連平文. 自第一次金融工作會議召開以來，各地住房監管部門為引導住房需求快速釋放、房地產企業風險有效控制、房地產投資擴大等政策密集出台。 自出台扶持政策以來，銷售好轉並沒有持續太久，房企的風險進一步擴大關注。 那麼政策的效果如何，未來應該如何實施政策，才能提高政策實施的效果呢？
一是目前房地產市場的下行壓力還不小
2023年10月底以來，**金融工作會議召開，各部委和地方相關領域的房地產政策再次出台。 央行重點關注房地產金融風險，提出引導金融機構保持房地產信貸、債券等重點融資渠道穩定，一視同仁地滿足不同所有制下房地產企業的合理融資需求。 國有商業銀行、股份制銀行召集各房企，商討下一步支援房企融資方案。 證監會表示，將保持房企股債融資渠道整體穩定，穩步化解大型房企債違約風險。 成都取消了近三年“限房價限地價”的雙限政策，取消了近七年土地拍賣的熔斷機制，回歸最高價模式。 南京、廣州等地繼續加大公積金貸款額度，擴大購房優惠政策。
目前，房地產市場仍然非常困難，銷售放緩仍在繼續。 到2023年底，商品房銷售面積為111735百萬平方公尺，比上年減少8個5%；商品房銷售116622億元，同比下降65%。庫存高企的問題迫使開發商採取降價**的形式來收回資金，但銷售業績與目標仍有較大差距，2023年部分龍頭房企銷售額同比下滑40%以上。 房屋銷售**有增無減。 2023年12月，各線城市房價環比下降，70個大中城市新增住房城市62個，二手房城市70個。 土地市場有亮點，但整體形勢依然低迷。 限價解除後，合肥、濟南、成都等地區個別地塊的拍賣溢價率均超過30%，剩餘土地拍賣結果大多與之前相近，整體溢價率仍徘徊在多年低位。 房地產企業債務降級並非一帆風順，包括萬科在內的一些大型房地產企業被穆迪等國際信用評級機構下調評級或被展望評級。 房地產開發投資持續下滑，2023年累計同比下降9家6%，增速已連續第20個月為負。
從近兩三個月的資料來看，雖然房幫政策再度加大力度，監管部門也下定決心，但整體資料表現並未明顯改善，部分指標下滑或擴大。
二、房地產市場現狀是多重因素共振造成的
市場主流觀點認為，中長期需求明顯放緩是導致當前市場疲軟的主要因素，包括收入增長放緩、人口老齡化、城鎮化放緩、全國住房供需匹配接近飽和或供過於求等。 另一種觀點認為，當前短期巨集觀經濟增長、市場信心（包括房地產和金融投資）、匯率貶值等因素都給房屋銷售帶來了壓力，需要更多耐心才能做出全方位的改變。
從中長期來看，潛在購房者基數的萎縮、城鎮化程序的放緩和老齡化的加速將制約房地產投資。
從短期來看，當前家庭部門的購買力可能不如過去類似的週期。 經過三年疫情衝擊，城鎮居民可支配收入增速僅為5%左右，明顯低於過去居民收入8%-15%的增速，是抑制住房需求擴張的重要因素之一。 由於年內人民幣持續貶值，**等金融投資的波動性、傳統理財產品的低回報率、房產收入不確定性上公升等因素也產生了購房負面情緒，年初以來部分現有按揭持有人提前還貸，就是對這種情況的徵兆反應。
對本輪房市缺乏信心是史無前例的，購房者似乎並不急於買房。
那麼，對房產的需求真的已經枯竭了嗎？ 答案是否定的。 2023年7月以來，全國既有商品房銷售面積和產值增速從當年的低點逐步回公升，截至2023年11月底，面積和成屋銷售產值年化增速為74% 和 112%，兩者增速大致恢復到2017年第四季度的水平; 相應地，期房的銷售面積和增速為**226% 和 15在5%時，房地產銷售的主要拖累是期房，成屋銷售的比例已反彈至2017年底以來的最高水平。 可以說，“保障房交房”政策，實際上起到了保障和促進房屋銷售的作用。
因此，房地產市場整體低迷的核心問題可能不僅僅是因為需求放緩，而更可能來自供給端，即房地產開發商。 因此，下一步不僅要繼續釋放需求，還要解決房地產企業的問題。
三、房地產企業風險不容小覷
房地產市場的風險主要來自房地產企業，房地產企業的風險主要來自流動性風險。 受商品房銷售疲軟、部分房企融資有限等因素影響，房企現金流壓力普遍加大。 在2023年半年度報告中，超過一半的上市房地產公司現金短期負債率低於1，其中包括一些銷售規模排名全國前30的公司，資金也嚴重短缺。 11月下旬，國際知名評級機構穆迪將萬科的發行人評級下調兩個等級至BAA3，並將評級展望下調至負面，主要原因是對萬科流動性指標的擔憂。
國內外房地產企業過往經驗表明，一旦房地產市場自然進入下行週期，即使是相對穩定的企業也可能因暫時的資金周轉問題而被迫出現債務違約或難以支付利息的情況，這意味著大多數房地產企業的抗風險能力不足。
