作者丨唐少奎 編輯：
編輯丨張偉賢.
圖源丨圖蟲。
回首2023年，為促進房地產市場穩健執行和持續健康發展，我們將頻頻優化調整政策。
據中原地產研究院統計，2023年12月，共出台各類房地產政策優化調整78項。 2023年，房地產政策優化調整總量高達1008次，繼2022年歷史首次突破1000次後，將連續兩年保持高位。
2023年，房地產政策將主要集中在金融扶持、城市政策、城市更新、新房變動等方面。 然而，該政策的實際效果並未顯示出預期的持久效果。 由於大環境的影響，政策的傳導效應將弱於往年，修復週期將更長，目前樓市形勢仍較為嚴峻。
然而，該政策繼續發揮效力。 2023年下半年，一線城市調控政策將開放，市場信心將繼續恢復，有分析師預計樓市將在2024年下半年觸底反彈。
通策研究院研究主任宋巨集偉認為，一線和核心二線城市對政策比較敏感，政策有效，但時效短，這是乙個明顯的特點，三、四、五線城市大多對政策敏感度低，出台政策後市場反應不明顯。
政策重點是什麼？
2023年，同時推出穩穩樓市一級的“三支箭”，打造房地產開發新模式。 2023年7月，中共中央政治局會議未提“以房代住，不以投機為本”，提出“適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，強調支援保障住房交付，維護市場主體穩定， 預防系統性風險，合理需求住房。8月以後，多部委反應迅速，密集出台實質性寬鬆政策，使得樓市調控進入寬鬆週期。
在地方層面，300多個城市開展了800多項調控和優化。 2023年下半年，地方房地產調控政策明顯加快放寬調伐，調整力度加大，二、三、四線城市普遍突破限購、限貸、限價、限售等“四限制”; 放寬公積金政策; 落實免稅和住房補貼政策; 落實以舊換新政策，調整普通住宅認定標準。 一二線城市也將在2023年下半年推出定向放寬政策。
具體來看，以財政支援、城市特色政策、城市更新、新房改革為主要內容，重點關注九個方面：購房資格限購政策持續放寬; 購房槓桿首付率下降，包括首套和第二套住房首付率降低; 購房成本的抵押貸款利率一直在下降，包括現有住房貸款利率下降; 銷售流通領域的限售政策不斷放寬，大部分低能耗城市基本取消; 房價方面，放寬了預售**調控，部分城市取消了下限限制; 在交易成本方面，與交易相關的稅費一直在下降; 公積金政策方面，各地繼續加大公積金政策支援首套房政策，部分城市也加大了對二房的扶持力度; 財政補貼，部分城市加大了購房補貼政策; 一些城市出台了“以舊換新”的一手二手聯動政策，以應對高庫存和救助。
以金融層面的政策優化調整為例。 住房和城鄉建設部除了繼續落實“16條金融措施”政策，推動金融機構運用“三箭”融資工具，平等支援各類所有制房地產企業的合理融資需求外，還構建了保障性住房和商品房“雙軌制”的房地產市場新模式。
雖然2023年出台的“認房不貸”、降低貸款利率和首付比例等具體突破性措施已初見成效，但其全面影響仍在深化和擴大的過程中。 正如宋巨集偉所說，以金融體制為導向，進行政策優化調整，是今年調控的標配行動。
政策寬鬆繼續公升級
2023年12月21日至22日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，系統總結2023年工作，分析形勢，明確2024年重點任務，推動住房和城鄉建設高質量發展邁上新台階。 會議指出，明年的工作要堅持穩中求進、進穩促穩、先立後破的原則，圍繞4個大板塊18個方面的工作。
* 工信部將繼續加強房企融資政策發布，明確各金融機構要深入落實金融工作會議部署，堅持“兩堅定”，一視同仁地滿足不同所有制房企的合理融資需求。
不難理解，2023年12月房地產政策寬鬆繼續全面公升級。 12月14日，為更好地滿足居民對剛性改良住房的需求，促進房地產市場平穩健康發展，京滬兩地先後優化房地產政策，包括降低首付、降低利率、優化普通房識別標準等，大大降低了居民購房門檻和購房成本。
分析人士指出，一線城市首付比例下調等一系列政策，有助於加快一線城市樓市觸底程序，短期內政策起效。 更重要的是，一線城市購房者信心不斷回公升，尤其是看房者，明顯加快了進入市場的步伐。
通策研究院預測，2024年全國住宅建築有效銷售規模約為8億平方公尺，加上工作到住房等資料，可能達到9億平方公尺左右。
此外，從目前REITs的步伐來看，未來會有更多的扶持政策，包括政策引導和企業轉型方向，但整體規模仍然較小。
中原地產首席分析師張大偉認為，化解專案交付風險仍是2024年政策重點之一，預計“保障房交付”的配套資金和政策有望進一步落地，恢復市場預期。 加大預售資金監管政策調整力度，加強預售資金監管，改革預售制度或“保證房”重要配套措施。
值得一提的是，住房和城鄉建設部此前已明確表示“有條件可進行既宅售”，2023年多地將開展既宅試房，合肥、鄭州等地也提出在部分地區開展試點。
張大偉指出，未來房地產市場走勢仍取決於政策，隨著12月各項政策出台穩定樓市，預計2024年初市場將再現一定區間的行情。
宋巨集偉也持類似觀點。 他認為，2024年政策環境將進一步放寬。
1、一線城市政策將是2024年政策的風向標和重點，一線城市的樓市環境將在城市特異政策背景下進一步優化，購買門檻和購買成本有望進一步降低;
第。 二是房企紓困和房房交付仍是金融政策的重點，預計房企短期債務壓力將得到緩解，部分房企融資渠道將逐步打通，但更多集中在現有債務的展期上， 為房地產企業贏得了短期空間;
第。 3、保障性住房是2024年我國房地產市場的熱點，隨著14號文的逐步實施，城鎮低收入和新人才保障性住房體系將進一步完善，有望出現更友好、價效比更高、更宜居的保障性住房體系。
sfc
編輯：李宇彤，實習生：趙鳳玲。
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