視覺中國.
文 |太空偵探，作者 |鄭家鈮.近日，悅榕控股宣布將採取48億元人民幣入股萬科悅榕酒店服務（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅榕酒店管理（天津）三家子公司。 據了解，悅榕控股與萬科攜手6年，萬科的“放手”是今年房企剝離酒店背景下的行業標誌性事件。
近日，悅榕控股宣布將採取4以人民幣8億元收購萬科在悅榕酒店服務（中國）、悅榕酒店管理（中國）和悅酒店管理（天津）專案的股權。 作為交易的一部分，萬科將收購悅榕控股在酒店資產控股公司悅榕資產（中國）的股份，以及悅榕服務（中國）在成都樂古浪物業服務的股份造價約3000萬元。 據悉，萬科與悅榕控股的合作始於房地產行業多元化發展的“大躍進”時期。 截至“分居”，雙方已經結婚6年了。 如今，萬科已經“放手”了國內26家悅榕庄酒店的管理權，一方面明確了兩者的業主和管理層的身份，另一方面也表明，在大型房企之下，重資產酒店已經成為眾多房企的沉重負擔。
近年來，由於市場環境艱難，許多酒店成為大型房地產公司首批上架的資產。 例如，今年10月，華僑城亞洲宣布，為盤活資產，加快資產周轉，其間接非全資子公司華僑城上海置地計畫將上海蘇河灣專案的部分資產在北京產權交易所上市，即上海寶格麗酒店及其配套服務設施。 據悉，其底價不低於243億元。
無獨有偶，今年第二季度，新華聯宣布其間接全資子公司唐山新華聯擬轉讓鉑爾曼酒店等資產，受讓方為唐山文旅建設發展，總成交價3.95億元。 太空秘密探索觀察發現，2024年，新華聯大舉“奪血”，旗下**酒店資產，新華聯上架了10家非景區酒店，包括北京新華聯麗晶國際酒店、銀川新華聯喜來登酒店、上海新華聯索菲特酒店等。
此前，世茂集團與上海地產集團**上海外灘凱悅酒店簽訂專案股權轉讓協議，總對價為人民幣45億元。 目前，世茂在上海有四家豪華酒店已經上架，分別是上海外灘凱悅酒店、上海佘山世茂洲際酒店、上海佘山皇家臻品之選酒店、上海世茂康萊德酒店，與上海世茂廣場一起打包銷售。
不僅如此，同樣希望緩解債務壓力的富力地產，已將五年前從萬達收購的73家酒店列入待售名單，其現成**酒店資產約佔總數的95%。 其中，富力地產以人民幣5元的代價向北京迎燮置業投資廣州富景酒店管理公司100%股權5億元。
同樣，自陽光城及其母公司陽光控股發生短期流動性危機以來，其果斷處置和轉讓股權，包括希爾頓酒店等20餘項優質資產，並通過募集資金償還債務超過450億元。 今年8月，原“千億房企”陽光城正式在深交所退市。
據亞洲酒店大資料研究院不完全統計，今年至少有10家知名地產集團已經或正在將部分酒店資產納入地產酒店50強榜單。
國際酒店品牌進入中國，與本土房地產公司合作是必不可少的。 前者帶來的輕資產擴張輸出品牌和管理經驗，後者獲得“搖錢樹”帶來的利潤和成熟管理經驗，創造雙贏局面。
萬科與悅榕莊于2024年開始攜手合作，合作簽約後，悅榕庄已成為萬科酒店及度假村部門的重要載體。 2024年1月，悅榕控股與萬科成立合資平台“悅榕庄中國”，整合悅榕控股在中國的品牌酒店和資產。 作為雙方共同開發和管理的平台，悅榕中國也在酒店、養老和健康領域拓展新業務。
同年8月，萬科與悅榕控股簽署最終協議，完成新公司悅榕資產（中國）**的成立協議，並宣布雙方將按50比50的比例成立合資公司。 據了解，萬科向悅榕資產中國注資共計約7200萬新元（約3.）人民幣8億元）認購悅榕資產管理中國50%的新股，並進一步向悅榕管理中國和悅榕服務中國注資合共約1,800萬新元（約人民幣1億元），以間接收購悅榕管理中國和悅榕服務中國的股權。同時，悅榕資產管理（中國）分別投資並持有悅榕酒店管理（中國）和悅榕服務（中國）40%的股權。 其中，萬科支付了2400萬新加坡元（約合1.）。3億元）收購悅榕控股5%股權。