房地產開發商獲得的資金支援較少。 儘管2022年下半年以來，在“擔保交付樓房”專項貸款和金融“三箭”政策的推動下，商業銀行的房地產企業貸款出現了階段性改善。 但一些資質較差的中小房地產企業的融資難題並未得到有效解決。 截至2023年四季度，房地產企業表外融資持續減少的勢頭並未改變，多家上市房地產公司已獲聯交所告知，其確定或存在退市風險。 房地產企業民間融資能力也相對不足，2023年房地產企業累計自募資金同比下降19%1%。
為了降低風險，大多數上市房地產公司不得不主動縮減資產負債表。 綜合分析2020年年報和2023年半年度報告財務報表，在央企（A類）、混合所有制（B類）和民營企業（C類）上市公司中篩選出典型開發商。 觀察樣本房地產企業整體資產負債率和淨負債率均有所下降，平均資產負債率下降約3個百分點，表明各大開發商採取了降本增效的手段來控制風險。 然而，近年來，A類公司和B、C類開發商的資產負債結構明顯分化。 A類公司資產負債表總體呈現穩步擴張步伐，總資產負債年化增速基本維持在5%左右; B類和C類公司指數下跌約10%，這是典型的“去槓桿化”行為。 進一步觀察，在後兩類公司的資產負債表中，下降主要是由於短期流動負債的減少，平均下降幅度在20%左右，這表明這些房地產企業的短期融資能力明顯下降或有意減少債務。 對於B類和C類公司來說，由於流動負債佔總負債的比例約為50%至85%，短期融資能力的缺乏將在很大程度上拖累房地產企業資產專案的擴張，進而形成近一年半的重大資產減值。
在這種情況下，短期內很難指望土地拍賣或房地產投資出現大幅好轉。 截至2023年第二季度末，B類公司和C類公司的存貨規模同比下降20%，而A類公司存貨規模的兩年平均增速為2%，得益於政策的實質性支援，短期流動負債增速接近10%左右， 這是一家穩步增加土地資產的公司。這也與年內一些央企、國企積極參與土地拍賣市場，而大部分民營企業和混合所有制企業購買的土地較少，並不是因為後者不願意參與拍賣，而是因為一些乙類、丙類企業的存貨佔總資產的比重已經下降到不到40%甚至30%左右的很低水平。 而且缺乏足夠的資金支援。
目前，房地產企業還本付息壓力依然較大。 內地100多家A股上市房地產公司平均資產負債率接近80%，年波動幅度在1 2個百分點，長期債務壓力很大。 預計2023年底房企實際到位資金的15%以上將用於利息支出，而在2018年底之前，這一指標在10%以內，到位資金的利息支出佔比在疫情三年期間快速提公升。 同時，如上所述，房地產企業非銀行表外融資的處境比表上銀行信貸更加困難，未來債務和利息償還壓力可能更大。 2023年前三季度，商業銀行新增開發貸款4800億元，這意味著即便是商業銀行榜上的企業，其表上淨融資增量的規模也不如非銀行表外融資餘額的“可見”減少。 目前，難以基本匹配銀行資產負債表上支援房企的“擔保房”等資金規模，滿足房企資金需求。
四是建議加大對房地產企業的政策支援力度
由於國內房地產市場中長期供需結構發生巨大變化，首屆金融工作會議將把防範和化解房地產金融風險擺在更加重要的位置。 結合對房地產企業風險的分析判斷，建議從以下五個方面出台相關政策，以提公升房地產企業流動性，幫助房地產市場妥善化解風險，為房地產市場穩定發展創造有利條件。
一是保持對優質房企的合理融資支援。 建議商業銀行加快開發貸款審批發放，適當提高開發貸款佔貸款餘額的比重，滿足優質房地產企業合理的資金需求。 商業銀行要抓住房地產市場復甦週期的機遇，為優質開發商提供流動性保障，增加優質土地儲備資源，促進有能力的開發商順利進行土地徵用和房地產專案。 鼓勵和推動大中型商業銀行加大意向性綜合授信額度，切實落實與房地產企業簽訂的意向協議。 建議未來12個月新增銀行和企業貸款約2萬億元，推動開發貸款增速與金融機構整體貸款增速一致。
二是擴大專項貸款、併購貸款、“擔保交付樓房”再貸款規模。 鑑於現階段購房需求較多集中在既有房領域，建議擴大“擔保房”專項貸款規模，未來12個月投入相關貸款約1萬億元，滿足各類房企交房需求。 建議商業銀行適度增加對房地產企業的再貸款計畫，以較低的再貸款利率降低房地產企業的融資成本。 建議2024年，首行將政策性金融機構按揭補充貸款額度提高到3000億元至4000億元，支援保障性住房、城中村改造和“級應急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”。
