胖東來徹底著火了。
今年春節，許昌胖東萊的三家超市短短四天接待遊客多達144萬人次，被網友戲稱為“6A級景區”，沒有淡季。 
不僅遊客受到追捧，而且商業大亨也欣賞它。
馬曾說過，胖東來是一面鏡子，可以反映其他公司的缺點。 雷軍稱胖東來是“中國零售業的神一樣的存在”，於是就去讀書了。
這個四線城市許昌的零售品牌，年收入只有100億元，是全球最好的？ 對房地產企業的日常經營管理有什麼實際影響嗎？ 今天，明遠君就來聊聊這個話題。
我每天只工作6個小時。
目標是接近歐洲的工作狀態
房地產行業令人討厭的企業文化之一就是加班。
據統計，房地產行業60%的員工平均每週加班時間不足25小時，其餘40%的員工每週加班時間超過25小時，可以說是加班受災最嚴重的領域。
即使在高流動期，許多房地產公司也刻意營造“加班文化”。
例如，某龍頭房地產公司提出了“著名制度”，即底層員工每週至少工作70小時，中層員工每週至少工作80小時，高層員工每週工作90小時。 同時，該房企還規定，高管的手機必須24小時開機，如果**響了三聲又不接，將被處以重罰。
另一家領先的房地產公司，被稱為日不落帝國，意思是“要麼在工作，要麼在上班的路上”。
為了營造加班文化，某房企甚至印上了“累死餓死同行”“只要不死就死”等橫幅掛在辦公室裡。
稻盛一夫曾經說過，只有把員工的幸福放在第一位，大家團結一心，讓管理者和員工的心產生共鳴，企業才能走出困境，實現健康發展。 
對此，胖東來創始人於東來深表同情，他曾批評加班文化，並表示沒有緊急情況，員工下班後不允許接聽任何與工作相關的**。
同時，胖東來規定管理層晚上6點必須下班，想被發現來上班的人抓到一次就罰5000，下班後必須關掉手機，打通一次就罰200。
不僅如此，胖東來還從多個層面稀釋了加班文化。
首先，制定超長假期。
相較於其他幾乎全年營業的超市，胖東來每年都關門近兩個月。
員工每天只工作 6 小時，周二休息，每年休息 30-40 天。 中高層幹部每週工作40小時，下午6點以後禁止加班，一經抓到，處5000元罰款。
根據俞東來的願景，公司的目標是實現員工和管理人員全年全面休假130天以上，每天工作不超過6小時，接近歐洲的工作狀態。
二是將企業文化納入管理評價。
不同於其他公司強調KPI指標和績效考核，在員工入職培訓期間，胖東來會給大家一本《生涯規劃手冊》，內容包括如何買花、提公升人生品味、如何嚮往、如何做人、如何學習等等。 
同時，胖東來還專門制定了《企業文化體系評價獎勵方案》，包括假期、愛情、家庭、父母、孩子、理財、健康等維度。
文化考核直接關係到工資的30%，可以很好地鞭策管理層踐行企業文化，善待員工。 如果按照正常的工作流程對員工造成冤枉，胖東來也會給予“申訴獎”，獎金5000-8000元。
當工資最高時，企業的成本最低。
3%的利潤分配給員工
明遠軍曾批評房地產行業出現乙個奇怪的現象：如果房地產企業想要降本增效，首先要考慮的是降低員工工資，以控制過高的人工成本。
殊不知，盲目大規模降薪，不僅達不到降本增效的目的，還會讓企業付出更高的代價。
另一方面，國際知名企業往往採用全績效薪酬激勵模式，企業贏得高績效，員工贏得高收入。
世界排名第一的CEO傑克·韋爾奇（Jack Welch）曾經說過，當一家公司的工資最高時，成本是最低的。 因為我們只考慮會計成本，我們不考慮機會成本，我們不考慮人的成本。
在這方面，胖東來做得很好。
首先，將3%的利潤分配給員工，“基薪”就足夠了。