自從萬科與悅榕控股成功“聯姻”以來，悅榕庄在中國的酒店一直由萬科酒店業務部門負責。 期內，悅榕合資平台推出“悅榕庄”及“悅椿”等品牌。 據了解，2024年，悅榕庄在中國開設了11家酒店;2024年，悅榕庄在中國開設了14家酒店。 在規模擴張方面，萬科管理下的悅榕庄發展相對緩慢，在高階市場沒有很強的“話語權”。 隨著時間的流逝，昔日的盟友進入了資產削減的階段。 今年7月，悅榕控股董事長何廣平表示，“公司正在考慮重組很多事情。 牽手六年的萬科和悅榕庄，在12月正式宣布“分手”。
業內人士表示，此次合作變更體現了萬科與悅榕庄“各取所需”，既解決了燃眉之急，也促使雙方的發展方向更加清晰。
對於悅榕庄而言，此舉將加強公司在中國市場的投資，並鞏固集團作為酒店業主要參與者的地位，使公司能夠根據市場動態簡化戰略決策，並提高日常運營的運營效率。
對於萬科來說，一方面，這部分資產對現在的萬科來說是加分項還是負擔，很難說。 過去幾年，悅榕控股的業績一直乏善可陳，甚至一度陷入虧損的泥潭，直到今年上半年，才略有好轉。 根據萬科2024年上半年財報，今年上半年，悅榕控股營收達到1其核心營業利潤為437億新元，同比增長21%，也增至1870萬新元，同比增長68%。 面對房地產嚴峻的發展現狀，或許出售這部分資產可以增加萬科的現金流另一方面，隨著房地產企業對輕資產格局的認知更加清晰，萬科可能正在推出輕資產計畫，通過剝離非核心業務來專注於主業。
與融創、碧桂園等重視酒店業務的房地產公司不同，萬科在酒店業相當保守。 截至2024年底，萬科酒店及度假集團已開業33家酒店。 不過，隨著悅榕庄系列酒店經營權的轉讓，萬科旗下的酒店專案大幅減少，但保留了自有酒店品牌“君雲”和“優雄”，或許會發出萬科未來繼續開拓酒店市場的訊號。 然而，在後房地產時代，房地產公司將面臨酒店市場的三大挑戰。
品牌自我塑造的挑戰房地產企業要想在酒店市場佔據一畝地，就繞不開品牌自創之路。 2024年代，以萬達、綠地為首的大型房地產開發商紛紛推出自己的酒店品牌，房地產公司打造自己的酒店成為行業趨勢。 然而，很多房企自有酒店品牌並沒有給行業帶來大的驚喜，品牌價值有限。
有業內人士表示，“房企穩住自有品牌仍存在困難，主要原因是高階酒店市場競爭的內卷化。 以金毛為例，2024年，金毛將一口氣推出五大自有酒店品牌，分別是金毛嘉悅、金毛誠悅、金毛普秀、金毛銀藝、金毛天悅，瞄準國內高階酒店市場。 由於高階市場的逐漸壟斷，金茂系列品牌發布不到一年，金茂只翻了麗江雪山君悅酒店，其他專案沒有取得太大進展。
說是內捲，其實是品牌價值。 早些年，房地產酒店依靠國際酒店集團孵化自己的品牌矩陣，但除了物業優勢外，酒店業的運營能力、人才培養和品牌價值並沒有真正上公升。
資產化的挑戰踏上酒店賽道後，不少房企為了謀求酒店業務更好的發展，紛紛將目光投向上市或資產型，但由於房地酒店天生的“原罪”，目前成功案例寥寥無幾。
以金毛為例，早在2024年，金毛集團就在香港聯交所主機板上市，2024年旗下酒店業務分拆以商業信託形式上市，但在2024年，金毛酒店撤回了在聯交所的上市地位。 據悉，金茂旗下酒店大多為高階酒店，且此類物業的固定成本較高，折舊、攤銷和管理成本需要較多的經營現金流支撐，因此可供分銷的剩餘現金流相對有限。 另一方面，金毛大酒店增長乏力，一直不受資本市場的青睞。 從另乙個角度來看，這反映了房企酒店業務缺乏穩定固定收益和增長的短板，雖然很多房企都在嘗試以輕資產模式輸出來彌補這方面的短板，但與專業酒店集團相比，它們在運營經驗和能力上並沒有太大的優勢， 這也間接導致間接帶動的房地產企業在打酒店市場時找不到更準確的發展點。
