緊挨著這兩個專案的商業銷售，龍湖建造的東安天街和宜都天街近在咫尺。
在郊區企業名單中名列前茅的是新都的長島惠城專案二期。
龍湖環城鉑金島意境效果圖。
從成交面積來看，主城區排名前10的專案均集中在高新區和天府新區，復地富成國際位居第一。
但單價較高的專案主要集中在成熟區域，如大園、東大街、八里莊、花牌坊、沙灣商圈、攀城港片區等區域，主城核心區和成熟商圈的物業單價支撐較高。 排在第一位的是大元核心區的世豪菲利普，單價在9左右50,000元+。
攀城港商圈的部分實景照片。
從公寓市場來看，存在兩層次分化現象，高階公寓產值突出，普通公寓價格換量。
從單價來看，前五名依次是花園城國際度假中心（Garden City La Cadiere Skyline）、華商金融中心、英家贏家、玉峰、蔚藍湖畔1號，平均成交價4萬元。 區位資源、產品設計、空間規模和配套服務成為高階公寓的核心賣點。
藍湖畔1號的建築面積約630張樣板房實拍。
對於商業投資者來說，有三個主要變化
值得注意的是，2023年需求端將出現幾大變化。
首先，投資者的預期越來越理性。 大約80%的購房者預計回報率為4-6%。 投資者更關注中長期穩定收益，回報率、安全性、頭等客流量、所有業態等因素都是房地產關注的重中之重。
其次，高淨值客戶回城的趨勢明顯增加。 商業地產投資趨勢也回歸主城，核心區核心業務抗風險能力更強，因此更受青睞。 但主要是高淨值客戶偏愛主城區。 商業地產的低單價、低總價，也吸引了不少剛需的投資者。
第三，多個購房者活躍。 擁有許多成功經驗的客戶佔據了主力，與往年相比明顯增加。 這種變化還體現在投資者更加關注商業地產背後的經營企業的運營水平，商業經營的實際情況對商業銷售的溢價起著關鍵作用。
天頭天府公園未來城商業實景圖。
天投地產商業板塊銷售負責人表示，2023年天投地產商業地產專案銷售將以商鋪為主。 “一樓觀眾較多，二樓更適合醫療美容、火鍋、中餐等業態。 從需求來看，購買底層商家的業主更關心位置、位置和總價; 購買二樓及以上的業主更注重單價。 ”
在談到目前商業地產投資的變化時，該負責人表示，從業主畫像來看，地域屬性較強，天府新區自用投資客戶較多，主要人群年齡在40歲左右，其中不少是個體工商戶一是缺乏投資渠道，二是投資邏輯可以自己利用。
在投資回報方面，客戶的期望大多在 4在5-5%之間。 總價在300萬以上**的商鋪難度比較大，200萬及以下的商鋪比較好。 ”
天頭濱湖長灘商業實景圖。
商業地產出售的邏輯一直來自“人找店”變成了“店找人”。他表示，由於商業投資者的減少，商業地產的銷售需要做更多的工作來尋找合適的客戶。
以天頭發展為例，去年設立了店鋪節，業主積極對接相應商家。 “商業銷售已經過了期房銷售階段，帶著期待和想象的賣店很難，既有商鋪相對更受歡迎。 “還有一點是，從商業運作的邏輯來看，當第一體驗業務時，藥店、餐飲、超市等社群配套業務可以更快實現，也更受歡迎。
時代之城業務的真實照片。