對於企業利潤，胖東來始終實行“三”的分配機制：每年利潤的30%用於社會捐贈，30%用於下一年的預付款，剩下的30%按級別分配給全體員工。
這麼大一筆錢，真的可以說是行業內天花板級別的存在。
據了解，胖東來員工的工資比外界高出每小時約15次。 比如在許昌，大部分人的工資平均都在3000以上，而胖東來的員工基本都是8000，好部門就更高了。
而管理層方面，中層將配備梅赫西迪-賓士，高層將配備300多萬輛汽車。
二是實行股份制，分享“剩餘利潤”。
除了基本工資外，胖東來還對工作滿3年的員工實行股份制。
股份不是固定的，隨著員工能力的變化，職位的變化，股權也會發生變化，職位越高，股份越多。
具體比例上，俞東來更是吝嗇，50%的股權分給基層員工，40%給管理層，5%給獎勵，只給5%留用。
創始人提前退休和權力下放。
員工需要熟悉經理的所有工作
管理者不願下放權力是房地產企業普遍存在的管理問題。
例如，一家房地產公司的創始人幾乎會參與從圖紙規劃、預算、工程施工、裝飾、銷售等各個環節。 甚至有時我生病了，打點滴答答，我必須與廣告公司合作，逐字逐句地挑選劇本並提出修改建議。
再比如乙個家族地產公司，因為職業經理人不自在，所以老闆要求人力資源部直接向自己匯報，他對公司的管理和控制，大多是通過日常會議和分散在各個部門的“老員工”來進行的。
雖然凡事都親力親為是一種美德，但對於公司治理來說，如果領導者把所有事情都控制在自己手中，那麼淺薄的原因是他過於相信自己的能力、精力和遠見，缺乏自己的指揮來達到預期的結果，本質是缺乏全域性眼的表現， 理解或不想下放權力。
乙個好的管理者不僅要“有事不做”，還要懂得下放權力。 當然，在全員授權的過程中，領導應該全程進行必要的檢查和監督，避免授權失控。
胖東來是怎麼做到的？
首先，創始人提前執業和退休。
有乙個關於胖東來去中心化的小故事：有人曾經和於東來溝通了三個多小時，期間他的手機一次都沒有響，這對於乙個企業主來說是極其罕見的。 對於俞東來說，這是因為他放下了所有實權去運作。
2023年，57歲的於東來宣布退休，決定將主要精力投入到傳播人生理念上，同時也做一些大局觀的監控。
他還表示，未來10年左右，只要胖東來的高管們到了50歲，再有能力，也要下台，每乙個基層的分公司經理，只要年滿45歲，就必須退休。
其次，要實現管理輪換制，員工需要熟悉管理人員的所有工作。
在胖東來，員工有權抹掉顧客，比如顧客買了10388元的茶葉，員工只能收取100元。 同時，市民退貨不需要小收據，只要不滿意，可以隨時要求店員退貨。
為了進一步將權力下放給員工，培養員工的主人翁意識。 胖東來還建立了管理輪換制度，下屬員工需要熟悉上級經理的所有工作。
簡單來說，店員要和管理層輪流。 當管理層不在工作時，下屬員工需要代為做決定，這不僅是一種信任和權力下放，也是對下屬員工的一種鍛鍊。
為擴張劃定紅線。
永遠不要為了規模而犧牲質量
胖東來值得房企學習，也就是區域深耕。
2011年，胖東來開始增加門店數量，但後來發現，規模擴大後，門店的服務質量開始下降，員工的幸福感也開始下降。
於是胖東來主動選擇關店，縮小規模。 2021年，俞東來還提出了限制超市板塊增速的戰略目標：
一是許昌超市五年內不允許超過30億的銷售規模，十年內不允許40億的銷售規模超過40億;
二是新鄉超市十年內銷售額不允許超過20億;
第三，其他部門和商店五年內不允許超過20家左右的銷售水平。