規模和細分的挑戰中國酒店業近幾十年來的發展，幾乎都是用“規模”鋪就的。 隨著疫情三年陣痛期的到來，一方面，細分市場正在重新洗牌。 根據沙利文資料，從2024年到2024年，中高階連鎖酒店將成為整個行業增長最快的細分市場另一方面，還有從空間到經驗的自我革命。 隨著市場和客戶群體的變化，酒店空間革命已經從室內走向室外，體驗革命掀起了一股數位化浪潮。 不難看出，酒店業的程序正在逐步加快，形式也逐漸清晰，但在消費者日益成熟、挑剔、價效比高、個性化的步伐中被淘汰的酒店不在少數。
一方面，房企在房地產紅利期的鏈條化、規模化方面沒有取得突破性成果，因為他們更傾向於走高階路線。 另一方面，隨著新消費群體的到來，很難快速趕上細分市場的變化和挑戰。
在存量時代和房企高負債的影響下，割肉資產包的房企、酒店數量有增無減，其實是正常的經濟投資行為。 房地產酒店只需要與時俱進，在新的經濟環境中找到新的方向。
承接管理不難觀察房地產公司對酒店的處置，不難發現，大多數房地產公司的酒店資產都是以股權轉讓的形式從母公司剝離出來的。 現在行業正在通過資產分拆來“減重”，比如萬達和融創在酒店業成功後可以持續下去，而資產分拆後的管理也起到了一定的作用。
當年，富力斥資近200億元收購萬達旗下酒店股權。 看似在通過出售資產包來減少負債，但實際上，萬達繼續以品牌所有者的身份管理這些酒店，走向輕資產品牌輸出之路。 此後，萬達的戰略逐漸清晰，不僅在不投資開發的情況下成功實現了轉型，而是只參與專案從技術到運營的全過程獲取收益，還成為酒店市場最大的房地產公司之一，為房地產企業酒店業務的發展奠定了基礎。 如今，這種模式也被一些領先的房地產酒店集團所複製，如世茂、風悅等。
優化結構在勞動力缺口不斷顯現的社會形勢下，能否真正由專業人士來做，是提高房地產和酒店業競爭力的關鍵之一。 對此，房地產企業應積極利用社會資源，如專業的酒店諮詢公司，也可以在企業中任命專業的酒店人才，在精簡自身管理團隊的同時，盤活行業資源。
以萬達為例，早在2024年初，萬達就推出了“萬達酒店及度假村”品牌，隨後衍生出“文華”、“瑞華”、“嘉華”等7個酒店品牌。 此後，萬達不斷招募具有國際酒店管理經驗的專業人才，帶領萬達率先實現為房地產公司開店100家的目標，並於2024年在伊斯坦堡開設了首家海外委託管理酒店——伊斯坦堡萬達文華酒店。 很多房地酒店的核心職業經理人都住不下去了，這也是房地酒店目前面臨的困境。 據Space Detective不完全統計，僅2024年，就有12位房企酒店高管跳槽到國內連鎖酒店品牌或國際酒店品牌。 這可能是房地產酒店需要反思和改進的領域。
精準定位未來，房地產酒店將是房地產企業的多元化賽道，無論是單獨經營還是集團的重要組成部分。 最重要的是產品的精準定位，不像過去那麼貪婪。
既然在酒店賽道上已經“落後一步”，那麼定位做什麼樣的酒店產品，打造什麼樣的品牌就顯得尤為重要。 萬科撤資悅榕庄，但保留“展雲”和“優雄”，是做某事，不做某事。 “駿雲”定位為高階商業，“優雄”定位為城市人文。
綜上所述，房地產酒店正在經歷裂變，所有的行動都預示著行業正在經歷一場“大洗牌”，而洗牌的背後不是物理屬性的“屬性”，而是化學屬性的“品牌”。 未來的房地產酒店，和所有其他型別的酒店一樣，仍將依靠“品牌為王”。