三是加大力度打造放寬房企非銀金融環境，創新用好“住房金融扶持政策”。
2.第三支箭”。 加大不良房貸處置力度，創新房企過渡性金融工具。 對資質比較好的房地產企業可加大直接金融支援力度，建議未來12個月內內陸信用債增發6000億元以上。 對於經營難度比較大、存量資產較好的房地產企業，可以考慮加大地方扶貧力度，引入資產管理公司，緩解這些房地產企業的短期現金流和債務壓力，降低其流動性風險和債務違約風險。 建議擴大房地產相關企業及相關行業（包括建築業或與房地產建設上下游密切相關的行業）股權融資範圍，做好經營良好的房地產企業重啟股權融資，有效發揮資本市場直接融資功能。
四是探索設立中國房地產企業債務減免機制，處理房地產企業中長期存量資產處置問題。 政策需要從中長期入手，為房地產企業“減債”做好系統性、前瞻性的準備。 考慮到未來12個月外部經濟週期性放緩的可能性很高（即使沒有系統性風險），可能會對商業銀行的整體貸款質量產生影響，大型國有銀行在處置各類不良貸款方面可能面臨壓力，包括房地產企業不良貸款， 也就是說，實體行業的風險可能會轉移到大型國有銀行。截至2023年第三季度末，參考商業銀行和企業發展貸款餘額（13.）。17萬億）、信用債券餘額（175萬億），中資美元債券餘額（105萬億）、信任餘額（105萬億）最新資料，假設以上四類股票債務對應的可能潛在風險率為%），**量表為12萬億元左右是合適的。 建議政府出資3000億元作為初始資本，其餘部分可由政策性銀行、大型國有商業銀行、保險公司、AMC資產管理公司等投資參與，以防患於未然，系統地應對房地產金融風險的中長期。
五是加強和完善商品房預售資金監管體系，關鍵是地方監管及時有效到位。 針對部分房地產企業違規挪用資金，業務未竟、跑路的局面，商業銀行等金融機構對是否增加房地產專案信貸資源感到困惑，主動增加資金的意願有所下降。 因此，在“廣信”+“廣信”的同時，要保證監管體系的有效性，特別是要加強對預售資金的監管，提高房企建設的透明度，促進房企保質保量地完成專案開發和完工，緩解住房供需矛盾， 促進房地產行業平穩健康發展。
5、2024年房地產市場下行壓力或減弱
展望2024年的房地產市場，機遇與挑戰並存。 隨著巨集觀環境的逐步好轉，人民幣公升值預期的形成和資本市場政策的有效支援，籠罩在我國經濟上空的一些陰霾有望逐漸消散或消退。 2024年房地產市場能否好轉，主要取決於兩點：一是政策能否有效改善房企流動性風險，只有房企風險得到有效控制，市場才具備穩定條件; 二是房地產投資能否反彈，代表著房地產企業對未來市場判斷的預期是否發生了變化。 由此可見，房企的行為和地位，是2024年市場能否做好的關鍵。 很大程度上，房地產企業狀況的改善需要流動性的合理增加。
房地產銷售可能會在2024年逐漸穩定下來，而投資降幅將收窄。 以史為例，在相對寬鬆的購房政策下，供給側金融支援力度大幅加大，“保交”專案加速推進，購房者對樓房交割信心恢復，需求隨時間逐步釋放。 考慮到2023年一季度末是疫情釋放後需求集中釋放的時期，高基期因素可能會使2024年一季度成為全年低點（包括房價、投資等指標也會受此影響）。 預計銷售增速將從二季度開始逐步回公升，三季度末銷售下滑或將好於2023年底的水平，預計四季度復甦步伐將進一步加快。 預計年銷售面積增速可能為-1%左右，銷售金額可能因房企降價而下降-5%左右，但整體**增速將明顯收窄2023年底。
房價持續**的勢頭可能會減弱。 從新房市場來看，由於2023年出地高**、部分既有房屋庫存低（商品房退役週期不足1年）等因素，上海、杭州、合肥等部分大城市房價可能率先走強，早於全國其他地區。 預計到今年年底，新房**增速將在0左右。 二手房市場方面，預計二季度中期將是年中房價跌幅最大的時期，但此後操作可能會出現“V”型反轉，年度跌幅可能收斂至2%左右，較2023年收窄1 2個百分點。
在房貸政策的支援下，房地產開發商現金流狀況有所改善，銷售企穩和預收增加有利於緩解部分房企資金支付問題，特別是民營房企債務違約概率降低。 這將有利於房地產企業擴大投資。鑑於更多大城市放寬土地拍賣規則，預計房地產企業整體將騰出更多資金進入土地市場，增加優質土地的收購儲備，包括更多民營房企參與土地市場; 一二線土地市場前景向好，一些靠近重點城市群的三線城市的土地成交也有望受到市場青睞。 預計“保障房”和三大工程專案將加快推進，將推動房企建築安裝專案投資增速止跌企穩，預計2024年房企投資降幅或收斂至6%左右。