從不犧牲質量換取高速發展，這奠定了胖東來目前在江湖中的地位。
區域深耕的好處，明遠君已經闡述過很多次了。 尤其是近年來，越來越多的案例證明，深耕高能城市的房地產企業生活得更好。
一方面，區域性深根房企的管理半徑很小，既可以節省交通費用、差旅費等費用，還可以有效提高決策效率。 另一方面，區域深根房地產企業專案密度高，可實現管理資源共享。
更重要的是，區域性深厚的房地產公司對當地買家認可的需求有更好的了解，所以他們打造的產品有很高的客戶認可度，銷量自然不會差。
例如，在濱江土地儲備中，僅杭州就佔了60%。 2023年上半年，濱江將簽約46928 億和 42286億元，繼續成為杭州銷售榜和股權榜的雙冠王。
越秀也持續優化投資布局，進一步鞏固廣州第一市場地位。 報告期內，越秀地產在廣州市單城的合同銷售量為402套6億元，幾乎佔總銷售額的一半。
對合作夥伴有好處。
快速付款，不要降價
過去，很多房地產公司為了降本增效，往往會把自己的想法放在合作夥伴身上。
例如，在採購方面，一些房地產公司採取以最低價格中標的原則。 的確，從表面上看，採購支出是減少的，但從全鏈條來看，原材料質量的降低通常會導致生產過程成本的增加，銷售部門成本的增加，客戶滿意度的下降，以及後端整改和維護導致的二次成本的增加。 綜上所述，我們可以看到整個鏈條的成本都在增加。 
更何況，一旦原材料質量差造成質量事故，對企業形象影響巨大，得不償失。
一些房地產公司還將拖欠合作夥伴的款項視為控制成本的伎倆。 事實上，過於苛刻的付款條件，或頻繁的欠款，往往導致施工單位配合不力，工程進度的質量和安全無法提高。 而這種惡名一旦傳開，無疑會造成優秀合作夥伴的流失，不利於房地產企業的長遠發展。
胖東來是怎麼做到的？
首先，它提供了超短的結算週期，並且從不延遲結算。
據第乙份報告顯示，胖東來為供應商提供超短的結算週期，僅相當於同行業的三分之一，從不拖延結算，甚至催促首商提前結算。
第二，我們不會為了保證合作夥伴的利潤而刻意降價。
在零售行業，尤其是對於大客戶來說，降價是很常見的，比如500萬的大訂單，客戶一般會一次又一次地壓價，最後毛利率只有8%-10%。
不過，胖東來絕不會降價，將毛利率控制在22%左右，實現各方共贏。
意見書隨處可見。
及時傾聽客戶需求。
近年來，許多房地產企業一直強調產品實力和客戶滿意度的提公升。
在這方面，房地產公司應該向發東學習更多。
首先，您可以隨處可見意見書，並及時聽取客戶反饋。
做生意的時候，最怕聽不到客戶的聲音。 胖東來每個角落都擺滿了大大小小的意見書，每一條客戶留言都必須在24小時內回覆。
同時，胖東來還在每一排貨架上放置了一張“缺貨登記表”，統計顧客的採購需求。
其次，寫下購買價格和最佳業務，使資訊透明。
胖東來會標明每件產品的產地和購買價格，並公開披露所有一流的業務清單和一流的資訊透明度，目的是讓客戶放心。
第三，100多項免費服務，將客人視為家人。
在胖東來，顧客可以享受100多項免費服務。
例如，門口有寵物寄存服務。 老年人購物車還配備了座椅和放大鏡。 高檔海鮮可以免費加工，低成本的海鮮可以用蝦線採摘。
在售後服務方面，胖東來規定所有商品可以無理由退換貨，哪怕是吃過新鮮食品。 
同時，胖東來還設立了“服務投訴獎”，每提出服務意見的客戶獎勵500元。
有了良好的口碑，客戶不僅會反覆購買，還會積極幫助推廣。 介紹兄弟姐妹、親戚、朋友、同事都可以一起購買，這也帶來了營銷成本的降低
這也是胖東來能夠站在許昌多年的最大原因。